Subskrybuj nas na Youtube
Kto kupi prywatnie kilka mieszkań, a po pewnym czasie je sprzeda, może, ale nie musi, zostać uznany za przedsiębiorcę. Kryteria są wciąż niejasne, a orzecznictwo nie daje prostej odpowiedzi
/>
/>
/>
Przykładem jest wyrok NSA z 28 listopada 2014 r. (sygn. akt I FSK 1899/13), który budzi aprobatę jednych ekspertów, a sprzeciw innych. Sąd orzekł, że osoba, która sprzeda mieszkania, pierwotnie kupione z myślą o wynajmie, działa jak podatnik VAT.
VAT nawet bez rejestracji
Ani z przepisów o VAT, ani z orzecznictwa sądów administracyjnych i Trybunału Sprawiedliwości UE nie wynika, że trzeba mieć zarejestrowaną działalność gospodarczą, żeby być podatnikiem VAT. Sądy przyjmują, że o działalności nie decyduje liczba transakcji ani zamiar osiągnięcia zysku na sprzedaży, ponieważ regułą jest, że każdy, kto sprzedaje, myśli o zarobku.
Nie ma też znaczenia, czy sprzedawca prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, bo nawet jeśli zawodowo się tym zajmuje, to i tak może sprzedać prywatnie np. swoje mieszkanie.
Działalność gospodarcza jest natomiast wtedy, gdy sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu, zachowując się jak profesjonalny handlowiec (wyroki TSUE sygn. akt C-180/10, C-181/10, wyroki NSA sygn. akt I FSK 774/13, I FSK 916/13, I FSK 1244/13, I FSK 916/13, I FSK 1684/13).
W praktyce chodzi o przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, w tym podejmowanie zwykłych działań umożliwiających sprzedaż (np. rozparcelowanie gruntu), zwiększających jej atrakcyjność (doprowadzenie przyłączy, remont lokalu), a także innych działań (ogłoszenia w prasie, internecie, reklama).
Nieostre kryteria działalności
W praktyce jednak kryteria pozwalające ustalić, kiedy sprzedaż ma charakter prywatny, a kiedy zorganizowany, są nieostre.
Przykładowo osoba, która podejmuje szeroko zakrojone działania (ogłoszenia w prasie, internecie) mające na celu sprzedaż własnego domu, nie jest z tego tytułu podatnikiem VAT, mimo że wykorzystuje narzędzia marketingowe typowe dla przedsiębiorców.
Z drugiej strony ten, kto kupi grunt w celu odsprzedaży, podzieli go na mniejsze działki i uzbroi, może zostać uznany za podatnika VAT, nawet gdyby nie prowadził działań marketingowych.
Ale i w tym zakresie orzecznictwo potrafi czasem zaskakiwać. Przykładem wyrok w sprawie właścicielki gruntu rolnego, która uzyskała decyzję o zabudowie, podzieliła go, a następnie sprzedała 12 działek. Ostatecznie nie zapłaciła VAT, bo sąd uznał, że w ten sposób zarządziła ona swoim prywatnym majątkiem (sygn. akt I FSK 955/13).
Siedem mieszkań na wynajem
Sprawa rozpatrywana 28 listopada br. przez NSA dotyczyła kobiety, która kupiła siedem mieszkań. Zamierzała wynajmować je studentom i w ten sposób zarabiać na życie. Biznes okazał się jednak trudny – mieszkania często stały puste, a jeśli nawet udało się je wynająć, to lokatorzy sprawiali same problemy. Dlatego kobieta postanowiła zrezygnować z wynajmu i sprzedała mieszkania: cztery w 2007 r. , a jedno w 2009 r. Dwa zostawiła na swoje potrzeby.
Urząd skarbowy zażądał od niej VAT, bo uznał, że kobieta prowadziła działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami. Również dyrektor bydgoskiej izby skarbowej zwrócił uwagę na fakt, że kobieta zachowywała się jak profesjonalistka – wyszukała mieszkania stosownie do potrzeb rynku (małe i położone blisko uczelni), nabyła je w okresie dekoniunktury, a sprzedała w okresie boomu mieszkaniowego. Poza tym każdemu klientowi oferowała do wyboru więcej niż jedno mieszkanie. Tak, zdaniem dyrektora, działają profesjonalni sprzedawcy.
Kobieta tłumaczyła, że kupowała małe mieszkania i w dobrej lokalizacji, bo chciała je korzystnie wynająć. Początkowo nie planowała ich sprzedaży i nie czekała na poprawę koniunktury. Tłumaczyła, że sprzedała je spontanicznie, a przy okazji udało jej się przy tym zarobić. Twierdziła, że sprzedała lokale, bo ich dalsze utrzymywanie nie miało sensu i narażało ją na koszty.
Fakt, że pozwalała wybrać klientowi mieszkanie, wynikał wyłącznie z tego, że miała ich kilka – przekonywała.
Podkreślała również, że zarówno przy ich kupnie, jak i sprzedaży pomagał jej pośrednik nieruchomości. W związku z tym – dowodziła – trudno uznać ją samą za profesjonalnego handlowca. Argumentowała także, że nie prowadziła żadnych działań marketingowych, które miałyby zachęcać do kupna jej lokali.
Zdecydowały cykliczność i zysk
WSA w Bydgoszczy zgodził się z organami podatkowymi, że kobieta powinna była zapłacić VAT od sprzedaży. Obalił jej argument o braku działań marketingowych, bo jak stwierdził, nie było takiej potrzeby, skoro działalność była prowadzona na małą skalę.
Naczelny Sąd Administracyjny miał pewne wątpliwości i z tego względu początkowo nawet odroczył ogłoszenie wyroku. Ostatecznie jednak orzekł, że kobieta musi zapłacić podatek. Uznał, że sprzedaż był podejmowana cyklicznie, z dużą częstotliwością i z nastawieniem na zysk, który stanowił dla kobiety główne źródło utrzymania.
Sąd wziął pod uwagę również to, że kupiła lokale pod wynajem, a nie w celach mieszkaniowych. – Ostatecznie je sprzedała, ale cel zawsze może się zmienić – wyjaśnił sędzia Bartosz Wojciechowski. Jako przykład podał nabycie nieruchomości rolnej. – Fakt, że ma ona taki charakter w momencie zakupu, nie oznacza, że właściciel nie zmieni planów i nie przeznaczy jej pod budowę osiedla, stając się tym samym przedsiębiorcą – powiedział sędzia Wojciechowski.
Wyrok wbrew wytycznym TSUE
Według Trybunału Sprawiedliwości UE, sama liczba i częstotliwość transakcji czy wysokość osiągniętych zysków nie mogą decydować o opodatkowaniu, jeśli nie towarzyszą temu aktywne działania, jakie podjęliby profesjonalni handlowcy. Tymczasem ustne uzasadnienie wyroku NSA całkowicie pomija tę kwestię. Wyłomem w stosunku do dotychczasowego orzecznictwa NSA (w sygn. akt I FPS 3/07) jest też stwierdzenie, że zmiana planów po zakupie czyni ze sprzedającego przedsiębiorcę. Jest to pogląd nielogiczny i niebezpieczny. Jeżeli bowiem zakupiono grunt do majątku prywatnego bez zamiaru odprzedaży, to oczywiste jest, że sprzedaż następuje w wyniku zmiany tego zamiaru.
Zgadzam się ze stanowiskiem NSA
M oim zdaniem, już sam zakup większej liczby mieszkań w celu ich wynajmu należałoby uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu VAT. W związku z tym trudno zgodzić się z tezą, że mieszkania, które zostały nabyte w celu ich wynajmu , stanowią majątek prywatny. Wręcz przeciwnie, jest to majątek służący do osiągania zarobku, w ramach wynajmu lub ewentualnie poprzez jego sprzedaż. Ze względu na skalę (siedem mieszkań) nie można się zgodzić, że jest to działalność okazjonalna (tym bardziej że stanowiła ona główne źródło dochodu podatniczki). Dlatego sprzedaż takich mieszkań powinna być opodatkowana VAT.
Z orzecznictwa TSUE wynika także, że samo prowadzenie działalności marketingowej nie może stanowić jedynego kryterium decydującego o tym, czy dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą.
