Ustawa o PCC. Nieukończony dom nie jest pierwszym lokum

Kto kupi dom w budowie, nie skorzysta ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na zakup pierwszego lokum. Kto natomiast sprzeda taki dom, ten nie zapłaci PCC przy zakupie kolejnej nieruchomości (domu lub mieszkania) – wynika z interpretacji wydanych przez dyrektora KIS.

Obie dotyczą obowiązującego od 31 sierpnia br. zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych zapisanego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Przysługuje ono w przypadku sprzedaży (a właściwie zakupu, bo podatek płaci kupujący), gdy jej przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Ze zwolnienia można skorzystać, jeżeli: „kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia”.

Przypomnijmy, że preferencja dotyczy tylko zakupu na rynku wtórnym, bo tylko wtedy płaci się PCC (2 proc).

Przy zakupie…

O zastosowanie tego przepisu spytał mężczyzna, który wraz z żoną zamierza kupić dom. Byłaby to ich pierwsza nieruchomość. Wyjaśnił, że dom jest jeszcze w trakcie budowy, bo nie został odebrany przez inspektora budowlanego. Stan domu pozwala już jednak na użytkowanie, ponieważ wykończenie wymaga tylko drobnych prac związanych z montażem barierek – zapewnił mężczyzna.

Chciał się więc upewnić, że w takiej sytuacji będą mogli przy zakupie skorzystać ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

Nie zgodził się z tym dyrektor KIS. W interpretacji z 16 listopada 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.314.2023.1.JKU) przywołał m.in. art. 3 pkt 2a prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jeżeli brak jest pozwolenia na użytkowanie budynku wydanego przez uprawnione podmioty, to budynek nie może być w świetle prawa użytkowany, a tym samym nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych – stwierdził dyrektor KIS.

Dlatego – uznał – nie podlega zwolnieniu z PCC zakup nieruchomości, która nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku zgodnie z przepisami prawa.

…i po sprzedaży

Podobną wykładnię dyrektor KIS zaprezentował w innej interpretacji – również z 16 listopada 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.346.2023.1.AD). W tym wypadku jednak chodziło o odwrotną sytuację – podatniczka najpierw sprzedała działkę z rozpoczętą budową domu, a następnie kupiła mieszkanie. Wyjaśniła, że w momencie sprzedaży dom był w stanie surowym otwartym, co oznacza, że nie było w nim zamontowanych okien, drzwi ani nie było żadnych instalacji: wodnej, elektrycznej, grzewczej, kanalizacyjnej itp. Były same mury i dach.

Podatniczka chciała się upewnić, że przy zakupie mieszkania miała prawo do zwolnienia z podatku na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

Dyrektor KIS to potwierdził. Przypomniał, że aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w tym przepisie, podatnikowi nie może przysługiwać w dniu sprzedaży i przed tym dniem żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu. Tak też było w sprawie podatniczki, bo – jak podkreślił organ – była ona właścicielką działki zabudowanej wyłącznie budynkiem w stanie surowym otwartym, który nie nadawał się do użytkowania (zamieszkania).

Dlatego przy zakupie mieszkania kobieta mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy – potwierdził dyrektor KIS. ©℗