Korzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami nie oznacza samo w sobie, że sprzedawca gruntu działał jako podatnik podatku od towarów i usług. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w dwóch wyrokach.

Oba wyroki dotyczyły mężczyzn, którzy nie prowadzili działalności gospodarczej i nie byli zarejestrowani dla celów VAT. Obaj uważali, że nie powinni zapłacić podatku dochodowego od sprzedaży udziałów w działkach, bo – jak tłumaczyli – kupili je wyłącznie w celu wybudowania dla siebie domów jednorodzinnych. Nie mogli jednak zrealizować tych zamiarów, bo po zakupie zmieniono plan zagospodarowania przestrzennego. Przewiduje on w tym miejscu zabudowę wielorodzinną.

Argumentowali, że sprzedając te działki, nie działali jak profesjonaliści, tylko w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zbyli je po upływie pięciu lat od nabycia, więc zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT taka sprzedaż nie podlega już opodatkowaniu – przekonywali.

To był biznes

Innego zdania był dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W obu przypadkach uznał, że sprzedaż miała cechy działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W definicji tej mowa jest o działalności prowadzonej we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Dyrektor KIS wskazał, że w obu przypadkach aktywność właścicieli działek miała charakter zarobkowy. Świadczy o tym zawarcie przez nich umów z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Obaj właściciele zlecili pośrednikowi wykonanie czynności, które zmierzały do zwiększenia atrakcyjności działek, a co za tym idzie, wzrostu ich wartości. Pośrednik ubiegał się m.in. w imieniu sprzedających o wydanie warunków zabudowy nieruchomości. Wykonując zatem czynności w imieniu właścicieli działek, działał w celu zwiększenia ich wartości.

O prowadzeniu działalności gospodarczej miało też świadczyć – według fiskusa – udzielenie pełnomocnictw przyszłemu nabywcy nieruchomości. Pełnomocnictwa te pozwalały nabywcom na:

- wgląd w akta księgi wieczystej,

- możliwość uzyskania zaświadczeń o wysokości lub braku zaległości podatkowych,

- reprezentowanie właścicieli działek przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach dotyczących uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogi publicznej,

- reprezentowanie właścicieli działek przed gestorami mediów w sprawie niezbędnych uzgodnień związanych z przyłączeniem nieruchomości do sieci cieplnej, elektroenergetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej.

Chcieli tylko sprzedać

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił obie interpretacje (sygn. akt III SA/Wa 2108/21 i III SA/Wa 2109/21). W obu sprawach orzekł, że była to okazjonalna sprzedaż majątku prywatnego, a nie działalność gospodarcza w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Sąd wyjaśnił, że ubieganie się o wydanie warunków zabudowy nieruchomości mieści się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Podobnie jest z udzieleniem nabywcy pełnomocnictw. WSA zwrócił uwagę na to, że pełnomocnictwa zostały udzielone, gdy zostały już podpisane umowy przedwstępne. Udzielenie pełnomocnictw nie służyło więc zwiększeniu atrakcyjności działek dla potencjalnego nabywcy, bo taki nabywca już się znalazł – zauważył sąd.

Podkreślił również, że właściciele podejmowali działania w dużych odstępach czasu, a część z nich nie wynikała z ich inicjatywy.

Co więcej, nabywca zgłosił się do właścicieli samodzielnie, już po wygaśnięciu umów z pośrednikiem, który nota bene również trafił do nich sam.

Firmę miał pośrednik...

W obu sprawach Naczelny Sąd Administracyjny podzielił stanowisko sądu I instancji. Uzasadniając pierwszy wyrok (II FSK 782/22), sędzia Antoni Hanusz wyjaśnił, że samo udzielenie pełnomocnictwa pośrednikowi nie wskazuje w żaden sposób na prowadzenie działalności gospodarczej przez właściciela działki.

- Na żadnym etapie nie można dopatrzyć się przesłanek, które muszą być wzięte pod uwagę, aby można było powiedzieć, że działalność wypełnia znamiona działalności gospodarczej. Nie było tu ani stałości, ani zamiaru, ani celowości, ani zorganizowanego sposobu prowadzenia tej działalności – wskazał sędzia Hanusz.

Dodał, że to raczej pełnomocnika należałoby uznać za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a nie osobę, która zleca mu działanie.

... a nie właściciele działek

Uzasadniając drugi wyrok (II FSK 801/22), sędzia Alicja Polańska określiła pogląd organu podatkowego jako „nieporozumienie”. Zwróciła uwagę na to, że nie po to obywatele nabywają nieruchomości, żeby przy ich ewentualnym zbyciu na tym stracić.

- Mówimy o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku, a pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są reinwestowane w kupno kolejnych nieruchomości po to tylko, żeby je przygotować do sprzedaży, a następnie sprzedać – wyjaśniła sędzia Polańska.

Dodała, że aktywność właścicieli działek musiałaby wyróżniać się nie tylko chęcią uzyskania dobrych warunków cenowych, ale też ciągłością i profesjonalnym charakterem działań. Tylko wtedy można byłoby ją uznać za działalność gospodarczą.

W obu sprawach przesłanki te nie zostały spełnione – orzekł sąd kasacyjny.

Wyroki NSA z 11 marca 2025 r. (sygn. akt II FSK 782/22) i 13 marca 2025 r. (II FSK 801/22)