Najem prywatny może pozbawić zwolnienia z VAT

O ile dla celów PIT przedsiębiorca może prowadzić najem całkiem prywatnie, poza biznesem, o tyle dla celów VAT będzie to traktowane jako oddzielna działalność gospodarcza.

W rezultacie podatnik, który prowadzi działalność gospodarczą, musi wliczać do rocznego limitu zwolnienia z VAT (200 tys. zł) również kwoty uzyskane z prywatnego najmu – wynika z interpretacji indywidualnej dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 maja 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1. 4012.208.2023.1.KO).

Takiego samego zdania jest Konrad Dura, menedżer w firmie doradczej Crido.

– Osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, która korzysta ze zwolnienia podmiotowego (art. 113 ustawy o VAT), powinna monitorować wpływy z najmu prywatnego (np. mieszkania). Wprawdzie nie musi dokumentować takiej sprzedaży fakturą i składać plików JPK_VAT, ale powinna prowadzić ewidencję sprzedaży, o której mowa w art. 109 ust. 1 ustawy o VAT, aby kontrolować wartość sprzedaży w ciągu roku – wyjaśnia ekspert.

Jeżeli w sumie, tj. razem z czynszem z najmu, wartość netto sprzedaży przekroczy 200 tys. zł w skali roku, przedsiębiorca traci prawo do zwolnienia podmiotowego. Wówczas już jako podatnik VAT musi wystawiać faktury – także w odniesieniu do najmu.

Do zarejestrowania się dla celów VAT są też zobowiązane osoby, które nie są przedsiębiorcami (np. pracują na etacie), ale ich przychód z najmu prywatnego przekroczy 200 tys. zł.

Nie jest pomocnicza

Wspomnianą interpretację z 15 maja br. uzyskał podatnik, który prowadzi działalność, głównie w zakresie robót budowlanych i wykończeniowych. W 2021 r. korzystał on ze zwolnienia podmiotowego z VAT (art. 113), bo wartość jego sprzedaży wyniosła 197,4 tys. zł.

Nabrał jednak wątpliwości, czy zwolnienie to faktycznie mu przysługiwało, skoro w tym samym roku wynajmował też swoje prywatne mieszkania i otrzymał z tego tytułu ok. 18,4 tys. zł. Gdyby więc zsumować obie kwoty, to przekroczyłby 200 tys. zł.

Mężczyzna uważał jednak, że obrotu z prywatnego najmu mieszkań na cele mieszkaniowe nie należało wliczać do limitu 200 tys. zł. Argumentował, że wynajmowanie nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, jest zwolnione z podatku (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Takich transakcji zwolnionych z VAT, a związanych z nieruchomościami, nie wlicza się do limitu 200 tys. zł, jeżeli jest to działalność pomocnicza – argumentował, powołując się na art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy.

Nie zgodził się z tym dyrektor KIS. Wyjaśnił, że aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze – stwierdził organ.

Uznał, że w tej konkretnej sprawie świadczenie przez podatnika usług najmu wypełnia definicję działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Usługi najmu są bowiem wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych. To oznacza, że nie ma tu mowy o działalności pomocniczej, lecz o odrębnej działalności gospodarczej. Kwoty z najmu należy więc wliczać do limitu 200 tys. zł – stwierdził dyrektor KIS.

Definicja działalności

Jak zauważa Konrad Dura, definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej dla celów podatku dochodowego. Zgodnie z tym przepisem działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, w tym w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

– To oznacza, że na gruncie VAT działalnością gospodarczą może być każde wykorzystanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych – mówi ekspert z Crido. Dodaje, że za towary uznaje się również nieruchomości, w tym nieruchomości prywatne.

– Jeżeli więc najem prywatny spełnia te cechy, tj. służy celom zarobkowym i trwa przez dłuższy czas, to może on podlegać pod VAT – tłumaczy Konrad Dura.

Dlatego – zdaniem eksperta – najem prywatny, jako że jest bezpośrednio związany z nieruchomością, nigdy nie będzie uznany za działalność pomocniczą. Może nią być np. odsprzedaż mediów towarzysząca wynajmowi nieruchomości.

U podatnika VAT

To oznacza, że każdy przedsiębiorca korzystający ze zwolnienia podmiotowego z VAT musi brać też pod uwagę wpływy z prywatnego najmu.

Po przekroczeniu limitu 200 tys. zł rocznej sprzedaży netto przedsiębiorca, już jako czynny podatnik VAT, będzie musiał wystawiać faktury dokumentujące usługę najmu oraz ujmować ją w ewidencji VAT i w pliku JPK_VAT. W zależności od tego, co będzie przedmiotem najmu oraz w jakim celu nieruchomość jest wynajmowana, usługa najmu będzie:

• zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT (zwolnienie przedmiotowe);
• opodatkowania stawką 8 proc. (wyłącznie usług zakwaterowania);
• opodatkowana stawką podstawową 23 proc. (np. najem na cele usługowe, najem garażu, miejsca parkingowego).

– Jeżeli przedmiotem najmu jest mieszkanie i zostanie ono wynajęte osobie fizycznej w celu zaspokojenia jej własnych potrzeb mieszkaniowych, to usługa taka będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący będzie zwolniony z obowiązku wystawienia faktury – podkreśla Konrad Dura.

Biała lista

Dla celów VAT nie ma znaczenia, że kwoty z prywatnego najmu nie trafiają na konto podatnika znajdujące się na białej liście, tylko na prywatny rachunek przedsiębiorcy.

Może to mieć znaczenie tylko w kontekście podatku dochodowego, a konkretnie możliwości zaliczenia zapłaconego czynszu do kosztów uzyskania przychodu. Jednak – jak wielokrotnie potwierdził dyrektor KIS – najemca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu czynsz za najem mieszkania należącego do prywatnego majątku przedsiębiorcy (wynajmującego), nawet jeżeli wpłaca ten czynsz na rachunek spoza białej listy VAT. W takiej sytuacji najemca nie musi też składać zawiadomienia ZAW-NR o wpłacie na rachunek spoza białej listy VAT. Istotne jest to, że wynajmujący nie występuje w tej sytuacji jako przedsiębiorca w rozumieniu ustawy – Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 221 ze zm.).

Prawidłowość takiego postępowania dyrektor KIS potwierdził m.in. w interpretacjach: z 2 maja 2023 r., (sygn. 0111-KDIB1-3.4010.223. 2023.1.JG), z 19 lutego 2021 r. (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.492. 2020.2.AP), z 12 marca 2020 r. (nr 0111-KDIB1-2.4010.499. 2019.4.ANK). Pisaliśmy o tym w artykule „Przepisy o białej liście nie dotyczą prywatnego najmu” (DGP nr 93/2023).

Tylko najem

Obowiązki w zakresie VAT mają też osoby, które nie są przedsiębiorcami (np. pracują na etacie), ale osiągają z najmu prywatnego ponad 200 tys. zł rocznie.

– W takiej sytuacji są oni zobowiązani do zarejestrowania się jako podatnicy VAT i wystawiania faktur z tytułu najmu – wyjaśnia Konrad Dura.

Dodaje, że jeżeli przedmiotem najmu są mieszkania, a wynajmowane mieszkanie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe najemcy, to wynajmujący mogą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. To oznacza, że VAT nie doliczają, ale mają obowiązek wystawiania rachunku bądź faktury (na żądanie najemcy).

– Jeżeli jednak mieszkanie zostanie przeznaczone na tzw. najem krótkoterminowy, to podatnik nie może skorzystać ze zwolnienia. Podobnie będzie, gdy przedmiotem najmu jest lokal usługowy, garaż czy miejsce postojowe. Również wtedy wynajmujący powinien wystawić fakturę z właściwą stawką podatku – puentuje Konrad Dura.©℗