Zakup na współwłasność domu, w którym są wydzielone dwa mieszkania, pozbawia możliwości skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. Tak stwierdził dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej.

Niekorzystną dla podatników wykładnię organ przedstawił w interpretacji indywidualnej z 6 marca 2025 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.628.2024.1.JKU).

Inaczej byłoby, gdyby sprzedawca zbył dwa odrębne lokale w takim domu, przez co podatnicy nabyliby po jednym mieszkaniu. Jeżeli dla każdego z nich byłoby to pierwsze lokum, to przysługiwałoby im prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. Potwierdza to Martyna Pałka, adwokat w kancelarii Staniek & Partners (patrz ramka).

To pokazuje, że kupujący pierwsze mieszkanie lub dom muszą przyglądać się, z jakim stanem prawnym mają do czynienia, i dokładnie przemyśleć swoje decyzje, aby nie utracić prawa do preferencji.

Zwolnienie z PCC

Chodzi o zwolnienie z PCC, które dotyczy zakupu pierwszego lokum na rynku wtórnym (bo tylko wtedy co do zasady pojawia się PCC - 2 proc.). Przysługuje ono na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z tym przepisem nabywca nie płaci podatku, gdy nabywa swoje pierwsze mieszkanie lub dom, czyli:

- prawo własności mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności domu jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Kupującym musi być „osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia”.

To oznacza, że można odziedziczyć udziały w kilku nieruchomościach mieszkalnych i nabyć kolejne lokum bez PCC. Warunkiem jest, aby w żadnej z odziedziczonych nie mieć więcej niż 50 proc. udziału.

Jeden dom, dwa mieszkania

Z pytaniem o art. 9 pkt 17 ustawy o PCC wystąpiła podatniczka, która wraz z siostrą kupiła „budynek mieszkalny jednorodzinny” (według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w skrócie PKOB). Składa się on jednak z dwóch wyodrębnionych mieszkań, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste.

Zgodnie z podpisanym aktem notarialnym jedna z sióstr nabyła udział w wysokości 3/4 części w lokalu na pierwszej kondygnacji oraz taki sam udział w lokalu na drugiej kondygnacji oraz odpowiadający im udział w części wspólnej. Druga nabyła pozostały udział.

Chociaż dla obu kobiet dom jest pierwszym lokum, to notariusz pobrał PCC. Podatniczka się z tym nie zgadzała i spytała dyrektora KIS, czy będzie mogła odzyskać podatek.

Uważała, że przepisy nie wykluczają zwolnienia z PCC, gdy w domu jednorodzinnym wyodrębniono dwa lokale.

Brak preferencji

Dyrektor KIS się z nią nie zgodził. Zauważył, że choć nabyty budynek jest według PKOB jednorodzinny, to zgodnie z aktem notarialnym, podatniczki nabyły udziały w wydzielonych w nim mieszkaniach.

Tymczasem zwolnienie, o którym mowa w 9 pkt 17 ustawy o PCC, dotyczy nabycia lokalu mieszkalnego, a nie lokali mieszkalnych. Celem jest bowiem poprawa sytuacji osób nabywających na rynku wtórnym swój pierwszy dom czy mieszkanie – wyjaśnił dyrektor KIS.

Jest rozwiązanie

Problemu w ogóle by nie było, gdyby siostry kupiły:

- po jednym mieszkaniu w domu jednorodzinnym i każda podpisała odrębny akt notarialny, lub

- na współwłasność dom, w którym nie byłoby wydzielonych lokali (nie kupiłyby udziałów w lokalach, tylko w domu).

Wówczas każda z nich mogłaby skorzystać ze zwolnienia, jeżeli tylko spełniłaby pozostałe jego warunki.

Martyna Pałka nie zgadza się jednak ze stanowiskiem dyrektora KIS. Uważa je za zbyt rygorystyczne i sprzeczne z celem, który przyświecał ustawodawcy (patrz komentarz w ramce).

[OPINIA]

Trzeba patrzeć na cel przepisu

Martyna Pałka, adwokat w kancelarii Staniek & Partners

To kolejny przykład pokazujący, jak ważne jest przeanalizowanie statusu nieruchomości, jego ocena także pod kątem podatkowym i przemyślenie kolejnych kroków jeszcze przed zawarciem umowy.

Rzeczywiście, w przedstawionym stanie faktycznym problemem jest status zakupionej nieruchomości. Tak naprawdę sprzedawca mógł zbyć dwa odrębne lokale i organ podatkowy nie miałby tutaj pola do podważenia prawa do zwolnienia.

Jak w każdym przypadku, wszystko zależy od interpretacji przepisów, niemniej jednak w moim uznaniu, zgodnie z tym, co wskazała wnioskodawczyni, możliwość skorzystania ze zwolnienia należy oceniać również przez pryzmat wykładni celowościowej i celu dokonywania transakcji, która w tym przypadku jest przecież jasna.

Czy zgadzam się z organem? Nie. Czy zdecydowałabym się składać skargę na niniejszą interpretację? Wydaje się, że ze względu na status nieruchomości dyskusje z sądem byłyby znacznie utrudnione, ale nie wykluczyłabym dodatkowej analizy.

[koniec]