Zmiany wprowadzone w ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 70; ost.zm. Dz.U. z 2024 r. poz. 1757; dalej: u.p.o.l.) nie sprawiły, że zasady opodatkowania są łatwiejsze i bardziej przystępne. W dalszym ciągu przepisy posługują się otwartymi kategoriami obiektów, które wymagają często do kwalifikacji uwzględnienia wiedzy technicznej i ich funkcji. Szczególnie problematyczne jest ustalenie, czy opodatkowane są niektóre kategorie instalacji i urządzeń technicznych.

Czy i jak nowe przepisy wpłynęły na zakres opodatkowania? Z jakimi trudnościami interpretacyjnymi zmagają się podatnicy? Co może być szczególnie przedmiotem sporu pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi? Na takie pytania dotyczące podatku od nieruchomości odpowiadają eksperci prowadzący na MDDP Platforma Wiedzy szkolenia z tego zakresu.

W jaki sposób można oszacować wartość obiektów, które nie są odrębnym środkiem trwałym? Czy konieczny jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę? Czy są inne dopuszczalne metody?

Przepisy nie wymagają angażowania rzeczoznawcy majątkowego. Wartość rynkową można ustalić w dowolny sposób, w tym własnym szacunkiem. Czasami podatnik może dysponować dokumentami, które pozwolą mu na oszacowanie wartości rynkowej takiej budowli, np. na podstawie faktur zakupowych, z których można wyodrębnić wartość komponentów.

Niemniej w niektórych przypadkach skorzystanie z usługi rzeczoznawcy może być uzasadnione. Operat przygotowany przez profesjonalistę minimalizuje ryzyko zakwestionowania wartości rynkowej przez organ podatkowy. Co nie oznacza, że organ podatkowy nie może powołać swojego biegłego. Budowle powinny być wyceniane według wartości rynkowej na moment zakończenia ich budowy.

Czy roboty budowlane należy utożsamiać z pozwoleniem na budowę?

Pytanie dotyczy nowej przesłanki „wykonania w wyniku robót budowlanych” dla wszystkich budynków i budowli. Jest to nowy element, który nie doczekał się jeszcze dorobku interpretacyjnego, a jednocześnie jest kontrowersyjne, jak należy go rozumieć w praktyce.

Przepisy definiują jedynie roboty budowlane jako szeroki zakres prac, w tym montaż, do których stosuje się ustawę z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418). Jest to zarazem jedyny łącznik pomiędzy ustawą podatkową a prawem budowlanym. Intencją ustawodawcy było m.in. to, aby w trudnych ocenach technicznych można było dalej korzystać z wiedzy biegłych z zakresu budownictwa. Niemniej kluczowe jest to, jaki ma to wpływ na zakres obiektów podlegających opodatkowaniu. Wydaje się, że ograniczanie tej przesłanki jedynie do pozwolenia na budowę jest zbyt daleko idące.

W naszej ocenie istotne jest to, czy realizacja danego obiektu podlega reżimowi prawa budowlanego – jeśli tak, to ww. przesłanka jest spełniona, a obiekt może podlegać podatkowi od nieruchomości. Należy pamiętać, że prawo budowlane poza formułą pozwolenia na budowę reglamentuje procesy budowy również poprzez obowiązek zgłoszenia budowy. Z kolei prace, które nie wymagają żadnej formy zgłoszenia, nie powinny się wiązać z powstaniem obiektu opodatkowanego podatkiem od nieruchomości. Wydaje się, że podatkowi nie podlegają m.in. obiekty, które prawo budowlane wprost zwalnia z obowiązku zgłoszenia. Z pewnością zagadnienie to będzie przedmiotem orzeczeń sądów administracyjnych w niedalekiej przyszłości.

Czy podlegają opodatkowaniu banery reklamowe na fundamencie trwale związanym z gruntem?

Typem budowli z załącznika nr 4 do u.p.o.l. są m.in. tablice i urządzenia reklamowe, które są wolno stojące i trwale związane z gruntem. Jeśli baner ma własny fundament, w zasadzie automatycznie oznacza to, że jest on trwale związany z gruntem. Wydaje się zatem (na podstawie krótkiego opisu z pytania), że taki baner będzie podlegał opodatkowaniu.

Warto wskazać, że opodatkowaniu nie będą podlegać tablice reklamowe, które są np. zamontowane na elewacji budynku, czy urządzenia budowlane, które są jedynie położone na gruncie, a opierają się czynnikom atmosferycznym dzięki betonowemu obciążeniu. W tych przykładach nie będzie spełniona przesłanka trwałego związku z gruntem.

Czy windy znajdujące się w budynkach trzeba opodatkować?

odpowiedź Problem opodatkowania wind, jaki wypłynął w ostatnich miesiącach w mediach, jest efektem wprowadzenia jako typu budowli „urządzeń budowlanych”. Niestety ta definicja jest otwarta, posługuje się nieprecyzyjnymi określeniami i czytana w oderwaniu od kontekstu systemowego i funkcjonalnego pozwala na takie skrajne tezy, jak ta wskazująca na konieczność opodatkowania wind. Pierwszeństwo ma definicja budynku. A zgodnie z nią budynkiem są również instalacje zapewniające jego użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem. Windy mieszczą się w zakresie takich instalacji i z tego powodu nie powinny podlegać odrębnemu opodatkowaniu. Definicja budowli, w tym element urządzenia budowlanego, może być rozpatrywana dopiero w drugiej kolejności. Dla powyższej oceny nie powinno mieć znaczenia, czy winda wpływa jedynie na podwyższenie standardu budynku, czy jest wymagana w budynku z uwagi na przepisy techniczne. Takie też w praktyce podejście przyjęli podatnicy. Nie oznacza to, że w przestrzeni medialnej nie można spotkać odmiennych stanowisk, do których należy jednak podchodzić z dystansem.

Czy od 2025 r. wszystkie zbiorniki podlegają opodatkowaniu?

Obecnie przepisy u.p.o.l. nie posługują się wprost pojęciem zbiornika czy silosu. Ustawodawca ujął te obiekty w ramach obiektów magazynowych (w których są lub mogą być gromadzone określone materiały), których podstawowym parametrem technicznym jest pojemność. W uproszczeniu obiekty magazynowe podlegają opodatkowaniu jak budowle, w tym różne typy zbiorników. Warto zwrócić uwagę, że nie ma znaczenia nazwa środka trwałego. Kluczowa jest funkcja i gromadzenie ma być funkcją podstawową.

W rzeczywistości gospodarczej okazuje się, że niektóre obiekty, które zwyczajowo są kwalifikowane jako zbiorniki, służą określonym procesom technologicznym. Może się okazać, że materiały przez nie przepływające nie są w nich efektywnie gromadzone lub są gromadzone na krótkie interwały czasowe, tylko na czas procesu technologicznego. Dla właściwej oceny konieczne jest uwzględnienie szczegółowych informacji technicznych i technologicznych. W naszej opinii tego typu „zbiorniki” nie powinny podlegać opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla obiektów z pkt 6 załącznika nr 4 do u.p.o.l. Zbiorniki inne niż magazynowe mogą więc podlegać opodatkowaniu jedynie od części budowlanej, jeśli ją mają. Może się bowiem zdarzyć, że taki „zbiornik” będzie elementem np. linii produkcyjnej.

Wydaje się, że mimo próby Ministerstwa Finansów, by precyzyjnie określić zasady opodatkowania dla zbiorników, rzeczywistość gospodarcza jest skomplikowana i szerokie zakresy różnych rozwiązań technicznych stosowanych np. w branży przemysłowej będą powodować spory podatkowe, ostatecznie rozstrzygane przez orzecznictwo.

Jakie są regulacje dotyczące opodatkowania śmietników? Czy z tego obowiązku będą teraz zwolnione wszystkie rodzaje takich obiektów?

Zmiana przepisów podatkowych w niewielkim stopniu wpłynęła na kwestię opodatkowania śmietników. Ani obecnie, ani w minionych latach niewielkie obiekty tego typu nie podlegają opodatkowaniu, gdyż nie spełniają one cech definicji obiektu budowlanego. Warto jednak wyjaśnić, co rozumiemy pod pojęciem „śmietnik”. Odmienna będzie bowiem kwalifikacja podatkowa niewielkich pojemników stojących np. w parku, do których wrzucamy śmieci, i dużych wiat śmietnikowych.

O nieopodatkowaniu obiektów nazywanych potocznie śmietnikami może przesądzić ich rozmiar, co jest o tyle trudne, że w przepisach nie ma wskazówek, jak należy rozumieć termin „niewielki”. Nie powinno raczej budzić wątpliwości, że kosze na śmieci stanowiące obiekt małej architektury (obecnie w przepisach podatkowych ten termin już nie funkcjonuje) nie są opodatkowane podatkiem od nieruchomości. Jednak już w przypadku sporych wiat śmietnikowych możemy mieć do czynienia z budynkiem lub budowlą – w zależności od konstrukcji takiego obiektu.

Nasza hala namiotowa jest ustawiona na przygotowanym gruncie. Czy powinna być uznana za budynek, czy za budowlę w postaci przekrycia namiotowego?

W obecnym stanie prawnym hale namiotowe mogą stanowić budynki, budowle lub pozostawać poza zakresem opodatkowania. Warunkiem opodatkowania tego typu obiektów jest ich trwałe związanie z gruntem. Zgodnie z wprowadzoną od początku br. definicją jest to takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia temu obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć lub spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu budowlanego na inne miejsce. W praktyce wystarczy więc, że hala namiotowa jest przytwierdzona do podłoża za pomocą np. kotew, aby spełniony został warunek trwałego związania z gruntem.

Hale namiotowe często posiadają przegrody budowlane z płyty warstwowej lub z blachy, a jedynie pokrycie ich dachu stanowi plandeka PVC. Jeśli taki obiekt dodatkowo posiada fundamenty i jest trwale związany z gruntem, wtedy będzie stanowić budynek opodatkowany od swojej powierzchni użytkowej.

Czy fundament w budynku, który wychodzi wprost z posadzki, podlega opodatkowaniu? Czy w ewidencji księgowej lepiej wykazać go jako odrębny środek trwały?

Jednym z rodzajów budowli są fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Zgodnie z dotychczasową linią orzeczniczą wewnątrz budynku mogą istnieć budowle w postaci np. fundamentów pod maszyny. Zatem jeśli są to obiekty odrębne pod kątem budowlanym i funkcjonalnym od konstrukcji budynku, to będą stanowić samodzielne obiekty budowlane w postaci budowli, która podlega opodatkowaniu niezależnie od budynku. Nie ma przy tym znaczenia, że zgłaszana do opodatkowania jest już powierzchnia użytkowa budynku w miejscu, gdzie taki fundament został wzniesiony.

Przepisy normujące klasyfikację środków trwałych w wielu miejscach wskazują, że w przypadku poszczególnych rodzajów maszyn i urządzeń w skład danego środka trwałego wchodzi również ich fundament. Mimo to od strony praktycznej można rozważyć wyodrębnienie w ewidencji księgowej fundamentów pod maszyny i urządzenia jako odrębnych środków trwałych, co powinno ułatwić samą czynność sporządzania deklaracji na podatek od nieruchomości.

Czy potencjalne budowle w naszym budynku, które zostały postawione przez najemcę, powinny być opodatkowane przez naszą spółkę jako właściciela budynku? Nie mamy ich w ewidencji środków trwałych i nie znamy wartości tych budowli.

W przypadku oddania przez spółkę budynku do użytkowania innemu podmiotowi w formie np. dzierżawy lub najmu obowiązek z tytułu podatku od nieruchomości spoczywa na właścicielu budynku. Oznacza to, że jeśli wewnątrz takiego budynku najemca w wyniku robót budowlanych zamontuje maszynę na odrębnym fundamencie, to obowiązek podatkowy od takiej budowli będzie spoczywał na państwa spółce. Dlatego w umowie dzierżawy/najmu powinny znaleźć się odpowiednie zapisy, które zobowiązują najemcę do poinformowania właściciela o wszelkich nakładach inwestycyjnych poczynionych w budynku lub na gruncie, w tym do wskazania wartości takich nakładów, ich charakteru i innych danych, które pozwolą właścicielowi na wypełnienie obowiązków podatkowych.

To, że podmiot, na którym ciąży obowiązek podatkowy, nie zna wartości danej budowli, nie jest argumentem za niezgłaszaniem jej do opodatkowania. Zgodnie bowiem z przepisami, jeśli od danej budowli nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, to podstawą jej opodatkowania podatkiem od nieruchomości będzie wartość rynkowa takiej budowli ustalona zgodnie z przepisami u.p.o.l.