Fundusz wkładów budowlanych i mieszkaniowych należy wykazywać w funduszach podstawowych. Część spółdzielców się jednak z tym nie zgadza.
Jaromir Gazy prezes Krajowego Stowarzyszenia Spółdzielców „Nasze mieszkania” / Dziennik Gazeta Prawna
Jerzy Jankowski prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP / Dziennik Gazeta Prawna
Reklama
Spór o ujmowanie funduszy stał się głośny już kilka lat temu, gdy niektórzy spółdzielcy zarzucali biegłym rewidentom potwierdzanie nieprawdy. I trwa nadal, gdyż praca audytorów jest od dawna przez tych spółdzielców krytykowana.

Reklama
Część spółdzielców twierdzi bowiem, że fundusz wkładów budowlanych oraz fundusz wkładów mieszkaniowych nie powinny w ogóle być wykazywane w funduszach podstawowych (własnych), lecz w zobowiązaniach. Wynika to z tego, że w przypadku wystąpienia ze spółdzielni (o ile mieszkanie nie zostało sprzedane) – wkład powinien zostać przez nią zwrócony. Stosowanie odmiennej praktyki powoduje, że majątek spółdzielni wykazywany w sprawozdaniu jest zawyżony. Audytorzy tego natomiast nie kwestionują – jak wskazują oponęci. Wręcz przeciwnie – od wielu lat podmioty badające sprawozdania finansowe spółdzielni mieszkaniowych (które sporne fundusze zaliczają do zobowiązań) stwierdzały w nich nieprawidłowości.
Przypomnijmy tylko, że badaniu podlegają sprawozdania finansowe tych spółdzielni, których przychody, aktywa bądź zatrudnienie przekroczą limity określone w art. 64 ust. 1 pkt 4 ustawy o rachunkowości.[ramka]
Najnowsze stanowisko
W wydanym stanowisku Komitet Standardów Rachunkowości (KSR) nie potwierdził jednak wykładni spółdzielców, którzy preferują zapis w zobowiązaniach. Wskazał, że fundusz wkładów budowlanych i mieszkaniowych należy wykazywać w funduszach podstawowych. Komitet wyjaśnił, że kwalifikacja wkładów do zobowiązań jest prawidłowa tylko do momentu podpisania umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu (poz. B.III.2.i pasywów). W momencie podpisania umowy zobowiązanie wygasa, a wniesione wkłady przenosi się z zobowiązań odpowiednio na fundusz wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Oba mają charakter funduszy podstawowych – tłumaczy KSR.
Wartość obu tych funduszy jest co do zasady równa wartości początkowej wybudowanych lokali, przyjętych do ewidencji środków trwałych. Jest natomiast sukcesywnie pomniejszana o umorzenie tych aktywów – wyjaśnia KSR
KSR wyjaśnił też, jak ewidencjonować fundusze wkładów budowlanych i mieszkaniowych. Wskazał, że trzeba prowadzić w tym przypadku konta pomocnicze (ewidencja analityczna) według poszczególnych osób:
wczłonków spółdzielni posiadających spółdzielcze prawa do lokali (lokatorskie, własnościowe),
wposiadaczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niebędących członkami spółdzielni.
Jednak na tym nie koniec. W tym przypadku konieczne jest też dalsze uszczegółowienie według źródeł sfinansowania zasobów mieszkaniowych (środki własne, kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię, pomoc ze środków publicznych lub innych źródeł). Informacje pochodzące z ewidencji analitycznej prowadzonej według poszczególnych osób są podstawą rozliczenia spółdzielni z uprawnionymi do lokali – wskazał KSR.
W stanowisku komitet zalecił też, aby informacje o źródłach sfinansowania zasobów mieszkaniowych ujawniać w dodatkowych informacjach i objaśnieniach.
Te wskazówki są dość istotne. Jak już bowiem kilka lat temu wskazywało Ministerstwo Finansów, spółdzielnie często nie prezentują funduszy w sprawozdaniach finansowych z odpowiednią szczegółowością.
Od kiedy stosować
Nowe stanowisko weszło w życie 1 grudnia 2015 r., tj. z dniem ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów (poz. 81) i ma zastosowanie do sprawozdań finansowych sporządzonych za rok obrotowy rozpoczynający się w 2016 r. Można je jednak zastosować wcześniej. Trzeba też pamiętać, że w razie potrzeby doprowadzenia do porównywalności danych za rok/lata ubiegłe stosuje się KSR nr 7 „Zmiany zasad (polityki) rachunkowości, wartości szacunkowych, poprawianie błędów, zdarzenia następujące po dacie bilansu – ujęcie i prezentacja”.
Warunki do badania
Sprawozdania spółdzielni za 2015 r. muszą być poddane badaniu przez rewidenta, jeżeli w 2014 r. podmioty te spełniły co najmniej dwa z trzech następujących warunków:
● średnioroczne zatrudnienie (w przeliczeniu na pełne etaty) wyniosło co najmniej 50 osób,
● suma aktywów osiągnęła co najmniej 10 655 750 zł (równowartość 2,5 mln euro*),
● wartość przychodów netto ze sprzedaży towarów i produktów oraz operacji finansowych stanowiła minimum, tj. 21 311 500 zł (równowartość 5 mln euro*).
*Przeliczane po średnim kursie NBP z 31 grudnia 2014 r. wynoszącym 4,2623 zł za euro.
OPINIA EKSPERTA
Stanowisko nie do zaakceptowania
Stanowisko Komitetu Standardów Rachunkowości aprobujące dalsze ujawnianie w bilansach spółdzielni mieszkaniowych wkładów mieszkaniowych i budowlanych członków jako funduszy własnych spółdzielni jest zupełnie niezrozumiałe i nie do zaakceptowania.
Wbrew twierdzeniu KSR, ani w prawie spółdzielczym, ani w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma zapisów przemawiających za takim stanowiskiem. Są natomiast inne, z których wynika, że wkłady (również mieszkaniowe i budowlane) członka nie mogą być funduszami własnymi spółdzielni, jeśli są mu one zwracane w pewnych sytuacjach, a wierzyciel członka spółdzielni ma prawo do egzekucji wniesionych przez niego wkładów.
KSR nie uwzględnił również stanowiska Rady Międzynarodowych Standardów Rachunkowości odnośnie do bardzo podobnego instrumentu finansowego, jakim są udziały członków banków spółdzielczych.
Przyjęte przez KSR stanowisko będzie nadal sprzyjało przedstawianiu nieprawdziwej sytuacji finansowej wielu spółdzielni mieszkaniowych zarówno ich członkom, jak i potencjalnym partnerom, i będzie się tym samym przyczyniać do bardzo poważnego pogorszenia pewności obrotu gospodarczego.
Jeżeli lokal został przekazany, nie ma zobowiązania
Sposób ujmowania funduszy wkładów mieszkaniowych i wkładów budowlanych, jaki wskazał w stanowisku Komitet Standardów Rachunkowości, jest prawidłowy. Są one funduszami własnymi spółdzielni mieszkaniowych o charakterze funduszy podstawowych.
Fundusz wkładów mieszkaniowych i wkłady budowlane są odzwierciedleniem kosztów budowy lokali ponoszonych przez członków spółdzielni. Za wkład mieszkaniowy lub budowlany spółdzielnia jest zobowiązana do wybudowania lokalu i przekazania go członkowi. I w tym właśnie momencie – przekazania lokalu członkowi – spółdzielnia wywiązuje się ze swojego zobowiązania wobec członka. Nie do przyjęcia jest więc taki tok rozumowania, że mimo iż lokal został przekazany, to nadal istnieje zobowiązanie.
Podstawa prawna
Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 330 ze zm.).