Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Ministerstwo Finansów tłumaczy, że nieruchomości mieszkaniowe powinny zaspokajać przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe obywateli. Jest przeciwne temu, aby przepisy podatkowe motywowały do inwestowania wolnych środków w rynek mieszkaniowy, napędzając tym samym wzrost cen mieszkań. To źle czy dobrze?
Ministerstwo zdaje się nie widzieć tego, że możliwość amortyzowania nieruchomości mieszkalnych nie jest decydującym czynnikiem warunkującym atrakcyjność tego rodzaju inwestycji. Podstawową ich przyczyną są niskie stopy zwrotu z innych przedsięwzięć i sukcesywnie rosnące ceny nieruchomości. Prawdopodobnym skutkiem braku możliwości rozliczenia amortyzacji mieszkań będzie presja na wzrost cen najmu (tj. próba przerzucenia na najemców co najmniej części kosztów tej zmiany). Efekt będzie wprost przeciwny do zamierzonego, tj. poskutkuje zmniejszoną dostępnością mieszkań dla osób o niższych dochodach, które często poza najmem nie mają innej możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Niezależnie od tego, co komunikuje MF, planowana zmiana ma silną motywację fiskalną. Można roboczo zakładać, że zwiększa ona obciążenia podatkowe inwestorów o kwoty sięgające co najmniej kilkuset milionów złotych rocznie. Polski Ład po raz kolejny okazuje się więc nie obniżką, ale podwyżką podatków – i to podwyżką drastyczną. Jest dość jasne, że zmiana ta, jeżeli wejdzie w życie, uderzy w zaczynający się rozwijać przemysł budowy mieszkań na wynajem, którego rola może być szczególnie istotna społecznie w sytuacji niedoboru mieszkań.
Nie da się jednak ukryć, że możliwość amortyzowania nieruchomości mieszkalnych była dotychczas na rękę przede wszystkim dużym graczom na rynku wynajmu. Mali płacą ryczałt ewidencjonowany, a więc nie rozliczają kosztów podatkowych.
Inwestorem może być zarówno osoba fizyczna, jak i zagraniczny fundusz inwestycyjny, jeżeli decydują się oni wyłożyć swoje pieniądze na zakup mieszkania (jednego w przypadku osoby fizycznej lub tysiąca w przypadku funduszu). Podstawą takiej decyzji są kalkulacje oczekiwanego zwrotu z inwestycji, która często jest zakładana na co najmniej kilkanaście lat. Amortyzacja mieszkania jest najważniejszym składnikiem kosztowym takiej kalkulacji. Jej wyeliminowanie oznacza kompletną zmianę opłacalności inwestycji. De facto podatek dochodowy staje się podatkiem przychodowym. Mogę sobie tylko wyobrazić, co myślą o stabilności i przewidywalności polskiego systemu podatkowego zarządzający zagranicznymi funduszami inwestycyjnymi, którzy zdecydowali w ostatnim roku lub dwóch o ulokowaniu w Polsce swoich środków o wartości sięgającej miliardów euro.
Co będzie dalej?
Planowaną zmianę należy czytać w powiązaniu z proponowaną w Polskim Ładzie koniecznością rozliczania najmu ryczałtem od przychodów oraz drastycznego, ponad 30-proc. podniesienia poziomu opodatkowania tego najmu. Wynajmujący mogą być więc zmuszeni do zapłaty podatku nawet w sytuacji, w której w rzeczywistości będą ponosić z tej działalności straty (tj. koszty wynajmu będą przewyższać uzyskiwane przychody). To wbrew logice i rachunkowi ekonomicznemu.©℗
Rozmawiała Katarzyna Jędrzejewska
