- Jeśli właściciel planuje w przyszłym roku remont wynajmowanego domu lub mieszkania, to opodatkowanie skalą (w ramach najmu prywatnego lub działalności) lub liniowym PIT (w przypadku działalności) pozwoli zaliczyć wydatki do kosztów podatkowych. Jeśli powstanie strata z najmu – będzie można ją rozliczyć - mówi Grzegorz Grabowski założyciel i współwłaściciel kancelarii księgowo-podatkowej Wynajmistrz.pl, ekspert specjalizujący się w podatkach od najmu nieruchomości, ekspert od rozliczeń podatku od najmu i rozliczeń z najemcami Stowarzyszenia „Mieszkanicznik”
Polski Ład wprowadza dwie zasadnicze zmiany w opodatkowaniu najmu i amortyzacji nieruchomości mieszkalnych (domów i mieszkań). Chodzi o konieczność opodatkowania najmu ryczałtem i likwidację prawa do amortyzacji od 2023 r. Czy te zmiany mają znaczenie dla osób wynajmujących takie nieruchomości i współpracujących z takimi pośrednikami jak np. Booking czy Airbnb?
To zależy, bo trzeba rozgraniczyć dwie grupy osób. Po pierwsze chodzi o właścicieli nieruchomości mieszkalnych, które oferują noclegi za pośrednictwem wspomnianych portali. Są to więc osoby świadczące bezpośrednio usługi zakwaterowania. Jest to działalność gospodarcza, a nie - jak niektórzy błędnie uważają - najem prywatny. Zmiany w Polskim Ładzie oznaczają dla nich, że nie będą mogli amortyzować nieruchomości, które w ten sposób oferują turystom. Jeśli zatem dotychczas amortyzowali mieszkanie, to od 2023 r. nie będą mogli tej amortyzacji kontynuować. Tak wynika z opublikowanych przepisów Polskiego Ładu, choć są co do tego pewne wątpliwości.
Kogo zalicza pan do drugiej grupy?
Druga grupa to osoby, które również są właścicielami nieruchomości mieszkalnych, ale nie świadczą bezpośrednio usług zakwaterowania. Podpisują bowiem umowy z firmami zarządzającymi i dopiero one oferują je najemcom, korzystając z portali takich jak np. Booking czy Airbnb. W takiej sytuacji zwykle właściciel wynajmuje mieszkanie czy dom w ramach najmu długoterminowego firmie zarządzającej. To oznacza, że taka osoba uzyskiwane przychody może opodatkowywać w ramach najmu prywatnego np. ryczałtem.
CZYTAJ TEŻ:
Tę grupę podatników obejmą zmiany dotyczące zarówno form rozliczania najmu, jak i amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Nie będą więc mogli od 2023 r. zmienić opodatkowania ryczałtem na inną formę, tj. rozliczenie według skali (zasady ogólne PIT). Zgodnie z Polskim Ładem możliwy będzie jedynie ryczałt.
Rozumiem, że w tej drugiej grupie osób znajdą się podatnicy, którzy np. kupili mieszkanie w górach, na Mazurach czy nad morzem i podpisali umowę z firmą zarządzającą, która będzie je oferować turystom?
Tak, przy czym dotyczy to również osób, które podpisują umowy najmu długoterminowego z firmami dotyczące lokali użytkowych. Schemat jest bowiem taki sam, jak w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Oni również od 2023 r. będą musieli opodatkować przychody ryczałtem od najmu prywatnego. Tak jak obecnie zasadniczo nie będą musieli zakładać działalności gospodarczej.
Czyli jeśli osoba oferuje turystom nieruchomość użytkową bezpośrednio za pośrednictwem portalu takiego jak np. Booking czy Airbnb, to musi założyć działalność?
Tak, bo świadczy usługę zakwaterowania. Nazywanie takiej działalności wynajmem krótkoterminowym jest mylące, bo z podatkowego punktu widzenia to nie jest wynajem. Jest to usługa krótkotrwałego zakwaterowania czy też noclegowa. Urzędy skarbowe podchodzą do tego dość jednolicie. Noclegi traktują zasadniczo jako działalność gospodarczą.
Czy ma jakieś znaczenie to, z jakiego portalu korzystają właściciele nieruchomości?
Nie, takie same zasady obowiązują również w przypadku, gdy właściciel oferuje noclegi za pośrednictwem innych portali. Oczywiście zasady współpracy i rozliczeń z tymi portalami mogą się nieco różnić, ale od strony podatkowej wygląda to podobnie.
W przepisach ustawy o PIT mamy jeszcze zwolnienie dotyczące wynajmu pokoi w ramach agroturystyki (art. 21 ust. 1 pkt 43). Zgodnie z nim zwolnione z podatku są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu. Czy Polski Ład coś zmienia w tym zakresie?
Nie, to zwolnienie będzie funkcjonowało tak jak dotychczas. Jeśli właściciel gospodarstwa rolnego wynajmuje do pięciu pokoi i spełnia pozostałe warunki, to nadal będzie korzystał ze zwolnienia z PIT. Bez znaczenia jest, czy oferowane pokoje znajdują się w jednym budynku, ile jest w nich łóżek itp. Do liczby pokoi nie wliczamy pomieszczeń przynależnych, np. łazienki czy kuchni. Pokoje powinniśmy też oferować osobom przebywającym na wypoczynku. Oznacza to, że przychód z noclegów dla osób, które przyjechały służbowo, a nie w celach wypoczynkowych, będzie podlegać opodatkowaniu.
Od 2023 r. najem nieruchomości będzie można rozliczać wyłącznie ryczałtem. Jakie są tego zalety, a jakie wady?
Podkreślmy, że likwidacja rozliczenia według skali (zasady ogólne) i obowiązek opodatkowania ryczałtem dotyczą najmu wszystkich nieruchomości, a nie tylko mieszkalnych. Zakres likwidacji prawa do amortyzacji jest nieco węższy, bo dotyczy wyłącznie nieruchomości mieszkalnych. Zarówno ryczałt, jak i zasady ogólne mają swoje zalety i wady.
Co jest zaletą, a co wadą?
Zaletą ryczałtu jest to, że jest prostym rozliczeniem zarówno dla podatnika, jak i fiskusa, który może je skontrolować. Ryczałt jest naliczany od przychodu, a więc nie jest pomniejszany o koszty. Odpada więc sporo formalności, np. zbieranie faktur kosztowych, oraz unika się sporów o to, co jest kosztem uzyskania przychodu, a co nie jest.
Jeśli komuś najem generuje wysoki dochód (np. nie ma kosztów amortyzacji, odsetek od kredytu itd.), to wtedy bardziej opłacalny jest ryczałt. Jeśli jednak osoba ma wysokie koszty, bo np. stosuje wysoką stawkę amortyzacji (rynek wtórny), płaci odsetki od kredytu, a więc najem generuje dla niej niski dochód, to wtedy korzystniejsza jest zapłata podatku od dochodu, np. według skali.
Prostota ryczałtu jest więc zaletą, ale brak możliwości rozliczenia kosztów - wadą.
Załóżmy, że właściciel mieszkania ma do poniesienia duże koszty, np. związane z remontem dotychcza- sowego lokalu. Jak rozumiem, powinien w 2022 r. wybrać opodatkowanie według skali (na zasadach ogólnych).
Tak, dopóki jest to jeszcze możliwe. W 2022 r. podatnicy powinni dopasować formę rozliczenia podatkowego do własnej sytuacji, a więc rozliczać się w ramach najmu prywatnego ryczałtem, według skali podatkowej lub w ramach działalności gospodarczej.
Jeśli właściciel planuje wydatki np. związane z remontem wynajmowanego domu lub mieszkania, to lepiej wybrać skalę (najem prywatny) albo skalę lub liniowy PIT (w przypadku działalności) i zaliczyć wydatki do kosztów. Jeśli wysokie koszty doprowadzą do tego, że najem w 2022 r. wygeneruje stratę, to będzie ją można rozliczyć albo jednorazowo, nie więcej niż 5 mln zł, albo przez kolejnych pięć lat, nie więcej niż 50 proc. w jednym roku, jednak tylko w ramach tego samego źródła przychodów. Co istotne, rozliczenie strat w 2023 r., gdy przejdziemy na ryczałt, będzie nadal możliwe, o ile źródło przychodów się nie zmieni. Strata pomniejszy przychód opodatkowany ryczałtem. Korzyść z rozliczenia tej straty będzie więc mniejsza (bo oszczędzimy 8,5 proc./12,5 proc. tej kwoty), niż gdybyśmy rozliczali podatek od dochodu (bo wtedy oszczędzalibyśmy 17 proc./32 proc. tej kwoty). Ta druga możliwość nie będzie od 2023 r. dostępna (bo możliwy będzie jedynie ryczałt).
Jeśli więc podatnik chce kupić mieszkanie, to powinien to zrobić jeszcze w 2021 r. Jeśli planuje remont, to może go zrobić jeszcze w 2022 r. i zaliczyć wydatki do kosztów, wybierając odpowiednią formę opodatkowania.
Trzeba jednak pamiętać, że zgodnie z Polskim Ładem będzie można w 2022 r. amortyzować nieruchomości mieszkalne, ale wyłącznie kupione przed 2022 r. Jeśli kupimy taką nieruchomość w 2022 r., to nie będzie można jej amortyzować.
Wspomniał pan na początku, że są wątpliwości związane z możliwością kontynuowania amortyzacji po 2022 r. Jakie?
Ustawa zwana Polskim Ładem nie zawiera żadnych przepisów przejściowych w tym zakresie. Natomiast generalnie w 2023 r. powinna mieć zastosowanie zasada zachowania praw słusznie nabytych. Co oznacza, że jeśli ktoś zaczął amortyzację wcześniej, to zgodnie z tą zasadą powinien móc ją kontynuować po 2022 r. To jednak nie jest pewne, bo nie wiadomo, jak do tej kwestii podejdzie Ministerstwo Finansów. W przeszłości, a konkretnie w 2018 r., zdarzyło się, że MF po zmianach dotyczących amortyzacji nieruchomości otrzymanych w darowiźnie zmieniło pierwotne zdanie. Po pół roku od nowelizacji przepisów pojawiła się linia interpretacyjna, zgodnie z którą możliwe było kontynuowanie amortyzacji rozpoczętej przed zmianami.
Teraz spodziewa się pan, że MF znów zajmie korzystne stanowisko?
Zasada zachowania praw słusznie nabytych wynika z Konstytucji RP i powinna być respektowana przez fiskusa. Jeśli tak się nie stanie, to może dojść do sporów w tym zakresie, które zapewne ostatecznie rozstrzygną sądy administracyjne.
Wróćmy do najmu i różnych przypadków z tym związanych. Co jeśli osoba prywatna, nie chcąc lokować pieniędzy w banku, kupiła na własne potrzeby mieszkanie, wynajmowała je przez jakiś czas, ale stwierdziła, że to nie dla niej i je sprzeda (przed upływem pięciu lat od nabycia)? Czy w takim przypadku musi zapłacić PIT, czy może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli przeznaczy uzyskane ze sprzedaży pieniądze na własne cele mieszkaniowe?
Będzie mogła skorzystać z ulgi mieszkaniowej po spełnieniu warunków, czyli jeśli sprzedaje lokal w ramach transakcji prywatnej, a uzyskane środki przeznaczy faktycznie na własne cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Taka osoba po sprzedaży musi do końca kwietnia kolejnego roku złożyć PIT-39. W tym formularzu musi wykazać przychody i koszty uzyskania i obliczyć dochód. Od niego musi wyliczyć podatek według stawki 19 proc. Jeśli nie chce go płacić, to musi zadeklarować w PIT-39, że przychód (a nie dochód) wyda na własne cele mieszkaniowe. Jeśli wyda cały przychód na taki cel, to 100 proc. dochodu ze sprzedaży będzie zwolnione z PIT. Jeśli wyda 50 proc. przychodu, to tylko połowa dochodu będzie zwolniona z podatku itd.
Przez długi czas podatnicy wynajmujący nieruchomości mieszkaniowe toczyli spory z fiskusem o to, czy mogą je opodatkowywać w ramach najmu prywatnego, czy też jest to już działalność. Spory pojawiały się zwłaszcza wtedy, gdy osoba wynajmowała kilka lub kilkanaście mieszkań. Jednak 24 maja br. zapadła uchwała NSA (sygn. akt II FPS 1/21), z której wynika, że to podatnik decyduje, jak wynajmuje mieszkania: jeśli wprowadzi je do działalności gospodarczej, to powinien opodatkowywać przychody z najmu jak z działalności. Jeśli tylko lokuje swoje nadwyżki finansowe w mieszkania na wynajem, to może je opodatkowywać jako najem prywatny. Czy po tej uchwale NSA są jeszcze jakieś wątpliwości dotyczące tego, kiedy najem jest w ramach działalności, a kiedy prywatny?
Niestety nadal są co do tego wątpliwości. Uchwała NSA daje wytyczne sądom administracyjnym orzekającym w podobnych sprawach. Zarówno wojewódzkie sądy administracyjne, jak i NSA muszą się do tej uchwały zastosować. Taka jest zasada. Sąd, który się nie zgadza z uchwałą, może ewentualnie zgłosić wniosek o podjęcie tzw. uchwały przełamującej, ale w praktyce dzieje się to niezwykle rzadko.
Uchwała NSA faktycznie powinna przeważyć linię orzeczniczą sądów w tym kierunku, że można w ramach najmu prywatnego rozliczać przychody praktycznie bez ograniczeń, a więc bez względu na liczbę wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych.
To dlaczego nadal jest z tym problem?
Uchwała jest wiążąca dla sądów, ale nie dla urzędów skarbowych czy dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który wydaje interpretacje indywidualne. W praktyce dyrektor KIS już po uchwale NSA wydał interpretacje niekorzystne dla podatników, którzy np. wynajmują 10 mieszkań. Organ orzekł, że podatnik w takiej sytuacji nie może opodatkować przychodów z najmu prywatnie, bo jest to działalność gospodarcza. Oczywiście, jeśli taka osoba pójdzie do sądu, który jest związany uchwałą NSA, to powinna wygrać spór z organem.
Czyli sądy będą orzekać w jedną stronę, a organy - wbrew uchwale - trzymają się swojego starego stanowiska?
Tak, ale to nie jest jedyny problem. Uchwała zostawia bowiem pewną furtkę. Zasadniczo wynika z niej, że można jako najem prywatny opodatkować nieruchomości mieszkaniowe bez ograniczeń, „chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”.
Czy to nie oznacza, że jeśli osoba wprowadziła mieszkanie do działalności i stało się ono środkiem trwałym w tej działalności, to powinna opodatkować przychody z najmu jako przychody z działalności?
Moim zdaniem to jest furtka dla fiskusa, który może podważać twierdzenie podatnika, że on wynajmuje np. 10 mieszkań w ramach najmu prywatnego. Ponadto sentencja uchwały nie jest zbyt szczęśliwie sformułowana - jej pierwsza część dotyczy „przychodów”, a druga część zdania mówi „stanowią składnik majątkowy”. Jednak chyba możemy pominąć ten drobny (chyba) błąd w konstrukcji zdania.
Nadal nie widzę tu problemu…
Problem tkwi w uzasadnieniu uchwały. NSA wskazał bowiem, kiedy nie można uznać, że mamy do czynienia z wynajmem w ramach działalności gospodarczej. Innymi słowy, cytując treść uchwały: mamy do czynienia z najmem prywatnym, jeżeli podatnik: „a) nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności, b) nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku, c) nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje”.
Obawiam się, że fiskus może wyciągać wniosek, iż osoba wynajmująca np. 10 mieszkań stworzyła sobie przedsiębiorstwo, ma strukturę organizacyjną i strategię, a więc przychody należy opodatkować w ramach działalności gospodarczej.
Jak pan więc ocenia tę uchwałę?
Zasadniczo jest ona korzystna dla podatników wynajmujących wiele nieruchomości. W sądach podatnicy powinni wygrywać. Spodziewam się jednak, że w praktyce fiskus może chcieć ją podważać.
Część podatników zastanawia się również, czy nie wynajmować nieruchomości poprzez spółkę (np. z o.o.)? Czy takie rozwiązanie ma sens?
Jeśli osoba prywatna stanie się właścicielem nieruchomości mieszkalnej, którą chce wynajmować, to spółka najczęściej nie jest dobrym pomysłem. Taka osoba musiałaby bowiem w jakiś sposób wnieść nieruchomość do spółki, a więc przestałaby być jej (bezpośrednim) właścicielem. Jeśli mamy nieruchomości w majątku osobistym, to wnoszenie jej do spółki najczęściej nie ma sensu, również z podatkowego punktu widzenia. Wniesienie do spółki może bowiem rodzić obowiązek zapłaty podatku, a wynajem w ramach spółki nie będzie wcale korzystniej opodatkowany. Dodatkowo, co bardzo ważne, ewentualna sprzedaż takiej nieruchomości będzie mniej korzystna podatkowo. Jeśli mamy bowiem nieruchomość w majątku osobistym, to możemy ją po pięciu latach sprzedać bez podatku. W przypadku działalności gospodarczej sprzedaż nawet po pięciu latach będzie generowała przychód do opodatkowania, chyba że tę nieruchomość przeniesiemy do majątku prywatnego i odczekamy kolejne sześć lat. Wtedy również nie będzie PIT. Nie ma więc sensu wnosić nieruchomości do działalności. Jak włożymy nieruchomość do spółki, to sprzedaż zawsze wygeneruje przychód. W praktyce zwykle wyjmuje się nieruchomości ze spółki i tej spółce wynajmuje.
Jeśli jednak spółka już funkcjonuje i ma nieruchomość, a więc została ona nabyta z pieniędzy spółki, to wtedy naturalnie można rozliczać najem w ramach spółki.
