Jak deweloper ma rozliczyć w VAT opłaty pobierane od przyszłych właścicieli lokali

Spółka X (podatnik VAT czynny) jest deweloperem. Zgodnie z umową deweloperską odbiór przez przyszłego właściciela lokalu nastąpi jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego – umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, a po uiszczeniu przez przyszłego nabywcę ceny za lokal.

Nabywca będzie wówczas zobowiązany już od dnia protokolarnego odbioru lokalu do uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego w budynku. Lokale są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Deweloper obciąża przyszłych właścicieli lokali mieszkalnych opłatami dotyczącymi eksploatacji części wspólnej. W okresie przejściowym Spółka X pełni funkcję tymczasowego administratora budynku i ponosi koszty utrzymania lokalu w budynku (np. utrzymanie porządku, ogrzewanie, energia na korytarzach, wywóz odpadów, w tym gruzu, odśnieżanie, serwis wind, serwis pieca w kotłowni) oraz koszty mediów wszystkich lokali mieszkalnych (woda ciepła i zimna, ścieki, ogrzewanie). W tym okresie spółka obciąża przyszłych właścicieli mieszkań, którzy odebrali lokal opłatą administracyjną oraz refakturą zużycia mediów w lokalach mieszkalnych (zużycie wody zimnej i ciepłej oraz ogrzewanie według odczytów liczników). Opłata administracyjna ma charakter ryczałtowy (powierzchnia mieszkalna × stawka za 1 mkw.) i jest pobierana na utrzymanie lokalu, korytarzy, klatki schodowej, a w jej skład wchodzą: wywóz śmieci, w tym odpadów budowlanych, utrzymanie czystości, zużycie energii, zużycie wody, eksploatacja wind, utrzymanie terenu zewnętrznego, utrzymanie kotłowni, utrzymanie garażu, ubezpieczenie budynku. Spółka X, nabywając w okresie przejściowym usługi dostarczania zimnej i ciepłej wody oraz ogrzewania, działa we własnym imieniu, lecz na rachunek innych podmiotów (przyszłych nabywców lokali mieszkalnych). Spółka X jako tymczasowy administrator budynku jest obciążana przez dostawców kosztami mediów, ale faktycznymi ich odbiorcami są przyszli nabywcy lokali mieszkalnych. Spółka z dniem powstania wspólnoty mieszkaniowej nie przenosi na nią straty/zysku powstałych z okresu administrowania budynkiem. Czy taka opłata administracyjna korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w par. 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT? Czy do refaktury za zużycie mediów w lokalach mieszkalnych należy zastosować stawki VAT właściwe dla dostawy mediów?

W analizowanej sprawie istota problemu sprowadza się do ustalenia, czy pobierana przez spółkę w okresie przejściowym opłata administracyjna korzysta ze zwolnienia z VAT oraz czy na wystawianych przez spółkę refakturach za zimną i ciepłą wodę oraz ogrzewanie spółka powinna stosować stawkę właściwą do tych mediów.

Co do zasady odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju podlegają opodatkowaniu właściwymi stawkami VAT. Zarówno jednak ustawa o VAT, jak i wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze przewidują dla określonych czynności zwolnienie od podatku. Należy jednak zaznaczyć, że zastosowanie zwolnienia od podatku – jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania – możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na jej podstawie.

W interesującym nas zakresie należy wskazać, że na podstawie par. 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT zwolnione z VAT są czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które są pobierane opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę. Z analizy tego przepisu wynika, że zastosowanie zwolnienia, o którym w nim mowa, jest uwarunkowane zaistnieniem zarówno przesłanki o charakterze przedmiotowym – opłaty związane z utrzymaniem muszą dotyczyć lokali mieszkalnych, które są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkalne, jak i przesłanki o charakterze podmiotowym – opłaty za utrzymanie tych lokali są pobierane przez wspólnotę mieszkaniową. Należy przy tym dodać, że przesłanki te muszą być spełnione łącznie.

Opłata administracyjna

W analizowanej sprawie pobierana przez spółkę (jako tymczasowego administratora budynku) opłata administracyjna dotyczy utrzymania lokali mieszkalnych, które są wykorzystywane na cele mieszkalne – co oznacza, że jest spełniona przesłanka przedmiotowa. Spółka nie występuje jednak w charakterze wspólnoty mieszkaniowej, lecz jest deweloperem. Nie jest zatem spełniona przesłanka podmiotowa. Oznacza to, że niespełniona jest jedna z przesłanek, której zaistnienie – łącznie z drugą przesłanką – jest warunkiem koniecznym dla możliwości zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w par. 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT.

Zatem pobierana przez spółka opłata administracyjna (ryczałtowa) na utrzymanie lokalu, korytarzy, klatki schodowej, w której skład wchodzi: wywóz śmieci, w tym odpadów budowlanych, utrzymanie czystości, zużycie energii, zużycie wody, eksploatacja wind, utrzymanie terenu zewnętrznego, utrzymanie kotłowni, utrzymanie garażu, ubezpieczenie budynku, koszty zarządu, nie korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie par. 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT.

Refaktura mediów

Spółka, nabywając w okresie przejściowym usługi dostarczania zimnej i ciepłej wody oraz ogrzewania, działa we własnym imieniu, lecz na rachunek innych podmiotów (przyszłych nabywcy lokali mieszkalnych). Spółka jako tymczasowy administrator budynku jest obciążana przez dostawców kosztami tych mediów, ale faktycznymi ich odbiorcami są przyszli nabywcy lokali mieszkalnych. Wydatki poniesione przez spółkę na zakup przedmiotowych usług (dostarczania zimnej i ciepłej wody oraz ogrzewania) powinny więc być przedmiotem odsprzedaży dla końcowych odbiorców tych usług. Z uwagi na to, że na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy o VAT spółka występuje w charakterze usługodawcy lub dostawcy tej samej usługi (np. dostawa wody/odbiór ścieków) lub towaru (np. energia cieplna), które nabyła na rzecz końcowych odbiorców, na wystawionych na rzecz przyszłych nabywców lokali refakturach powinna stosować stawkę podatku właściwą dla dostawy refakturowanych mediów.

Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 maja 2023 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.101.2023.1.IZ). ©℗