Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie w pytaniach i odpowiedziach

Budynek w stanie deweloperskim, posiadanie innej nieruchomości, kilku kupujących, nabycie udziału, zagraniczny dom. Odpowiadamy na pytania czytelników.

budynek w stanie deweloperskim

Wraz z żoną planujemy kupić budynek mieszkalny w stanie deweloperskim. Oznacza to, że w momencie podpisywania aktu notarialnego będą wykonane prace konstrukcyjne, elewacyjne, dachowe, ale budynek nie będzie posiadać jeszcze wykończenia wewnętrznego. Choć będący w trakcie budowy budynek nie zostanie oddany do użytku, to będzie on jednak w pełni gotowy do wykonania wszelkich odbiorów, gdyż ma wszystkie wymagane przyłącza (zrobiona kanalizacja, przyłącza wody, przyłącza elektryczne, a nawet ogrzewanie podłogowe). Czy w tym przypadku będziemy mogli skorzystać ze zwolnienia z PCC na zakup pierwszego mieszkania, jeżeli nie byliśmy wcześniej właścicielami ani współwłaścicielami żadnego budynku mieszkalnego czy lokalu mieszkalnego i nie będziemy nimi także w dniu zakupu?

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o PCC przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania PCC. Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zaś art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, a zgodnie z nim zwolniona z PCC jest sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia. Z przytoczonego przepisu wynika więc, że z opodatkowania PCC będzie zwolniona sprzedaż, której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego

– pod warunkiem że kupującemu (kupującym) w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Nie ulega wątpliwości, że w analizowanej sytuacji ten ostatni warunek będzie spełniony, gdyż czytelnik i jego żona nie byli wcześniej właścicielami ani współwłaścicielami żadnego budynku mieszkalnego czy lokalu mieszkalnego i nie będą nimi także w dniu zakupu.

Należy jednak zauważyć, że zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W ustawie o PCC nie ma definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, dlatego trzeba jej poszukać w przepisach odrębnych. I tak zgodnie z art. 3 pkt 2a prawa budowlanego przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku. Z powołanego przepisu więc wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jeżeli przedmiotem umowy sprzedaży będzie budynek w trakcie budowy, nieoddany jeszcze do użytkowania, to czytelnik nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Skoro bowiem w momencie zawarcia umowy sprzedaży budynku nie zostanie jeszcze wydane pozwolenie na jego użytkowanie ani nie zostanie złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy (zgodnie z prawem budowlanym), to w świetle prawa niemożliwe jest jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Takie stanowisko prezentują również organy podatkowe (por. interpretacje indywidualne dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z: 2 lutego 2024 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.510.2023.3.BZ; z 25 stycznia 2024 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.288.2023.2.DR; 18 grudnia 2023 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.296.2023.1.K; 1 grudnia 2023 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.240.2023.1.MM).

posiadanie innej nieruchomości

Mam zamiar kupić mieszkanie za gotówkę. Będzie to mój pierwszy zakup nieruchomości gotowej do zamieszkania, ale mam już działkę ze stojącym na niej domem będącym w budowie. Dom ten nie jest oddany do użytkowania i obecnie nie nadaje się do zamieszkania (są to nieocieplone mury z oknami bez przyłącza prądu i ogrzewania). Czy mimo posiadania tej działki z domem mogę skorzystać ze zwolnienia z PCC na zakup pierwszego mieszkania?

Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, zwolniona z opodatkowania PCC będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

– jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50 proc.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że czytelniczka jest właścicielką budynku, który jest w trakcie budowy i nie został jeszcze oddany do użytkowania. Należy więc zauważyć, że aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie może przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu. Skoro więc własnością czytelniczki jest wyłącznie budynek, w którym nie można – zgodnie z odrębnymi przepisami – zamieszkać, to w takiej sytuacji przy zawieraniu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego możliwe jest zastosowanie zwolnienia z PCC zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

Zaprezentowane wyżej stanowisko podzielają organy podatkowe (por. interpretacje indywidualne dyrektora KIS z 26 stycznia 2024 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.511.2023.2.JS; z 8 listopada 2023 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.344.2023.2.JKU).

kilku kupujących

Chciałbym kupić mieszkanie wspólnie z moją partnerką. Nie wzięliśmy ślubu, więc nie mamy wspólności ustawowej małżeńskiej. Partnerka posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, który zostanie sprzedany w celu nabycia naszego wspólnego mieszkania. Z kolei ja nie mam ani nigdy nie kupowałem żadnej nieruchomości. Czy jeśli kupię mieszkanie wspólnie z partnerką, to zostanę zwolniony z zapłaty PCC w wysokości 2 proc. od nabywanego przeze mnie udziału (50 proc.) w nieruchomości?

Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwolnieniem z opodatkowania PCC objęte jest nabycie przez osobę fizyczną (osoby fizyczne) m.in. prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość pod warunkiem, że kupującemu (kupującym) w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z praw wskazanych w tym przepisie ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że czytelnik zamierza kupić lokal mieszkalny wraz z partnerką, z którą nie ma wspólności ustawowej małżeńskiej. Mogłoby się wydawać, że skoro czytelnik nie posiada żadnej nieruchomości, to może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC w zakresie, w jakim nabywa swój udział (50 proc.) w nieruchomości. Organy podatkowe stoją jednak na stanowisku, że w przypadku gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia (por. interpretacje indywidualne dyrektora KIS z 29 stycznia 2024 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.310.2023.1.KK; z 21 września 2023 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB).

Skoro partnerka czytelnika była już właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, to do umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego nie znajdzie zastosowania art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. W przypadku gdy lokal mieszkalny nabywany jest na współwłasność, warunkiem do skorzystania z tego zwolnienia (który nie jest spełniony) jest bowiem to, żeby ani czytelnik, ani jego partnerka nie posiadali wcześniej nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w niej (w nim), chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia.

nabycie udziału

Po śmierci męża dostałam wraz z dwoma synami, w drodze dziedziczenia, po 1/3 udziału w domu jednorodzinnym, którego właścicielem wcześniej był tylko mąż. Planuję odkupić udział w domu od jednego z synów, żeby mieć łącznie 2/3 udziału. Czy od tej transakcji muszę zapłacić PCC, czy może jednak przysługuje mi zwolnienie związane z zakupem pierwszego mieszkania (domu), jeżeli nigdy wcześniej nie posiadałam prawa do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, do mieszkania ani do domu jednorodzinnego?

Z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC wynika, że zwolnieniem objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Zdaniem organów podatkowych nie podlega zatem zwolnieniu sprzedaż jedynie udziału/udziałów w takich prawach (por. interpretacje indywidualne dyrektora KIS z: 3 stycznia 2024 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.460.2023.1.JKU; 29 grudnia 2023 r., 0111-KDIB2-2.4014.263.2023.1.DR; 10 listopada 2023 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.321.2023.2.ASZ).

Z przedstawionego stanu faktycznego jednoznacznie wynika, że przedmiotem planowanej przez czytelniczkę umowy sprzedaży nie będzie żadne z praw czy rzeczy wymienionych w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC − nie planuje ona bowiem zakupu budynku mieszkalnego, lecz chce kupić udział w nim.

Tym samym nabywając udział w nieruchomości, mimo spełnienia warunku nieposiadania prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani też udziału w takich prawach, czytelniczka nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Planowana umowa sprzedaży nie spełnia bowiem warunków do zwolnienia określonych tym przepisem (przedmiotem umowy sprzedaży ma być własność budynku mieszkalnego, a nie udziału w nim).

zagraniczny dom

W związku z przeniesieniem się na pobyt stały do Polski sprzedałam swój dom jednorodzinny w Ukrainie. Środki z jego sprzedaży chcę przeznaczyć na zakup mieszkania w Polsce. Czy będę zwolniona z PCC związanego z zakupem pierwszej nieruchomości w Polsce?

Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC w przypadku nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zwolnienie przysługuje wyłącznie osobom, którym w dniu nabycia i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Tymczasem czytelniczka była właścicielką nieruchomości (domu jednorodzinnego). W tej sytuacji nie może więc skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Bez znaczenia jest to, że nieruchomość, której właścicielką była czytelniczka, znajdowała się za granicą Polski, tj. w Ukrainie. Z przywołanego przepisu w żaden sposób nie wynika, by kwestia położenia nieruchomości miała wpływ na możliwość zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie uzależnił bowiem prawa do zwolnienia od nieposiadania nieruchomości mieszkaniowych tylko na terytorium Polski. Takie stanowisko prezentują też organy podatkowe (por. interpretacje indywidualne dyrektora KIS z: 20 grudnia 2023 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.359.2023.3.JKU; 15 listopada 2023 r.,nr 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD). ©℗