Dochody z najmu mieszkania są opodatkowane, a wprowadzone w 2023 roku zmiany wpłynęły na sposób ich rozliczania. Dodatkowo właściciele, którzy ponieśli wydatki na remonty czy modernizację mieszkań, nie mogą już ich uwzględniać jako koszt uzyskania przychodu.

Z perspektywy prawa kluczowe jest rozróżnienie najmu prywatnego od działalności gospodarczej. Działalność gospodarczą cechuje systematyczność, zorganizowany charakter oraz cel zarobkowy. Nawet w przypadku braku formalnej rejestracji może ona być uznana za przedsiębiorstwo, jeśli spełnia te kryteria. Tutaj koncentrujemy się na sytuacji, gdy osoba prywatna wynajmuje mieszkanie, ale nie spełnia to kryteriów działalności gospodarczej. Co w takiej sytuacji trzeba wiedzieć?

Jaki podatek za zyski z najmu?

Osoby wynajmujące mieszkania lub pokoje jeszcze do niedawna mogły wybierać między opodatkowaniem według skali podatkowej a ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Od 2023 roku wybór ten został zniesiony, a dochody z najmu prywatnego są obligatoryjnie opodatkowane w formie ryczałtu.

Jakie są stawki ryczałtu?

W przypadku tej formy opodatkowania wprowadzone zostały dwie stawki podatkowe:

  • 8,5% dla przychodów nieprzekraczających 100 tys. zł rocznie (w przypadku małżonków limit ten wynosi 200 tys. zł),
  • 12,5% dla nadwyżki ponad 100 tys. zł przychodu.

W 2022 roku zakończyła się możliwość amortyzowania nieruchomości mieszkalnych nabytych po 1 stycznia 2022 roku. Oznacza to, że właściciele, którzy ponieśli wydatki na remonty czy modernizację mieszkań, nie mogą już ich uwzględniać jako koszt uzyskania przychodu.

Mikrorachunek dla wynajmującego mieszkanie

Od 1 stycznia 2020 roku wszelkie zobowiązania podatkowe związane z PIT, CIT oraz VAT muszą być regulowane poprzez indywidualny rachunek podatkowy, zwany mikrorachunkiem. Numer rachunku można uzyskać w generatorze mikrorachunków podatkowych, podając odpowiednie dane:

  • PESEL – w przypadku osób fizycznych, które nie prowadżą działalności gospodarczej ani nie są podatnikami VAT,
  • NIP – dla osób prowadzących działalność gospodarczą, podatników VAT lub płatników składek ZUS.

Bardziej opłaca się najem prywatny czy działalność gospodarcza?

Podatnicy rozważający zmianę formy najmu prywatnego na działalność gospodarczą powinni uwzględnić dodatkowe zobowiązania finansowe, takie jak składka zdrowotna (wynosząca zazwyczaj 9% dochodu) oraz koszty prowadzenia ksiąg rachunkowych. Nowe regulacje dotyczące opodatkowania najmu wymuszają jednak dostosowanie się właścicieli do zmienionych przepisów. Warto więc na bieżąco monitorować zmiany prawne, aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji związanych z nieprawidłowym rozliczaniem podatku.