Nie zawsze o tym, czy dana czynność jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej, czy w ramach zarządu majątkiem prywatnym, przesądza zamiar podatnika. Tak nie jest przy sprzedaży nieruchomości – orzekł NSA.

Pogląd o kluczowym znaczeniu decyzji samego podatnika – do jakiego źródła przychodów zaliczyć zarobek – stał się ostatnio dominujący w kwestiach dotyczących najmu. Zdarza się bowiem, że przedsiębiorcy, niezależnie od prowadzonego biznesu, wynajmują również majątek prywatny. Bywa też odwrotnie – skala i czynności podejmowane przez wynajmującego wskazują na biznesowy, a nie prywatny charakter przedsięwzięcia. Ta zacierająca się granica między profesjonalnym działaniem a zarządem majątkiem prywatnym jest powodem licznych sporów z fiskusem.
Próbę rozstrzygnięcia tego dylematu podjął NSA w uchwale z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21). Uznał, że przy najmie znaczenie ma subiektywna decyzja podatnika – czy wynajmuje składnik swojego majątku (np. mieszkanie, dom) w ramach działalności gospodarczej, czy w ramach prywatnego zarządu.
Potwierdziły to następnie składy orzekające w wyrokach z 22 czerwca 2021 r. (sygn. akt II FSK 2402/19 i II FSK 2403/19). Stwierdziły, że właściciel pięciu wynajmowanych mieszkań mógł wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli nie chciał i nie prowadził działalności gospodarczej polegającej na najmie.
Nie zawsze jednak płynna granica między działalnością gospodarczą a zarządem majątkiem prywatnym pozwala na uznaniowość podatnika. Tak nie jest przy sprzedaży nieruchomości – orzekł 9 czerwca br. sąd kasacyjny. Stwierdził, że przy sprzedaży nieruchomości należy stosować regułę pierwszeństwa, co oznacza, że najpierw sprawdzamy, czy działania podatnika spełniają przesłanki działalności gospodarczej wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek).
Problem sprawia końcówka tej definicji. Brzmi ona: „z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9 ustawy o PIT”. Z jednej strony zatem zaliczenie określonego przychodu do innego źródła niż pozarolnicza działalność gospodarcza wyklucza możliwość jego rozpoznania jako przychodu z działalności gospodarczej (art. 5a pkt 6). Z drugiej strony jednak przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości nie mogą być kwalifikowane do odrębnego źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, „jeżeli stanowią przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej”.
Stąd wskazana przez NSA potrzeba przyjęcia reguły pierwszeństwa. „Ustalenie, iż do sprzedaży nieruchomości doszło w wykonaniu działalności gospodarczej, wyklucza możliwość opodatkowania uzyskanego w ten sposób przychodu według zasad dotyczących odpłatnego zbycia rzeczy lub określonych praw” – orzekł sąd.
Zwrócił przy tym uwagę, że tak jest tylko przy sprzedaży nieruchomości, bo tylko w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT znalazło się zastrzeżenie: „jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej”.
„Brak takiego zastrzeżenia w innych jednostkach redakcyjnych art. 10 ust. 1 prowadzi do wniosku, że w przypadku przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4–7 i 9 ustawy o PIT, źródło pozarolnicza działalność gospodarcza nie ma pierwszeństwa” – stwierdził NSA. ©℗

orzecznictwo

Wyrok NSA z 9 czerwca 2021 r., sygn. akt II FSK 3674/18. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia