Podział nieruchomości na kilka mniejszych oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie oznaczają jeszcze, że sprzedający prowadzi działalność gospodarczą – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.
Sąd przyznał podatnikowi rację, co oznacza, że w tej sprawie nie ma VAT od zbycia wydzielonych działek. Wcześniej ten sam sprzedający wygrał przed NSA spór z fiskusem o podatek dochodowy.
Chodziło o podatnika, który w 2011 r. kupił wraz ze znajomą grunty rolne o łącznej powierzchni 4,5 ha. Następnie współwłaściciele wystąpili o wydzielenie 11 działek budowlanych (mających w sumie 1,5 ha) oraz drogi wewnętrznej. Otrzymali też decyzję o warunkach zabudowy dla pięciu budynków. W latach 2012–2016 sprzedali łącznie pięć z wydzielonych działek, co fiskus uznał za działalność gospodarczą.
Stwierdził, że zakup działek, ich przekształcenie i podział na mniejsze świadczyły o tym, że właściciel od początku miał zamiar ich dalszej odsprzedaży. Działał więc jak handlowiec prowadzący działalność gospodarczą, a zbycie działek było dostawą towarów podlegającą VAT. Decyzję tę podtrzymał dyrektor izby administracji skarbowej.
Podatnik przegrał przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Łodzi (sygn. akt I SA/Łd 296/18). Sąd orzekł 16 czerwca 2018 r., że sprzedający podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych, jakie wykorzystują handlowcy (m.in. zamieszczanie ogłoszeń w internecie i prasie). Według WSA nie miało znaczenia to, że działki w chwili sprzedaży nie były ogrodzone ani przyłączone do sieci energetycznej, wodociągowej i gazowej.
Z takim podejściem nie zgodził się NSA. Orzekł, że działania podatnika nie wykraczały poza zarząd majątkiem osobistym i nie można przypisać im cech zorganizowanej działalności handlowca.
– Wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział na mniejsze działki (w tym częściowo na własne potrzeby) nie jest działalnością, która charakteryzuje wyłącznie podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami – wyjaśniała sędzia Małgorzata Niezgódka-Medek. Dodała też, że trudno uznać zamieszczanie ogłoszeń w internecie i lokalnej prasie za działalność marketingową.
Sędzia przywołała również wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 15 września 2011 r. (w połączonych sprawach 180/10 i 181/10). Wynikało z niego, że za podatnika VAT należy uznać osoby sprzedające nieruchomości, których aktywność wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi np. o uzbrojenie terenu czy prowadzenie kampanii reklamowej. O opodatkowaniu VAT nie powinny natomiast decydować takie działania, jak podział gruntu w celu uzyskania większej wartości poszczególnych działek powstałych po podziale.
Sędzia Niezgódka-Medek zaznaczyła, że rozstrzygnięcie NSA w zakresie VAT nie może być inne, ponieważ w tej samej sprawie sprzedaży działek przez tego samego podatnika sąd kasacyjny wydał już 24 czerwca 2021 r. wyrok w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (sygn. akt II FSK 3631/18). Już wtedy sąd orzekł, że działania, których efektem była sprzedaż poszczególnych działek w latach 2012–2016, były związane z zarządem majątkiem osobistym, a nie prowadzone w ramach działalności gospodarczej. ©℗
orzecznictwo
Wyrok NSA z 6 października 2022 r., sygn. akt I FSK 1912/18 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
