Spore zmiany w PCC płaconym przy zakupie mieszkań i domów

Od kiedy

Korzystna zmiana – zniesienie PCC przy zakupie pierwszego mieszkania – ma wejść w życie już po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia nowelizacji w Dzienniku Ustaw.

Natomiast przepisy zakładające podwójne opodatkowanie (VAT i PCC) zaczną obowiązywać 1 stycznia 2024 r.

Już padają głosy, że będzie je można z łatwością ominąć.

– Przepisy nie zawierają klauzuli podmiotów powiązanych. Wiele spółek z grupy kapitałowej będzie więc mogło nadal kupić po pięć mieszkań i zapłacić tylko VAT – mówi dr Krzysztof Staniek, radca prawny i partner zarządzający w kancelarii Staniek & Partners.

Dziś VAT albo PCC

Dziś o tym, jaki podatek zapłaci nabywca, decyduje to, czy kupuje on mieszkanie na rynku pierwotnym (od dewelopera), czy na rynku wtórnym.

W tym pierwszym przypadku w grę wchodzi 8-proc. VAT (przy założeniu, że mieszkanie lub dom spełnia warunki budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym).

Przy zakupie mieszkania lub domu na rynku wtórnym od osoby prywatnej nie ma VAT, ale kupujący musi zapłacić 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych.

Te zasady mają się zmienić.

Pierwsze mieszkanie

Przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu z rynku wtórnego w ogóle nie będzie podatku. To za sprawą dodania do art. 9 ustawy o PCC, który wymienia czynności zwolnione z podatku, nowego punktu 17.

Dzięki temu bez PCC będzie można nabyć:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jedno rodzinnego.

Kupujący (osoba fizyczna) nie będzie mógł być jednak wcześniej właścicielem nieruchomości (posiadać takich praw). Wyjątek będzie dotyczyć osób, które otrzymały w spadku maksymalnie połowę mieszkania lub domu.

Warto więc poczekać z zakupem, bo zgodnie z przepisem przejściowym do czynności dokonanych przed dniem wejścia zmian będą stosowane przepisy dotychczasowe.

Podwójny podatek

Przy hurtowym zakupie mieszkań może natomiast się pojawić konieczność zapłaty obu danin – zarówno VAT, jak i PCC, i to w wysokości 6 proc. Będzie to wynikać z nowego brzmienia art. 2 w pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

Przepis ten nadal będzie stanowić, że nie ma PCC od czynności opodatkowanych VAT, ale – to nowość – z wyjątkiem umów sprzedaży lokali mieszkalnych, opodatkowanych zgodnie z nowym art. 7a.

Chodzi o przypadki, gdy kupujący nabył „co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich”.

W takiej sytuacji stawka PCC przy zakupie szóstego i każdego następnego takiego lokalu będzie wynosiła 6 proc.

Co to oznacza?

– Jeżeli osoba fizyczna lub podmiot gospodarczy, np. spółka, kupi w jednym bloku ponad pięć mieszkań (a sprzedaż ta będzie opodatkowana VAT), to zapłaci podwójny podatek (VAT i PCC) od szóstego i kolejnego lokalu – wyjaśnia Marek Hoffmann-Pawlak, radca prawny w kancelarii prawnej Grant Thornton.

Tak samo będzie, gdy mieszkania te będą w więcej niż jednym bloku, ale wszystkie będą wybudowane na tym samym gruncie.

– Przepis jest wymierzony głównie w fundusze inwestycyjne, które kupują jednorazowo np. 20 mieszkań w jednej inwestycji – wyjaśnia Marek Hoffmann-Pawlak.

Ale może on też uderzyć w prywatnych nabywców, co pokazujemy na przykładzie.

Przykład 1

Kiedy jedna danina

Jeżeli ktoś (osoba fizyczna lub firma) kupi mieszkania w różnych lokalizacjach, to nie będzie musiał się obawiać, że zapłaci zarówno VAT, jak i PCC.

Tak samo będzie przy zakupie drugiego, trzeciego, czwartego lub piątego mieszkania – czy to na rynku wtórnym, czy pierwotnym. Zawsze w takiej sytuacji podatek będzie tylko jeden.

Przykład 2

Można obejść przepisy

Krzysztof Staniek wątpi jednak, czy ustawodawcy faktycznie uda się osiągnąć cel, jaki przyświeca mu przy wprowadzeniu podwójnego opodatkowania – VAT i PCC. Zdaniem eksperta nadal będzie można nabyć więcej niż pięć mieszkań w jednym budynku i nie zapłacić dodatkowo PCC. Jak to możliwe?

– W nowelizacji nie ma zastrzeżenia dotyczącego podmiotów powiązanych – zwraca uwagę Krzysztof Staniek. To oznacza – jego zdaniem – że nie będzie w tym przypadku podstaw do zastosowania klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania.

Nie muszą się więc martwić fundusze kapitałowe, które często mają nawet kilkadziesiąt spółek powiązanych. Każda z nich będzie mogła kupić pięć mieszkań w tej samej inwestycji, płacąc jedynie VAT.

Zdaniem Krzysztofa Stańka podatku będzie można uniknąć także poprzez zakup nieruchomości przez rodziny. Każda osoba należąca do zerowej grupy podatkowej będzie mogła kupić od dewelopera pięć mieszkań tylko z VAT, a następnie przekazać je w darowiźnie najbliższej osobie z rodziny, czyli bez podatku od spadków i darowizn. ©℗