Dom w ruinie, ale nie ma zwolnienia z PCC na pierwsze lokum

Jeżeli organ nadzoru budowlanego nie zakazał użytkowania domu jednorodzinnego ani nie nakazał jego rozbiórki, to ciągle jest to budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. To oznacza, że posiadanie go wyklucza zwolnienie z PCC przewidziane dla zakupu pierwszego lokum – stwierdził dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

Spytał o to podatnik, który dostał w darowiźnie grunt z domem jednorodzinnym. Wyjaśnił, że budynek ten nie ma doprowadzonej kanalizacji, więc zgodnie z obowiązującymi przepisami nie może być użytkowany. Co więcej, nie ma w nim ogrzewania, podstawowej infrastruktury sanitarnej, okna są powybijane, dach przecieka, a stropy są przegniłe.

Podatnik twierdził, że budynek nadaje się tylko do rozbiórki. Przyznał jednak, że nie ma decyzji organu nadzoru budowlanego nakazującej rozbiórkę ani decyzji zakazującej użytkowania tego budynku.

Mimo to uważał, że skoro nie może w nim zamieszkać, to przy zakupie mieszkania, w którym chciałby osiąść, będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z PCC na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

Zwolnienie to przysługuje na pierwsze lokum. Może z niego skorzystać kupujący, któremu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania albo domu jednorodzinnego, ani udział w tych prawach (chyba że nie przekracza on lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia).

Zwolnienie dotyczy zakupu na rynku wtórnym, bo tylko wtedy płaci się PCC (2 proc.).

Brak decyzji

Dyrektor KIS uznał jednak, że podatnik nie będzie miał prawa do tej preferencji, bo ma już dom, który otrzymał w darowiźnie.

Fiskus powołał się tu na art. 3 pkt 2a prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) i stwierdził, że nie jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nieruchomość, która nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a więc:

• co do której nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy lub
• w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku.

Takich nieruchomości nie można użytkować i w konsekwencji nie służą one zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych – wyjaśnił dyrektor KIS.

Stwierdził, że inaczej jest w przypadku podatnika, bo tu nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania ani decyzja nakazująca rozbiórkę. Należy więc uznać, że budynek nadal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych – wyjaśnił organ.

Uznał, że to wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia z PCC przy późniejszym zakupie mieszkania.

Taka interpretacja ma też korzystną stronę. Gdyby bowiem podatnik nie otrzymał tej nieruchomości w darowiźnie, tylko ją kupił, to mógłby skorzystać ze zwolnienia z PCC, o ile byłby to jego pierwszy taki zakup.

Bez odbioru

Podobnie jest w przypadku domu w budowie. Jeżeli brak jest pozwolenia na użytkowanie budynku wydanego przez uprawnione podmioty, to budynek nie może być w świetle prawa użytkowany, a tym samym nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. Zakup takiej nieruchomości nie uprawnia do zwolnienia z PCC (patrz np.: interpretacja z 3 stycznia 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.486.2023.1.BZ).

Ponadto kto posiada taki dom (lub go sprzeda), ten nie zapłaci PCC przy zakupie kolejnej nieruchomości (domu lub mieszkania). Potwierdza to np. interpretacja dyrektora KIS z 11 marca 2024 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.12.2024.1.KK).

W tym przypadku chodziło o podatnika, który posiada nieruchomość rolną, której częścią składową jest budynek mieszkalny, murowany, piętrowy, w stanie surowym zamkniętym. Jego budowa rozpoczęła się w 1991 r., ale – jak tłumaczył podatnik – budynek ciągle nie ma odbiorów, a jego budowa nie jest kontynuowana.

Podatnik chciał kupić mieszkanie i skorzystać przy zakupie ze zwolnienia z PCC.

Dyrektor KIS potwierdził, że w tym wypadku zwolnienie z podatku będzie mieć zastosowanie, skoro w budynku na gruncie rolnym nie można – zgodnie z odrębnymi przepisami – zamieszkać.©℗