Rafał Dowgier: Wyrok NSA cieszy zapewne najemców nieruchomości mieszkalnych, przed którymi stanęło widmo podwyżek czynszu za najem.
/>
W pełni zgadzam się z koncepcją zaprezentowaną w wyroku NSA z 12 lipca br. (III FSK 250/23). Opiera się ona na założeniu znajdującym podstawy w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, że na gruncie przepisów o podatku od nieruchomości ustawodawca w preferencyjny sposób traktuje budynki mieszkalne. Wynika to nie tylko z relatywnie niskiej stawki podatku właściwej dla tego rodzaju obiektów, lecz także z wyłączenia ich na mocy art. 1a ust. 2a tej ustawy z definicji „budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej”. Za takie, stosownie do art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., uznaje się budynki w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, czyli wchodzące do majątku firmy takiego podmiotu. O „związku z prowadzeniem działalności gospodarczej” świadczy np. ujęcie budynku w ewidencji środków trwałych, ale reguła ta nie odnosi się do budynków mieszkalnych.
Jest to możliwe jedynie przy zajęciu budynków mieszkalnych na prowadzenie działalności gospodarczej, co wynika z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.
Oznacza to faktyczne prowadzenie w budynku działalności gospodarczej, czego nie można pogodzić z sytuacją, w której budynek służy zaspokajaniu celów mieszkalnych. Zatem i tutaj Naczelny Sąd Administracyjny, orzekając w sprawie o sygn. III FSK 250/23, miał pełną rację, że nawet gdy przedsiębiorca w ramach działalności gospodarczej wynajmuje nieruchomości mieszkalne na cele mieszkalne, to nie są one w takim przypadku „zajmowane” na prowadzenie tej działalności. Są one w posiadaniu przedsiębiorcy, są majątkiem związanym z działalnością gospodarczą, ale nie są na tę działalność „zajmowane”. Powinny być zatem w dalszym ciągu opodatkowane według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych.
Wykładnia NSA odnosi się do budynków mieszkalnych, a więc zasadniczo w taki sposób sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków. Zatem wbrew pojawiającym się opiniom prywatne akademiki, oznaczone w ewidencji jako budynki niemieszkalne, nie mogą być opodatkowane według stawki dla budynków mieszkalnych.
Należy odróżnić zajęcie budynku na cele mieszkalne od tzw. krótkotrwałego zakwaterowania, a więc wynajmu nieruchomości np. turystom czy pracownikom sezonowym. Realizacja tego rodzaju działalności w nieruchomościach mieszkalnych powinna skutkować obciążeniem ich według najwyższej stawki podatku. To jest działalność zbliżona do działalności hotelowej. Myślę, że każdy przeciętny człowiek jest w stanie odróżnić hotel od mieszkania. Tylko to drugie jest opodatkowane według najniższej stawki podatku od nieruchomości.
Wyjątkiem od powyższej zasady jest wynajmowanie turystom do pięciu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie. Taka działalność, zgodnie z art. 1a ust. 2 pkt 2 u.p.o.l., nie jest uznawana za działalność gospodarczą.
Zapewne cieszy on najemców nieruchomości mieszkalnych, przed którymi stanęło widmo podwyżek czynszu za najem w związku z drastycznym skokiem stawki podatku od nieruchomości. Przypomnę, że w 2023 r. maksymalna stawka podatku od budynków mieszkalnych wynosi 1 zł od 1 mkw., a od budynków związanych z działalnością gospodarczą ok. 28 zł. Najemcy co do zasady nie są podatnikami podatku od nieruchomości, ale właściciele nieruchomości zapewne przerzuciliby na nich kwotę podatku, gdyby istotnie wzrosła. W jaki sposób? Poprzez podwyższenie czynszu za najem. ©℗
