Zwolnienie z PCC. Kto i kiedy może z niego skorzystać? [PORADNIK]

Jak się okazuje, podatnicy mają mnóstwo wątpliwości, jak rozliczyć kupno domu czy mieszkania. Baza interpretacji fiskusa na ten temat stale rośnie, więc zrobiliśmy ich zestawienie. Warto je przejrzeć, zanim podejmiemy decyzję nie tylko o kupnie czy sprzedaży, lecz także np. o darowiźnie.

Osoby, które kupią tylko część domu lub mieszkania, nie skorzystają z preferencji w podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego lokum. Tak twierdzi dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanych interpretacjach.

Z wykładni fiskusa wynika też, że ze zwolnienia nie skorzystają ci, którzy kupią cały dom lub mieszkanie na współwłasność, ale jeden z kupujących posiadał lub posiada nieruchomość mieszkalną. Wówczas cała transakcja jest opodatkowana PCC. Podatek muszą też zapłacić podatnicy, którzy kupili nieukończony dom.

Co jest zwolnione

Chodzi o zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych zapisane w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, które obowiązuje od niespełna trzech miesięcy (tj. od 31 sierpnia br.). Przepis ten budzi sporo wątpliwości, dlatego dyrektor KIS wydał już w tej sprawie wiele interpretacji indywidualnych. Ich zestawienie przedstawiamy w tabeli.

Przypomnijmy, że zgodnie z nowym przepisem zwolnienie z PCC przysługuje w przypadku sprzedaży, której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Ze zwolnienia można skorzystać, jeżeli: „kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia”. Preferencja dotyczy zakupu na rynku wtórnym, bo tylko wtedy płaci się PCC (2 proc.).

Z interpretacji dyrektora KIS wynika, że bez PCC można kupić wyłącznie cały dom bądź mieszkanie. Jeżeli podatnik kupuje tylko część, np. połowę domu od jednego z właścicieli, to preferencja się nie należy.

„Zwolnieniem objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Nie podlega zatem zwolnieniu sprzedaż udziału bądź też udziałów w takich prawach” – twierdzi dyrektor KIS w interpretacji z 10 listopada 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.321.2023.2.ASZ), ale podobnie mówi też w innych interpretacjach. Uzasadnieniem dla stosowania takiej wykładni jest to, że opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży, a nie nabycie.

Inaczej będzie jednak, gdy podatnicy kupują dla siebie po części mieszkania, ale w sumie całość, bo np. po 50 proc. udziałów. W takiej sytuacji preferencja się należy, jednak pod warunkiem że wszyscy współwłaściciele spełnią warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości. Więcej na ten temat pisaliśmy w artykule „Warto kupić mieszkanie bez PCC na współwłasność – ale jest haczyk” (DGP nr 200/2023).

Jeżeli jednak podatnicy nabędą całą nieruchomość, każdy po 50 proc., ale jeden w drodze kupna, a drugi w formie darowizny, to też nie będzie mowy o preferencji. W takiej sytuacji bowiem kupno dotyczyło tylko połowy mieszkania.

Zwolnienie z podatku nie przysługuje również na zakup domu w budowie. Ta wykładnia ma też swoje dobre strony, bo kto sprzeda taki dom, ten nie zapłaci PCC przy zakupie kolejnej nieruchomości (domu lub mieszkania). Za dom w budowie jest uważany budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy. Fiskus powołuje się w tym przypadku na art. 3 pkt 2a prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zgodnie z którym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Organ argumentuje, że jeżeli nie ma pozwolenia na użytkowanie budynku, to nie może on być w świetle prawa użytkowany, a tym samym nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. To natomiast sprawia, że nieruchomość nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Również posiadanie samej działki (nawet z budynkiem gospodarczym) nie wyklucza zwolnienia przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu. A to dlatego, że według fiskusa nie jest to żadnym z praw wymienionych w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

Wcześniejsze mieszkanie

Ze zwolnienia nie można natomiast skorzystać przy zakupie nieruchomości przez osobę, która ma już mieszkanie lub dom w innym kraju (np. na terytorium Ukrainy) bądź dostała chociaż niewielką część takiej nieruchomości w darowiźnie. Wyjątek zapisany w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC dotyczy bowiem tylko udziałów w nieruchomościach mieszkalnych, które zostały odziedziczone. Może ich być dowolnie dużo, warunkiem jest tylko, aby w żadnej z nich nie mieć więcej niż 50 proc. udziału. Pisaliśmy o tym w artykule „MF korzystnie interpretuje przepisy o zakupie mieszkania bez PCC” (DGP nr 192/2023).©℗