Rozliczenia współwłaścicieli nieruchomości są bez VAT

Nie można mówić o zgodzie współwłaściciela na korzystanie z nieruchomości wyłącznie przez pozostałych współwłaścicieli, jeżeli od chwili uzyskania swojego udziału podejmuje on wszelkie czynności, by ten stan rzeczy zmienić – orzekł NSA.

Sąd wymienił tu czynności pozasądowe oraz podejmowane przed sądem, w tym: udział w postępowaniu o zasiedzenie, o zniesienie współwłasności, zgłoszenie roszczeń o zwrot pożytków.

Chodziło o Kraków, który w 2011 r. na mocy decyzji komunalizacyjnej wojewody uzyskał od Skarbu Państwa udział (1/8) we współwłasności gruntu oraz znajdującej się na nim kamienicy. W nieruchomości nie był ustanowiony podział do korzystania, pozostali współwłaściciele zajmowali cztery z pięciu lokali, jedno mieszkanie było zajmowane na podstawie umowy cywilnoprawnej.

Miasto wezwało współwłaścicieli do wydania lokali celem ich wynajęcia. To pozwoliłoby czerpać dochody z wynajmu przez wszystkich uprawnionych proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości. Gmina zakładała, że kto nie wyda lokalu, będzie musiał się rozliczać z miastem z korzyści wynikających z wyłącznego korzystania.

Oprócz tego wezwała współwłaścicieli do przesłania rachunku z prowadzonego zarządu budynkiem. Początkowo nie było odzewu. Dopiero po procesach sądowych miasto uzyskało od zarządcy nieruchomości sprawozdanie z gospodarowania nią w latach 2004–2016.

Pozostali współwłaści ciele złożyli wniosek o zniesienie współwłasności, a pełnomocnik miasta w odpowiedzi zgłosił wobec nich roszczenia o zasądzenie kwot z tytułu utraconych pożytków w związku z ich nieuprawnionym korzystaniem z lokali usytuowanych w kamienicy.

W 2017 r. gmina wystąpiła z dwoma wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych. Chciała się upewnić, że ustalone zgodnie pomiędzy nią a współwłaścicielami nieruchomości rekompensaty z tytułu bezumownego korzystania z lokali za lata 2006–2016 oraz bieżące kwoty z tego tytułu nie są opodatkowane VAT.

Gmina uważała, że w tej sytuacji realizuje jedynie swoje uprawnienia właścicielskie, a nie działa w ramach działalności gospodarczej.

Tolerowanie to świadczenie usług

Fiskus był innego zdania. Przyznał, że zasadniczo wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie jest objęte VAT, ale – jak dodał – w niektórych przypadkach jest inaczej. Okoliczności tej sprawy wskazują na dorozumianą, milczącą zgodę miasta na użytkowanie nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli, a taka czynność jest opodatkowana jako świadczenie usług – stwierdził organ interpretacyjny.

Zwrócił uwagę na to, że miasto przez lata tolerowało korzystanie z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli ponad przysługujący im udział w prawie własności. To oznacza, że między miastem a pozostałymi współwłaścicielami istniał dorozumiany stosunek prawny o charakterze umownym, skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń. Dlatego kwoty pieniężne uzyskane od pozostałych współwłaścicieli tytułem rekompensaty powinny być traktowane jako należność za świadczenie usług i opodatkowane VAT – stwierdził fiskus.

Miasto się sądziło

Miasto wygrało w sądach obu instancji. WSA w Krakowie (sygn. akt I SA/Kr 951/21 i I SA/Kr 952/21) zwrócił uwagę na to, że miasto w pierwszej kolejności dążyło do uzyskania sprawozdania z zarządu nieruchomością. Od tego uzależniało dalsze kroki w zakresie dysponowania rzeczą wspólną. Dopiero fiasko tych działań spowodowało, że gmina skorzystała z możliwości wytoczenia wzajemnego roszczenia o zwrot pożytków.

Nie było więc tak, że tolerowała ona działania pozostałych współwłaścicieli kamienicy – uznał sąd. Podkreślił, że od 2011 r. do 2016 r. miasto podejmowało liczne kroki mające na celu wyjaśnienie sytuacji prawnej i finansowej w zakresie zarządzania wspólną własnością. Przez ten okres trwały sprawy sądowe zainicjowane jeszcze przez poprzednika prawnego miasta (Skarb Państwa), a zakończone wyrokiem sądu powszechnego z 2014 r.

Gmina co prawda nie wytoczyła najcięższego działa, czyli powództwa o wydanie rzeczy, ale – jak stwierdził WSA – absolutnie nie świadczy to o milczącej zgodzie na korzystanie z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli z pominięciem gminy. Sąd dodał, że różne mogą być przyczyny takiego postępowania miasta (chociażby chęć polubownego załatwienia sporu), a wystąpienie z takim roszczeniem do sądu jest nie zawsze korzystne dla wnioskodawcy.

To rozliczenia współwłaścicieli

Wyrok ten utrzymał w mocy Naczelny Sąd Administracyjny. Za kluczowy dla rozstrzygnięcia sprawy sąd uznał stosunek prawny będący podstawą roszczeń miasta. Chodziło tu o współwłasność, instytucję prawa rzeczowego, a nie o jakąkolwiek umowę, czyli stosunek zobowiązaniowy – zwrócił uwagę sąd kasacyjny.

Podkreślił, że gdyby chodziło np. o najem nieruchomości, który wygasł albo się zakończył w inny sposób, a dotychczasowy najemca w dalszym ciągu korzystałby z nieruchomości, to wtedy można ewentualnie mówić o dorozumianej zgodzie właściciela i o świadczeniu usług.

– Tu zaś nic takiego nie miało miejsca, a wynagrodzenie za bezumowne korzystanie dotyczyło rozliczeń między współwłaścicielami, z których jeden w ten sposób wykonuje swoje władztwo nad rzeczą – zwrócił uwagę sędzia Marek Olejnik.

Wyjaśnił, że nie można tu mówić także o bierności i zgodzie miasta na korzystanie z nieruchomości wyłącznie przez pozostałych współwłaścicieli. O aktywności miasta i braku jego zgody na taki stan rzeczy świadczyły – według NSA – wszystkie jego działania podejmowane od chwili uzyskania udziału w nieruchomości. Były to zarówno czynności pozasądowe, takie jak wezwania do wydania lokali czy złożenia sprawozdań z zarządu, jak i podejmowane przed sądem, takie jak udział w postępowaniu o zasiedzenie, o zniesienie współwłasności czy zgłoszenie roszczeń o zwrot pożytków.

– Nie wiadomo, jakich działań organ podatkowy spodziewałby się ze strony gminy, żeby tę sytuację usankcjonować. Organ mówi „za mało, za mało”, ale nie mówi, co w zamian – uzasadniał wyrok sędzia Olejnik. ©℗

orzecznictwo