rozwiń ›
Podatnicy kupujący nieruchomości w Niemczech, Hiszpanii, Włoszech, Chorwacji i innych krajach UE pytają, czy będą mieli prawo do ulgi mieszkaniowej w PIT, gdy sprzedadzą polską nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, a za pieniądze z tej transakcji kupią mieszkanie lub dom w jednym z krajów UE.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie wyklucza realizacji w ten sposób prawa do preferencji. Zastrzega jednak, że ulga nie przysługuje, jeżeli podejmowane przez podatnika czynności nie są ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, tylko mają charakter zarobkowy, spekulacyjny, inwestycyjny. Organ podkreślił to m.in. w interpretacji z 2 sierpnia 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.430.2022.3.EC).
– Nie będzie wydatkiem na własne cele mieszkaniowe zakup nieruchomości przeznaczonej na cele rekreacyjne – dodaje Rafał Sidorowicz, doradca podatkowy w MDDP.

Czasowy wynajem

W interpretacji z 30 sierpnia 2018 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.392.2018.1.AK) dyrektor KIS zastrzegł, że ulgą nie są objęte przychody przeznaczone na zakup nieruchomości zagranicznych, jeżeli będą one zaspokajać potrzeby mieszkaniowe innych osób (np. najemcy), a nie podatnika. Takie zastrzeżenie sugeruje, że może pojawić się problem ze zwolnieniem z PIT, gdy podatnik wynajmie nieruchomość za granicą.
Wątpliwości te rozwiewa najnowsza interpretacja dyrektora KIS z 1 sierpnia 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.503.2022.2.EC). Organ wskazał, że można realizować własne cele mieszkaniowe za granicą, przebywając w takiej nieruchomości przez kilka miesięcy, a w pozostałym czasie ją wynajmując.
Interpretacja ta dotyczyła Polki, która kupiła mieszkanie w Hiszpanii. Wyjaśniła, że będzie w nim pomieszkiwać dwa–trzy miesiące w roku, a w pozostałym czasie będzie je wynajmować. Dodała, że na emeryturze chciałaby się tam przenieść na stałe. Organ potwierdził, że w takiej sytuacji może ona skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Niekoniecznie cały rok

Podobnie uznał w interpretacji z 11 maja 2022 r. (sygn. 0115-KDIT2.4011.164. 2022.1.RS). Wynika z niej, że nie trzeba przebywać przez cały rok w zagranicznej nieruchomości. Chodziło o kobietę, która kupiła nieruchomość w Chorwacji. Zamierzała w niej mieszkać najpierw przez trzy–cztery miesiące, a docelowo siedem–osiem miesięcy w roku. Chciała bowiem prowadzić stamtąd zdalnie działalność gospodarczą. Organ również potwierdził, że nie przekreśla to zwolnienia z PIT.
Tak samo stwierdził w sprawie mężczyzny, który kupił nieruchomość w Chorwacji i zamierza tam spędzać część roku (interpretacja z 8 grudnia 2021 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.1020.2021.1.AKU).
Pozytywną interpretację otrzymał także podatnik, który sprzedał mieszkanie w Polsce, a za uzyskane pieniądze postanowił kupić mieszkanie w Bułgarii i przebywać tam kilka miesięcy w roku (interpretacja z 10 maja 2022 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.216.2022.2.MS2).

W dwóch naraz

W interpretacji z 30 czerwca 2022 r. (0112-KDIL2-1.4011. 369.2022.2.AK) dyrektor KIS potwierdził, że własne cele mieszkaniowe można realizować w dwóch mieszkaniach – w Polsce i we Włoszech. Z wnioskiem o interpretację wystąpiła kobieta, która częściowo pracuje stacjonarnie w Polsce, a częściowo zdalnie we Włoszech, gdzie przebywa jej rodzina (mąż i syn). Argumentowała, że w obydwu krajach spędza na tyle dużo czasu, że mieszkania są jej potrzebne w jednym i drugim państwie.
Dyrektor KIS potwierdził, że jeśli kobieta w ciągu trzech lat kupi mieszkania w Polsce i we Włoszech, to dochód ze sprzedaży innej nieruchomości będzie zwolniony z podatku.

Wymiana informacji

Niemal za każdym razem dyrektor KIS podkreśla, że warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest to, aby umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a krajem, w którym podatnik kupił nieruchomość, przewidywała możliwość wymiany między państwami informacji istotnych dla oceny spełnienia warunków zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Wskazał na to m.in. w interpretacjach z 2 sierpnia 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2. 4011.430.2022.3.EC), z 11 maja 2022 r. (0115-KDIT2.4011. 164.2022.1.RS), z 10 maja 2022 r. (0114-KDIP3-1.4011. 216.2022.2.MS2).

Sprzedaż za granicą

Co jeżeli po zakupie nieruchomości za granicą podatnik postanowi ją jednak sprzedać?
– Co do zasady podatek dochodowy należy zapłacić w kraju, w którym znajduje się nieruchomość – wyjaśnia Rafał Sidorowicz. Dodaje, że podatek może być należny również w Polsce, przy czym wtedy w grę wejdzie metoda zapobiegania podwójnemu opodatkowaniu. Ważna jest zatem treść umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej między Polską a krajem położenia nieruchomości.
– Przykładowo, sprzedając nieruchomość położoną w Niemczech, polski rezydent podatkowy nie będzie zobowiązany do deklarowania dochodu ze sprzedaży w polskim zeznaniu, ponieważ umowa przewiduje metodę wyłączenia z opodatkowania – wyjaśnia ekspert.
Jeżeli jednak nieruchomość byłaby położona w Austrii, to dochód powinien zostać zadeklarowany w zeznaniu PIT-39, jednak z możliwością proporcjonalnego odliczenia podatku zagranicznego od podatku polskiego.
– Oczywiście tu również obowiązuje zasada, że sprzedając nieruchomość po upływie pięciu lat od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została nabyta, podatnik nie uzyskuje przychodu – zaznacza Rafał Sidorowicz.

Co będzie kosztem

– Kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości zagranicznych są – tak jak w przypadku nieruchomości położonych w Polsce – udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania – wyjaśnia Rafał Sidorowicz. Jako przykładowe wylicza: opłaty dla zagranicznego notariusza, zagraniczny podatek majątkowy od nabycia nieruchomości, koszty pośrednika nieruchomościowego.
W praktyce może chodzić o niebagatelne kwoty. Przykładowo – jak wskazuje ekspert – przy nabyciu nieruchomości w Hiszpanii na rynku wtórnym zapłacimy 10 proc. od wartości nieruchomości. Możliwość zaliczenia go do kosztów przy sprzedaży ma zatem istotny wymiar ekonomiczny. ©℗