Przerzucenie nieruchomości do majątku prywatnego nie zawsze skuteczne

Jeżeli podatnik kupił nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w biznesie, odliczył VAT przy zakupie, a sprzedaż również udokumentował fakturą, to takie zbycie jest źródłem przychodu z działalności gospodarczej – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku.

Chodziło o mężczyznę, który przez pewien czas zajmował się działalnością w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz realizował projekty budowlane związane ze wznoszeniem budynków. Za pieniądze z majątku osobistego kupił w 2017 r. prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz posadowione na tym gruncie budynki, budowle i urządzenia (stanowiące odrębne od gruntu przedmioty własności).

Przy zakupie odliczył VAT, bo zamierzał przeznaczyć nieruchomość na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W majątku prywatnym

Pierwotnie miała to być inwestycja przynosząca dochód w formie czynszu dzierżawnego lub najmu. Jednak w tym celu mężczyzna musiałby przeprowadzić duże remonty. Okazało się, że go na to nie stać, dlatego postanowił pozostawić nieruchomości w majątku prywatnym. W konsekwencji nie ujął jej w ewidencji środków trwałych, jako że w momencie zakupu nie była ona zdatna do użytku i ostatecznie nie została przeznaczona na potrzeby działalności gospodarczej. Z tego samego powodu nie ujął jej zakupu również w podatkowej księdze przychodów i rozchodów.

Od dnia nabycia w 2017 r. aż do momentu zbycia w 2023 r. mężczyzna nie wykorzystywał tej nieruchomości w działalności gospodarczej, ale też nie wykonywał żadnych robót budowlanych i prac związanych z przygotowaniem dokumentacji projektowej lub budowlanej. Za wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, takie jak opłaty za użytkowanie wieczyste czy utrzymanie czystości i porządku, płacił z prywatnego majątku.

Zbywając nieruchomość, mężczyzna nie prowadził już działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości. Prowadził inną działalność – w zakresie przygotowania ofert i procedur przetargowych.

Był przekonany, że choć przy sprzedaży wystawił fakturę (na rzecz nabywcy), to nie była to transakcja w ramach działalności gospodarczej. A zatem, skoro od nabycia nieruchomości upłynęło już pięć lat, w ogóle nie powinno być podatku dochodowego w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Przychód z biznesu

Nie zgodził się z nim dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji z 6 marca 2024 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.792.2023.5.JS) stwierdził, że wskutek sprzedaży mężczyzna uzyskał przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Za kluczowe uznał nabycie tej nieruchomości w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, chęć wykorzystania jej jako inwestycji przynoszącej dochód, a także sam przedmiot prowadzonej w tamtym czasie (w momencie zakupu) przez mężczyznę działalności.

„Już samo zwiększenie majątku przedsiębiorstwa stanowi bierne ich (nieruchomości) wykorzystanie, chociażby poprzez postrzeganie finansowej solidności firmy przez kontrahentów” – argumentował fiskus.

Ryczałt od przychodów

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał więc, że skoro w momencie sprzedaży tej nieruchomości mężczyzna rozliczał się z fiskusem w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, to powinien zapłacić od przychodu ryczałt w wysokości 10 proc. zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.). Przepis ten dotyczy przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1).

Za bez znaczenia dyrektor KIS uznał to, że w momencie nabycia nieruchomości mężczyzna płacił liniowy, 19-proc. PIT od dochodów z działalności gospodarczej.

Wyjątkiem budynek mieszkalny

Jedynie w odniesieniu do przychodu ze sprzedaży budynku o pow. 36 mkw., mającego charakter mieszkalny, dyrektor KIS stwierdził, że nie będzie to przychód z działalności gospodarczej. Ma tu bowiem zastosowanie art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, zgodnie z którym do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego i związanego z tym budynkiem gruntu. W tym wypadku stosuje się art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, więc skoro sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym budynek mieszkalny został kupiony, to w ogóle nie będzie ona opodatkowana.

To stanowisko w pełni zaakceptował WSA w Gdańsku. Potwierdził, że zasadniczym źródłem przychodu podatnika będzie w tym wypadku sprzedaż składników majątku, które miały związek z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wyrok jest nieprawomocny. ©℗

orzecznictwo