Jakie VAT i ryczałt ewidencjonowany przy sprzedaży wybudowanego budynku mieszkalnego w stanie deweloperskim

Pan Krzysztof jest przedsiębiorcą (podatnikiem VAT czynnym) świadczącym usługi zaliczone w Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług do kategorii 41.00.3 – Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków). W maju 2022 r. przedsiębiorca zakupił działkę budowlaną z zamiarem wybudowania na niej budynku mieszkalnego w celu ich sprzedaży.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę we wrześniu 2022 r. pan Krzysztof rozpoczął budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Poszczególne etapy budowy przedsiębiorca zlecał wyspecjalizowanym firmom budowlanym, lecz sam koordynował ich prace oraz sprawdzał ich jakość. Pan Krzysztof w większości przypadków samodzielnie dokonywał zakupu materiałów potrzebnych do budowy, zaopatrując się w lokalnych hurtowniach i sklepach. W niektórych przypadkach usługi budowlane, które nabywał przedsiębiorca, były sprzedawane wraz z towarem (np. montaż stolarki okiennej w budynku). Jesienią 2023 r. budynek był gotowy w stanie deweloperskim, a w styczniu 2024 r. przedsiębiorca uzyskał wszelkie pozwolenia na użytkowanie budynku, który jest klasyfikowany w grupowaniu 111 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 132 mkw. Przedsiębiorca 14 lutego 2024 r. sprzedał nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym za 1 080 000 zł brutto osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Umowa sprzedaży została zawarta 14 lutego 2024 r. w formie aktu notarialnego i tego dnia doszło do wydania nieruchomości. Z klientem nie była wcześniej zawierana tzw. umowa deweloperska. Przedsiębiorca otrzymał zapłatę z tytułu tej sprzedaży 14 lutego 2024 r., wcześniej klient nie dokonywał żadnych wpłat. Na udokumentowanie sprzedaży przedsiębiorca wystawił 14 lutego 2024 r. fakturę (zgodnie z ustaleniami z nabywcą), sprzedaż nie była natomiast ewidencjonowana na kasie rejestrującej. Pomiędzy panem Krzysztofem a nabywcą nie zachodzą powiązania, o których mowa w art. 32 ustawy o VAT.

Przedsiębiorca od początku prowadzenia działalności gospodarczej rozlicza podatek dochodowy na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego, a VAT na zasadach ogólnych. Pan Krzysztof zdarzenia gospodarcze ewidencjonuje w ewidencji VAT prowadzonej w formie JPK_V7M oraz w ewidencji przychodów. Jak przedsiębiorca powinien rozliczyć sprzedaż budynku mieszkalnego w stanie deweloperskim na gruncie VAT i ryczałtu ewidencjonowanego? ©℗

VAT

Opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Przy czym przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). A przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W analizowanej sprawie doszło do sprzedaży nieruchomości gruntowej z jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym wybudowanym przez przedsiębiorcę (sprzedawcę). Sprzedaż takiej nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Podkreślić należy, że w analizowanej sprawie sprzedaż tej nieruchomości jest dokonywana przez pana Krzysztofa w ramach działalności gospodarczej, a zatem występuje on w tym przypadku w charakterze podatnika VAT.

W przypadku towarów niewysyłanych ani nietransportowanych miejscem ich dostawy jest miejsce, w którym towary znajdują się w momencie dostawy (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT). W analizowanej sprawie będzie to miejsce, gdzie jest położona nieruchomość, a więc dostawa będzie miała miejsce na terytorium Polski.

Powstanie obowiązku podatkowego

Zgodnie z regułą zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Z opisu stanu faktycznego wynika, że umowa sprzedaży została zawarta 14 lutego 2024 r. w formie aktu notarialnego i tego dnia doszło do wydania nieruchomości. Z klientem nie była wcześniej zawierana umowa deweloperska. Przedsiębiorca otrzymał zapłatę z tytułu tej sprzedaży 14 lutego 2024 r., a przed tym dniem klient nie dokonywał żadnych wpłat, a więc nie znajdzie zastosowania art. 19a ust. 8 ustawy o VAT dotyczący opodatkowania zaliczek. Należy zatem uznać, że w analizowanej sprawie obowiązek podatkowy w VAT od sprzedaży nieruchomości powstał 14 lutego 2024 r., tj. w dniu, w którym została zawarta umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego i doszło do wydania tej nieruchomości.

Stawka podatku

Skoro przedmiotem sprzedaży jest zabudowana nieruchomość, to właściwą stawkę VAT (ewentualnie zwolnienie) należy ustalać w stosunku do budynku będącego przedmiotem sprzedaży. Jak bowiem wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę VAT (albo zwolnienie z VAT), jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

Ponieważ przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość z nowo wybudowanym budynkiem mieszkalnym, to dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (zdefiniowanego w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) i w tym przypadku nie znajdzie zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Budynek był budowany z zamiarem sprzedaży, a zatem podatnikowi przysługiwało – na zasadach ogólnych – prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów na jego wytworzenie. Nie znajdą zatem zastosowania także zwolnienia zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy o VAT.

Sprzedaż budynku będzie zatem opodatkowana VAT. Pozostaje ustalić właściwą stawkę podatku. Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23 proc., jednak na podstawie art. 41 ust. 12 pkt 1 w zw. z ust. 2 i w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stawkę podatku w wysokości 8 proc. stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. W myśl art. 41 ust. 12a ustawy o VAT przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 oraz obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o odnawialnych źródłach energii, funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12b ustawy o VAT. Z kolei przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy o VAT). Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy o VAT do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w art. 41 ust. 12a ustawy o VAT nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 mkw.;

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 mkw.

Z art. 41 ust. 12c ustawy o VAT wynika, że w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w art. 41 ust. 12b ustawy o VAT stawkę 8 proc. stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jak wskazał dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wiążącej informacji stawkowej z 29 stycznia 2024 r., nr 0111-KDSB1-2.440.202.2023.9.MD: „Zgodnie z zasadami metodycznymi PKOB – przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Każdy obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z jego przeważającym przeznaczeniem, przy uwzględnieniu charakteru technicznego obiektu (np. budynek, budowla). Za jednostkę klasyfikacyjną przyjmuje się zwykle pojedynczy obiekt budowlany. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, budynek jest klasyfikowany jako budynek mieszkalny. Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

– powierzchni elementów budowlanych, m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;

– powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;

– powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część «mieszkaniowa» budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie). W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe) budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą są uważane za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane. Z załączonego przez Wnioskodawcę opisu przedmiotu wniosku, a także zgromadzonych w toku postępowania dokumentów (…) wynika, że budynek, w którym jest realizowana przedmiotowa usługa, stanowi samodzielny budynek, posiadający własne wejście z poziomu gruntu, przeznaczony do stałego zamieszkania. Całkowita powierzchnia użytkowa budynku wynosi (…) i w całości jest przeznaczona na cele mieszkalne.

W Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w sekcji 1 Budynki w dziale 11 Budynki mieszkalne w grupie 111 Budynki mieszkalne jednorodzinne mieści się klasa 1110 Budynki mieszkalne jednorodzinne, w odniesieniu do której wskazano:

Klasa obejmuje:

– Samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.,

– Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Uwzględniając powyższe, budynek mieszkalny jednorodzinny (…), w którym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest przeznaczona na cele mieszkalne, jest klasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) zgodnie z działem 11, do klasy 1110. Ponadto przedmiotowy budynek jest przeznaczony do stałego zamieszkania, w związku z czym zalicza się go do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”.

Z kolei w wiążącej informacji stawkowej z 1 czerwca 2021 r., nr 0111-KDSB2-2.440.77.2021.2.MS, dyrektor KIS wskazał, że: „(…) budynek mieszkalny jednorodzinny (…) o powierzchni użytkowej do 300 mkw. (…) klasyfikowany jest do działu 11 PKOB, jego dostawa podlega opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług w wysokości 8 proc., na podstawie art. 41 ust. 2 i ust. 12 pkt 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy”.

W analizowanej sprawie mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, który jest klasyfikowany w grupowaniu 111 PKOB. Mieści się on zatem w definicji budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 132 mkw., czyli nie jest przekroczony limit, o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy o VAT, właściwy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Dostawa tego budynku jest więc objęta 8-proc. stawką VAT stosownie do art. 41 ust. 12 pkt 1 w zw. z ust. 2 i w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT i taką samą stawkę VAT stosujemy także do wartości gruntu (stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT).

Podstawa opodatkowania

W myśl art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej. Z kolei zgodnie z art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy o VAT podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że nieruchomość została sprzedana za 1 080 000 zł. Co istotne, cena sprzedaży zawiera w sobie VAT. Jak wskazał bowiem dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 4 lutego 2019 r., nr 0112-KDIL1-1.4012.828.2018.1.RW: „Wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży, powyższy przepis, ani inne przepisy prawa podatkowego nie regulują. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej lub określonej w drodze decyzji. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia. Wskazać bowiem należy, że art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (…) stanowi, że cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. Stosownie do treści art. 3 ust. 2 wskazanej wyżej ustawy w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Przez cenę rozumie się również stawkę taryfową. W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy powinna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar/świadczoną usługę, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego”.

W analizowanym przypadku VAT należy zatem ustalić przy pomocy tzw. rachunku w stu z zastosowaniem 8-proc. stawki podatku. Rachunek w stu określa następujący wzór: KP = (WB x SP) : (100+SP), gdzie:

KP – oznacza kwotę podatku,

WB – oznacza wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług objętych stawką podatku, uwzględniającą kwotę podatku (wartość sprzedaży brutto),

SP – oznacza stawkę podatku.

Podatek wyniesie zatem 80 000 zł [(1 080 000 zł x 8) : (100 +8)], a podstawa opodatkowania 1 000 000 zł (1 080 000 zł – 80 000 zł).

Udokumentowanie transakcji

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że na udokumentowanie sprzedaży przedsiębiorca wystawił 14 lutego 2024 r. fakturę (zgodnie z ustaleniami z nabywcą), natomiast sprzedaż nie była ewidencjonowana na kasie rejestrującej. Należy uznać, że wystawienie faktury na rzecz nabywcy-osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej było prawidłowe w świetle art. 106b ust. 2 w zw. z art. 106i ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z zasadą zawartą w art. 111 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących. Jednak na podstawie par. 2 ust. 1 w zw. z poz. 35 załącznika do rozporządzenia w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących dostawa nieruchomości jest zwolniona z obowiązku prowadzenia ewidencji w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2024 r. Przedsiębiorca nie musiał zatem ewidencjonować przedmiotowej dostawy na kasie rejestrującej.

Ujęcie w JPK_V7M

Podstawą do ujęcia przedmiotowej sprzedaży w ewidencji JPK_V7M będzie wystawiona 14 lutego 2024 r. faktura (stosownie do par. 10 ust. 1 pkt 2 lit. b rozporządzenia w sprawie JPK_VAT). Należy ją ująć w ewidencji sprzedaży JPK_V7M z kodem GTU_10 (par. 10 ust. 3 pkt 1 lit. j rozporządzenia w sprawie JPK_VAT). Sprzedaż nie była ewidencjonowana na kasie rejestrującej, a zatem – co ważne – chociaż faktura jest wystawiona dla osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, to należy ją ująć w ewidencji sprzedaży JPK_V7M bez oznaczenia „FP”, o którym mowa w par. 10 ust. 5 pkt 3 rozporządzenia w sprawie JPK_VAT.

Podsumowując, w JPK_V7M za luty 2024 r. przedsiębiorca powinien wskazać w polach K_17 (ewidencja) i P_17 (deklaracja) podstawę opodatkowania w kwocie 1 000 000 zł, a w polach K_18 (ewidencja) i P_18 (deklaracja) podatek należny w kwocie 80 000 zł. ©℗

RYCZAŁT EWIDENCJONOWANY

Zgodnie z art. 6 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o ryczałcie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o PIT, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1e i 1f ustawy o ryczałcie.

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT (tj. pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych VAT za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny VAT (art. 14 ust. 1 ustawy o PIT). Zgodnie z art. 14 ust. 1c ustawy o PIT za datę powstania przychodu, o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

• wystawienia faktury albo
• uregulowania należności.

Właściwa stawka

W art. 12 ust. 1 ustawy o ryczałcie zostały określone stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Stawki zależą od tego, z jakiego rodzaju działalności podatnik uzyskuje przychody. Dla rozróżnienia rodzajów tych działalności ustawodawca posłużył się m.in. grupowaniami Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 6 ustawy o zryczałtowanym PIT ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 5,5 proc. przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie działalność wytwórcza oznacza działalność, w wyniku której powstają nowe wyroby, w tym również sprzedaż wyrobów własnej produkcji, prowadzoną przez podatnika. Natomiast ustawa o ryczałcie nie definiuje pojęcia robót budowlanych. Dlatego należy w tym zakresie odnieść się do art. 3 prawa budowlanego, zgodnie z którym przez:

• obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1 prawa budowalnego),
• budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 prawa budowalnego),
• roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7 prawa budowalnego).

Roboty budowlane zostały ujęte w sekcji F PKWiU obejmującej:

• budynki i pozostałe obiekty inżynierii lądowej oraz wodnej,
• roboty ogólnobudowlane i specjalistyczne w zakresie budownictwa i prac inżynierii lądowej i wodnej, takie jak: prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków, włączając montaż budowli z elementów prefabrykowanych oraz konstrukcji o charakterze stałym lub tymczasowym.

Sekcja ta nie obejmuje:

• zarządzania projektami budowlanymi w zakresie obiektów inżynierii lądowej i wodnej, sklasyfikowanego w 71.1,
• wynajmu maszyn i urządzeń budowlanych bez operatora, sklasyfikowanego w 77.32,
• usług instalowania mechanicznych lub elektrycznych urządzeń do zamykania sejfów i skarbców, powiązanych z późniejszym ich monitorowaniem, sklasyfikowanych w 80.20.10.0.

Należy tutaj wskazać, że sekcja ta obejmuje następujące działy według PKWiU:

• dział 41 – budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,
• dział 42 – budowle i roboty ogólnobudowlane związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,
• dział 43 – roboty budowlane specjalistyczne.

W praktyce organów podatkowych występuje pogląd, że przychody ze sprzedaży wybudowanych lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim stanowią przychody z robót budowlanych, które mogą zostać opodatkowane 5,5-proc. stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o ryczałcie (interpretacje indywidualne dyrektora KIS z 31 lipca 2023 r., nr 0112-KDSL1-1.4011.212.2023.2.MJ; z 28 listopada 2023 r., nr 0115-KDIT1.4011.709.2023.1.DB).

Podstawa opodatkowania i kwota podatku

Podatek zryczałtowany pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania (art. 12 ust. 4 ustawy o ryczałcie). W analizowanej sprawie podstawą opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanych przychodów ze sprzedaży budynku mieszkalnego w stanie deweloperskim będzie zatem kwota 1 000 000 zł (tj. cena sprzedaży pomniejszona o kwotę VAT należnego od tej dostawy). Ryczałt ewidencjonowany od tych przychodów wyniesie więc 55 000 zł (1 000 000 zł x 5,5 proc.).

Uwaga! Przychodów (dochodów) opodatkowanych w formach zryczałtowanych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku dochodowym (art. 3 ustawy o ryczałcie)

Ewidencja przychodów

Należy pamiętać, że podatnicy opodatkowani w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych są obowiązani posiadać i przechowywać dowody zakupu towarów, prowadzić wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz, odrębnie za każdy rok podatkowy, ewidencję przychodów (art. 15 ust. 1 ustawy o ryczałcie).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że na udokumentowanie sprzedaży przedsiębiorca 14 lutego 2024 r. wystawił fakturę, sprzedaż nie była natomiast ewidencjonowana na kasie rejestrującej. Zatem pan Krzysztof zapisu w ewidencji przychodów może dokonać na podstawie tej faktury zgodnie z par. 3–7 rozporządzenia w sprawie prowadzenia ewidencji przychodów i wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. ©℗