Inwestor sprzedający miastu za 1 zł część gruntu, aby móc budować mieszkania na pozostałych terenach, nie rozlicza kosztów nabycia tego gruntu w momencie jego sprzedaży. Ale nie może też powiązać ich ze spodziewanymi przychodami ze zbycia lokali – orzekł wczoraj Naczelny Sąd Administracyjny.
Wyrok zapadł w sprawie spółki deweloperskiej, która w 2015 r. kupiła 105 ha gruntów. W 2019 r. zawarła z miastem umowę, na podstawie której sprzedała mu 75 ha gruntów za 1 zł. Dodatkowo zobowiązała się, że na sprzedanym miastu terenie utworzy z własnych środków ogólnodostępny park.
Zawarła taką umowę, by – jak tłumaczyła – zapewnić sobie możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych na pozostałych 30 ha gruntu. Miał to jej umożliwić korzystny dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Spółka wystąpiła o interpretację, jak ma rozliczać wydatki na nabycie sprzedanych miastu gruntów oraz na utworzenie parku. Chciała uzyskać potwierdzenie, że może zaliczyć je do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami ze sprzedaży mieszkań, które zostaną w przyszłości wybudowane i sprzedane w ramach planowanej inwestycji.
Powołała się na art. 15 ust 4 ustawy o CIT, zgodnie z którym koszty bezpośrednio związane z przychodami są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody. Natomiast koszty pośrednie są potrącalne w dacie ich poniesienia, z tym że – jeżeli dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego – to stanowią one koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko spółki za nieprawidłowe. Stwierdził, że koszty związane z nabyciem nieruchomości warunkują bezpośrednio powstanie przychodu z jej sprzedaży na rzecz miasta. Nie mają natomiast związku z przychodami ze sprzedaży lokali w budynkach, które zostaną dopiero wybudowane.
Fiskus uznał więc, że wydatki na zakup gruntów należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast koszty związane z zagospodarowaniem parku stanowią – jego zdaniem – koszty pośrednio związane z przychodami. Powinny być więc one potrącone w dacie ich poniesienia, zgodnie z art. 15 ust. 4d i 4e ustawy o CIT.
Tak samo orzekł WSA w Lublinie (sygn. akt I SA/Lu 38/20). Potwierdził, że koszty poniesione przez spółkę na zakup gruntów są bezpośrednio związane z przychodem z ich sprzedaży. Stwierdził też, że wbrew stanowisku spółki poniesienie kosztów w celu zapewnienia formalnoprawnych warunków prowadzenia inwestycji nie oznacza, że koszty te są bezpośrednio związane z przychodami z tej inwestycji.
Wyrok ten uchylił NSA. Zgodził się częściowo z fiskusem, że koszty zagospodarowania parku mają charakter pośrednio związany z ogólnymi przychodami spółki, a nie konkretnym zamierzeniem inwestycyjnym.
Nieprawidłowe było jednak – w ocenie NSA – stanowisko fiskusa dotyczące sprzedaży gruntu.
– Spółka nie sprzedaje go za 1 zł, żeby zarobić 1 zł i ponieść stratę ze sprzedaży, ale po to, aby móc uzyskiwać przychody. Celem bezpośrednim jest uzyskanie korzystnej decyzji lokalizacyjnej dla planowanego przedsięwzięcia – uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – uzasadnił wyrok sędzia Maciej Jaśniewicz.
Zarazem jednak dodał, że nieprawidłowe jest stanowisko spółki, iż można powiązać koszty ze sprzedaży gruntu ze spodziewanymi przychodami ze sprzedaży lokali.
– W tym przypadku również należy je zaliczyć do kosztów pośrednich działalności spółki – tłumaczył sędzia.
orzecznictwo
Wyrok NSA z 1 lutego 2023 r., sygn. akt II FSK 1636/20 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
