Zbycie nieruchomości za dożywotnią rentę jest bez PIT

Były przedsiębiorca, który przed upływem sześciu lat od likwidacji firmy przeniesie prawo do użytkowania wieczystego gruntów w zamian za dożywotnią rentę, nie musi płacić z tego tytułu podatku dochodowego – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu.

Zdaniem sądu w takiej sytuacji nie można określić ceny, za jaką została zbyta nieruchomość, a więc nie da się też wyliczyć przychodu dla celów podatkowych.

Renta jak dożywocie

Kluczowa dla poznańskiego WSA była uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14). Przesądziła ona, że zbycie nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nie jest opodatkowane PIT i to nawet jeśli nie minęło jeszcze pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość ta została nabyta lub wybudowana. W takiej sytuacji nie da się określić przychodu, o którym mowa w art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o PIT – stwierdził NSA.

Pierwszy z tych przepisów stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Drugi stosuje się wówczas, gdy cena nieruchomości odbiega od wartości rynkowej.

NSA nie miał wątpliwości, że świadczenia (wikt i opierunek), które otrzymują zbywający nieruchomość na podstawie umowy dożywocia, nie mogą być uznane za cenę, o której mowa w art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o PIT.

Pięć lat…

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzał następnie tę wykładnię w interpretacjach indywidualnych i to nie tylko dotyczących dożywocia, ale też dożywotniej renty.

Dotąd jednak chodziło o osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, które pozbywały się nieruchomości (w zamian za dożywocie lub rentę) jeszcze przed upływem terminu pięciu lat od ich nabycia lub wybudowania. Zasadą jest, że dopiero po upływie tego terminu nie powstaje przychód ze zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

Dyrektor KIS potwierdzał jednak, że nawet jeżeli umowa dożywocia lub dożywotniej renty zostanie zawarta przed upływem pięciu lat, to przychód podatkowy i tak nie powstanie, bo nie da się go określić.

…sześć lat

Sprawa rozstrzygnięta przez WSA w Poznaniu była nieco inna. Chodziło bowiem o nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej. Tu ustawa o PIT wymaga odczekania sześciu lat (art. 10 ust. 2 pkt 4 i art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy o PIT).

Małżonkowie uważali jednak, że jeśli przed tym terminem przeniosą na syna prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w zamian za dożywotnią rentę, to nie zapłacą PIT. Argumentowali, że nie da się przewidzieć, jak długo będą ją dostawać (skoro ma być dożywotnia), a zatem nie można jej uznać za cenę zbycia nieruchomości.

Dyrektor KIS był innego zdania. Stwierdził, że skoro umowa renty ma charakter odpłatny, to bez względu na to, czy świadczenia stron są ekwiwalentne, należy do niej zastosować przepisy o przychodzie ze sprzedaży, czyli wspomniane art. 19 ust. 1 i ust. 3 ustawy o PIT. Uznał więc, że przychód powstanie w momencie zbycia prawa użytkowania wieczystego (na podstawie wartości rynkowej), a późniejsza wypłata comiesięcznych rent będzie neutralna podatkowo.

Fiskus nie ma racji

Interpretację tę uchylił WSA w Poznaniu. Przywołał art. 903 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku”.

Zdaniem WSA nie można utożsamiać pojęcia „określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku” z pojęciem ceny, która nie ma charakteru okresowego. W konsekwencji w tej sprawie nie będzie można określić przychodu z umowy renty, a zatem małżonkowie, którzy planują zawrzeć taką umowę z synem, nie zapłacą z tego tytułu podatku dochodowego.

Wyrok jest nieprawomocny.©℗

orzecznictwo