Rafał Dowgier: Wyrok NSA cieszy zapewne najemców nieruchomości mieszkalnych, przed którymi stanęło widmo podwyżek czynszu za najem.

W wyroku z 12 lipca 2023 r. (sygn. akt III FSK 250/23) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że budynki mieszkalne wynajmowane przez przedsiębiorcę na cele mieszkaniowe są objęte podatkiem od nieruchomości według niższej stawki. Natomiast w wyrokach z 25 lipca br. (III FSK 123/23, III FSK 124/23, III FSK 125/23) sąd kasacyjny był odmiennego zdania. Orzekł, że w takiej sytuacji powinna być zastosowana najwyższa stawka podatku. O rozbieżnościach tych pisaliśmy w artykule „Trwa spór o miliony podatku z najmu komercyjnego” (DGP nr 170/2023). Która z tych wykładni jest pana zdaniem prawidłowa?
ikona lupy />
prof. dr hab. Rafał Dowgier z Katedry Prawa Podatkowego Wydziału Prawa Uniwersytetu w Białymstoku / Materiały prasowe / fot. Materiały prasowe

W pełni zgadzam się z koncepcją zaprezentowaną w wyroku NSA z 12 lipca br. (III FSK 250/23). Opiera się ona na założeniu znajdującym podstawy w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, że na gruncie przepisów o podatku od nieruchomości ustawodawca w preferencyjny sposób traktuje budynki mieszkalne. Wynika to nie tylko z relatywnie niskiej stawki podatku właściwej dla tego rodzaju obiektów, lecz także z wyłączenia ich na mocy art. 1a ust. 2a tej ustawy z definicji „budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej”. Za takie, stosownie do art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., uznaje się budynki w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, czyli wchodzące do majątku firmy takiego podmiotu. O „związku z prowadzeniem działalności gospodarczej” świadczy np. ujęcie budynku w ewidencji środków trwałych, ale reguła ta nie odnosi się do budynków mieszkalnych.

Kiedy zatem budynki mieszkalne mogą być opodatkowane według najwyższej stawki?

Jest to możliwe jedynie przy zajęciu budynków mieszkalnych na prowadzenie działalności gospodarczej, co wynika z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.

Jak rozumieć pojęcie zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej?

Oznacza to faktyczne prowadzenie w budynku działalności gospodarczej, czego nie można pogodzić z sytuacją, w której budynek służy zaspokajaniu celów mieszkalnych. Zatem i tutaj Naczelny Sąd Administracyjny, orzekając w sprawie o sygn. III FSK 250/23, miał pełną rację, że nawet gdy przedsiębiorca w ramach działalności gospodarczej wynajmuje nieruchomości mieszkalne na cele mieszkalne, to nie są one w takim przypadku „zajmowane” na prowadzenie tej działalności. Są one w posiadaniu przedsiębiorcy, są majątkiem związanym z działalnością gospodarczą, ale nie są na tę działalność „zajmowane”. Powinny być zatem w dalszym ciągu opodatkowane według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych.

Czy dotyczy to również akademików?

Wykładnia NSA odnosi się do budynków mieszkalnych, a więc zasadniczo w taki sposób sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków. Zatem wbrew pojawiającym się opiniom prywatne akademiki, oznaczone w ewidencji jako budynki niemieszkalne, nie mogą być opodatkowane według stawki dla budynków mieszkalnych.

A co z kwaterami dla turystów, dla pracowników?

Należy odróżnić zajęcie budynku na cele mieszkalne od tzw. krótkotrwałego zakwaterowania, a więc wynajmu nieruchomości np. turystom czy pracownikom sezonowym. Realizacja tego rodzaju działalności w nieruchomościach mieszkalnych powinna skutkować obciążeniem ich według najwyższej stawki podatku. To jest działalność zbliżona do działalności hotelowej. Myślę, że każdy przeciętny człowiek jest w stanie odróżnić hotel od mieszkania. Tylko to drugie jest opodatkowane według najniższej stawki podatku od nieruchomości.

Wyjątkiem od powyższej zasady jest wynajmowanie turystom do pięciu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie. Taka działalność, zgodnie z art. 1a ust. 2 pkt 2 u.p.o.l., nie jest uznawana za działalność gospodarczą.

Jakie są ekonomiczne konsekwencje wyroku NSA z 12 lipca br.?

Zapewne cieszy on najemców nieruchomości mieszkalnych, przed którymi stanęło widmo podwyżek czynszu za najem w związku z drastycznym skokiem stawki podatku od nieruchomości. Przypomnę, że w 2023 r. maksymalna stawka podatku od budynków mieszkalnych wynosi 1 zł od 1 mkw., a od budynków związanych z działalnością gospodarczą ok. 28 zł. Najemcy co do zasady nie są podatnikami podatku od nieruchomości, ale właściciele nieruchomości zapewne przerzuciliby na nich kwotę podatku, gdyby istotnie wzrosła. W jaki sposób? Poprzez podwyższenie czynszu za najem. ©℗

Rozmawiał Paweł Jastrzębowski