Spółka prowadząca hotel nie jest spółką nieruchomościową. Ważne orzeczenie

Umowa, na podstawie której podatnik zobowiązuje się do świadczenia usług hotelarskich, nie jest podobna do umowy najmu, dzierżawy ani leasingu. Przewidziane w nich prawa i obowiązki stron są zasadniczo różne – orzekł WSA w Gdańsku.

Podobne wnioski płyną z wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego, w tym z 4 lipca 2023 r. (sygn. akt II FSK 70/21) oraz 12 lipca 2023 r. (II FSK 372/23). Z tym że tamte orzeczenia dotyczyły podatku od przychodów z budynków.

Natomiast w sprawie rozstrzygniętej przez gdański WSA chodziło o inne zagadnienie – definicję spółki nieruchomościowej w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy o CIT (art. 5a pkt 49 ustawy o PIT). Ta kwestia również była już przedmiotem orzecznictwa, czego przykładem nieprawomocne wyroki WSA w:

• Warszawie z 6 grudnia 2023 r. (III SA/Wa 2033/23) i z 31 stycznia 2023 r. (III SA/Wa 1788/22; III SA/Wa 2756/22) oraz
• Poznaniu z 10 lutego 2023 r. (I SA/Po 789/22, I SA/Po 795/22) i z 1 lutego 2023 r. (I SA/Po 752/22).

Ograniczenia i obowiązki

Przypomnijmy, że uznanie spółki za spółkę nieruchomościową rodzi dla niej liczne obowiązki i ograniczenia. Ograniczeniem jest to, że odpisy amortyzacyjne dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości (art. 15 ust. 6 ustawy o CIT).

Takie spółki muszą przekazywać szefowi KAS informację o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw.

Obowiązek informacyjny dotyczy także podatników posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziały (akcje) dające co najmniej 5 proc. praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5 proc. praw do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5 proc. ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze (art. 27 ust. 1e ustawy o CIT).

Zabytkowy spichlerz

W sprawie chodziło o spółkę, która w zabytkowym spichlerzu świadczy usługi hotelowe, gastronomiczne, rozrywkowe oraz piwowarskie. Dodatkowo we własnych salach konferencyjnych organizuje konferencje, eventy z obsługą cateringową, a także prowadzi działalność związaną z promocją tradycji piwowarskiej.

Aktywa spółki w 2021 r. stanowiły prawie 39 mln zł, w tym wartość netto środka trwałego w postaci gruntów wynosiła ponad 1,4 mln zł, a aktywa w postaci budynków, lokali, prawa do lokali i obiektów inżynierii lądowej i wodnej przekroczyły 31,5 mln zł.

Do aktywów tych należy przede wszystkim zabytkowy spichlerz, w którym spółka świadczy swoje usługi. W 2022 r. jej przychody z usług hotelarskich przekroczyły 53 proc. przychodów ogółem.

Ustawowe warunki

Tym samym spółka spełniła dwa pierwsze warunki przewidziane w definicji spółki nieruchomościowej: co najmniej 50 proc. jej aktywów stanowiła wartość nieruchomości położonych na terytorium Polski, a ich wartość rynkowa przekraczała 10 mln zł.

Spór z fiskusem dotyczył trzeciego warunku, czyli odpowiedzi na pytanie, czy spółka świadczy usługi, o których mowa w art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT, tj. o podobnym charakterze jak umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu.

Gdyby tak było, a uzyskane w tym zakresie przychody stanowiłyby co najmniej 60 proc. przychodów podatkowych, to firma zostałaby uznana za spółkę nieruchomościową.

Ona jednak uważała, że nie spełnia tego warunku, bo – jak argumentowała – świadczenie usługi hotelarskiej nie następuje na podstawie umowy, która mogłaby zostać uznana za podobną do najmu lub dzierżawy. Tłumaczyła, że głównym celem tej usługi nie jest udostępnienie powierzchni lokalu, ale uzyskanie przez gościa całego pakietu świadczeń.

Hotel to nie najem

Nie zgodził się z nią dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji z 26 października 2023 r. (sygn. 0114-KDIP2-1.4010.379.2023.2.MW) stwierdził, że umowa hotelowa jest umową nienazwaną, mieszaną, która zawiera w sobie elementy umowy najmu. Tym samym jest podobna do umowy najmu uregulowanej w kodeksie cywilnym.

To oznacza, że przychody z usług hotelarskich należy również zaliczyć do wymienionych w art. 4a pkt 35 przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są nieruchomości – podsumował fiskus.

Innego zdania był Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. W uzasadnieniu sędzia Alicja Stępień wyjaśniła, że wbrew twierdzeniom fiskusa trudno uznać, że usługa hotelarska jest podobna do umów najmu, dzierżawy lub leasingu.

– Trudno znaleźć jakąkolwiek analogię definicji i przesłanek umowy najmu, dzierżawy, leasingu zawartych w kodeksie cywilnym do usługi hotelowej – wyjaśniła sędzia Stępień.

Wyrok jest nieprawomocny. ©℗

orzecznictwo