Można odziedziczyć udziały w kilku nieruchomościach mieszkalnych i nabyć kolejne lokum bez PCC. Warunkiem jest, aby w żadnej z odziedziczonych nie mieć więcej niż 50-proc. udziału.

Taką korzystną interpretację przedstawił wiceminister finansów Artur Soboń w odpowiedzi z 28 września 2023 r. na interpelację poselską nr 44098. Chodzi o zmiany w ustawie o podatku od czynności cywilno prawnych, które weszły w życie 31 sierpnia 2023 r. Wprowadziła je nowelizacja z 26 maja 2023 r. (Dz.U. poz. 1463).

Od 31 sierpnia 2023 r. przysługuje zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania (spółdzielczego lub własnościowego) lub domu jednorodzinnego. Zmiana dotyczy tylko zakupu na rynku wtórnym, bo tylko wtedy co do zasady pojawia się PCC (2 proc).

Preferencja nie działa, gdy nieruchomość jest kupowana na rynku pierwotnym, wówczas bowiem w grę wchodzi VAT, a nie podatek od czynności cywilnoprawnych.

Nowe przepisy

Dodany w art. 9 ustawy o PCC punkt 17 nie do końca jest precyzyjny i stąd wątpliwości, które stały się m.in. przyczyną poselskiej interpelacji.

Zgodnie z tym przepisem zwolniona z PCC jest sprzedaż (w zasadzie powinno być „zakup”, bo PCC płaci nabywca, a nie sprzedający), której przedmiotem jest:

  • prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  • prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Warunkiem zwolnienia jest, że „kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia”.

Ustawodawca użył zaimka wskazującego „ten”, odnosząc go do udziału „w tych prawach”.

Poseł spytał więc, czy przepis o maksymalnej wysokości 50 proc. udziału w nieruchomości (nabytych w drodze dziedziczenia) ma dotyczyć wyłącznie udziału w jednej nieruchomości. Czy zwolnienie przysługuje także osobom, które mają lub miały udziały w co najmniej dwóch nieruchomościach, a łączna suma ich udziałów nie przekracza 50 proc.?

Z przepisu można by wyciągnąć wniosek, że podatnik mógłby skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania, nawet gdyby wcześniej odziedziczył 25-proc. udział we własności mieszkania po babci i 25-proc. udział w domu jednorodzinnym po ciotce. Gdyby jednak udziały w obu tych nieruchomościach łącznie przekraczały 50 proc., to podatnik nie mógłby skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania.

Korzystna interpretacja

Wykładnia zaprezentowana przez wiceministra Sobonia w odpowiedzi na poselską interpelację jest korzystniejsza dla podatników.

Wiceminister wyjaśnił, że odrębnie należy postrzegać każdy z udziałów posiadanych przez kupującego przed zakupem pierwszego mieszkania. „W sytuacji posiadania udziałów w więcej niż jednej nieruchomości możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o ile udział w każdej z nich nie przekracza 50 proc. i w całości został nabyty w drodze dziedziczenia” – czytamy w odpowiedzi na interpelację.

Według wiceministra dla skorzystania ze zwolnienia przy zakupie pierwszego lokum nie ma więc znaczenia liczba lokali, w których nabywca posiada udziały, „pod warunkiem, że żaden z nich nie przekracza 50 proc. i nabycie tych udziałów nastąpiło wyłącznie w drodze dziedziczenia”.

Jak zastosować zwolnienie zgodnie z wykładnią MF, pokazujemy na przykładach.

Przykład 1

Pan Jan kupuje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym za 600 tys. zł. W dniu zakupu posiada już:

– 50-proc. udział we własności domu jednorodzinnego odziedziczony po ojcu,

– 50-proc. udział we własności mieszkania odziedziczony po babci,

– 50-proc. udział we własności mieszkania odziedziczony po ciotce.

Pan Jan w każdej z tych nieruchomości posiada nie więcej niż połowę udziału, a wszystkie je odziedziczył. Zgodnie więc z wykładnią MF spełnia warunki do zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania. Dzięki temu zaoszczędzi na PCC 12 tys. zł.

Przykład 2

Małżonkowie kupują na rynku wtórnym pierwsze wspólne mieszkanie za 800 tys. zł. Wcześniej żadne z nich nie miało własnego mieszkania. W dniu zakupu mąż posiada natomiast 50 proc. udziału odziedziczonego w mieszkaniu A, a żona posiada:

– 50 proc. udziału odziedziczonego w mieszkaniu B oraz

– 25 proc. udziału odziedziczonego w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego.

Każdy z tych udziałów nie przekracza 50 proc. i wszystkie zostały nabyte w drodze dziedziczenia. Małżonkowie spełniają warunki do zwolnienia z PCC przy zakupie wspólnego pierwszego mieszkania. Dzięki temu zaoszczędzą na PCC 16 tys. zł. ©℗

Inna nieruchomość współwłaściciela pozbawia zwolnienia z PCC

Jeżeli nieruchomość jest kupowana na współwłasność, to aby zakup był zwolniony z PCC, każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości – wyjaśnił dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

Spytała o to kobieta, która wraz z mężem miała kupić na rynku wtórnym dom jednorodzinny. Wyjaśniła, że ma z mężem rozdzielność majątkową, wobec czego część udziałów w domu będzie należeć tylko do niej (będzie jej majątkiem prywatnym). Kobieta chciała się upewnić, że przy zakupie swojej części nie zapłaci PCC, bo – jak zapewniła – wcześniej nie posiadała udziałów w żadnej nieruchomości. Była zdania, że PCC zapłaci tylko mąż, bo już wcześniej był on właścicielem innej nieruchomości.

Nie zgodził się z nią dyrektor KIS. Stwierdził, że kobiecie nie będzie przysługiwało zwolnienie z PCC, bo gdy nieruchomość jest kupowana na współwłasność, to każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej. Jedyny wyjątek dotyczy udziału nabytego wskutek dziedziczenia i nieprzekraczającego 50 proc. – wyjaśnił organ.

Podstawa prawna

Interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 21 września 2023 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB