Sprzedawca i nabywca nieruchomości nie będą musieli przesyłać fiskusowi oświadczenia, że rezygnują ze zwolnienia z VAT. Będą mogli to zapisać w akcie notarialnym.
To drobna, ale ważna zmiana zarówno dla podatników, jak i dla notariuszy.
Na razie to wstępny projekt (zakończyły się jego prekonsultacje), który ma być elementem pakietu SLIM VAT 2, czyli w sumie 15 rozwiązań ułatwiających rozliczenia podatkowe.
Dziś dostawa budynków, budowli lub ich części jest zasadniczo, z pewnymi wyjątkami, zwolniona z VAT. Jednak korzystanie z tego zwolnienia ma swoje skutki, niekoniecznie korzystne dla sprzedawcy i nabywcy. A mówimy o często milionowych transakcjach.
Dlatego sprzedawca i nabywca wolą nie ryzykować i uznać transakcję za opodatkowaną VAT, muszą złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia. Muszą to zrobić najpóźniej na dzień przed dokonaniem transakcji.
Zgodnie z przygotowywanym pakietem SLIM VAT 2 nie będą musieli składać takich odrębnych oświadczeń. Decyzję o rezygnacji ze zwolnienia będą mogli zapisać w akcie notarialnym. To ważne również dla notariuszy.
Lepszy VAT niż zwolnienie
Dlaczego czasem lepiej wybrać opodatkowanie niż zwolnienie z VAT? Odpowiedź brzmi: z powodu ryzyka, jakie wiąże się z błędnym ustaleniem podatkowych skutków danej dostawy nieruchomości.
Problemu nie ma, gdy strony transakcji mają pewność, że jest ona faktycznie zwolniona z VAT. Wówczas kupujący musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (zasadniczo 2 proc. wartości nieruchomości). Daninę tę pobiera i wpłaca do urzędu skarbowego notariusz, który pełni funkcję płatnika.
Problem pojawia się, gdy sprzedawca i nabywca są przekonani, że sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana VAT, a fiskus stwierdzi potem, że jednak przysługiwało zwolnienie. W tej sytuacji sprzedawca, który wystawił fakturę, nie odzyska już VAT wpłaconego do urzędu skarbowego, bo fiskus uważa, że podatek wykazany na takiej fakturze jest należny zgodnie z art. 108 ust. 1 ustawy o VAT (czyli przepisem o pustych fakturach). Nabywca z kolei nie może odliczyć podatku wykazanego na takiej fakturze (skoro ostatecznie okazało się, że sprzedaż była z mocy ustawy zwolniona z daniny).
Ratunkiem oświadczenie
Rozwiązaniem jest złożenie przez sprzedawcę i nabywcę zgodnych oświadczeń o rezygnacji ze zwolnienia z VAT. Taką możliwość przewiduje art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
Eksperci potwierdzają, że skorzystanie z tej możliwości daje komfort i bezpieczeństwo obu stronom rozliczeń.
– Modelowo, jeśli sprzedawca i nabywca prowadzą działalność opodatkowaną VAT, lepiej wybrać opodatkowanie dostawy nieruchomości. Podatek jest wtedy neutralny dla obu stron, ponieważ jedna strona transakcji go dolicza, a druga odlicza. Dzięki temu nabywca nie płaci PCC, którego nie mógłby odzyskać – wskazuje Małgorzata Dankowska, doradca podatkowy i partner odpowiedzialna za zespół ds. nieruchomości TPA Poland.
Wybór opodatkowania VAT jest też korzystniejszy, gdy sprzedawca odliczył VAT przy budowie lub zakupie nieruchomości, a teraz sprzedaje ją z podatkiem. – W takiej sytuacji sprzedający nie ma obowiązku korygowania części podatku naliczonego. Obowiązek korekty powstałby natomiast, gdyby sprzedaż była jednak objęta zwolnieniem z VAT – wskazuje Dorota Pokrop, doradca podatkowy i partner w EY.
Kłopot z terminem
Problem pojawia się, gdy oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT zostanie złożone z opóźnieniem. – A w dobie pandemii i pracy zdalnej oraz zamknięcia granic jest to całkiem realne – mówi Małgorzata Dankowska.
Dodaje, że kłopot sprawia również określenie planowanej daty dostawy, ponieważ w praktyce często się ona zmienia ze względu na różne czynniki, niekiedy całkiem niezależne od stron transakcji.
Co jeśli oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT zostanie złożone po terminie lub do niewłaściwego urzędu skarbowego? Swoimi spostrzeżeniami dzieli się tu Piotr Andrzejak, partner kierujący praktyką podatków pośrednich w Kancelarii SK&S.
– W najlepszym przypadku dochodziło do przesunięcia transakcji o czas niezbędny do złożenia zawiadomienia w urzędzie skarbowym. Ale zdarzało się też, że nieskuteczne zawiadomienie organu podatkowego powodowało, iż transakcja była jednak objęta PCC, bez możliwości powrotu do opodatkowania VAT – mówi ekspert.
Czasem dopiero sądy stawały po stronie podatników, zwłaszcza gdy z innych okoliczności transakcji, w szczególności z oświadczeń złożonych w akcie notarialnym, wynikało, że zamiarem stron było jednak opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług.
Przykładowo w wyrokach: WSA w Kielcach z 20 sierpnia 2020 r. (sygn. akt I SA/Ke 15/20, prawomocny) i NSA z 14 marca 2018 r. (sygn. akt I FSK 854/16) sądy uznały, że spóźnienie się ze złożeniem oświadczenia należy traktować jako mniej istotne uchybienie.
Kwestionowanie z tego tylko powodu rozliczeń podatkowych to nadmierny formalizm – uznały sądy.
We wspomnianym wyroku NSA uznał, że wystarczy złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia VAT w treści aktu notarialnego.
W akcie notarialnym
Propozycja MF wychodzi naprzeciw tym oczekiwaniom. Zakłada, że oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT od dostawy budynku, budowli lub ich części będzie można złożyć w akcie notarialnym.
– Niewątpliwie będzie to spore ułatwienie dla przedsiębiorców, szczególnie gdy sprzedaż ma nastąpić szybko – komentuje Dorota Pokrop.
Tego samego zdania jest Piotr Andrzejak. – Dzięki tej zmianie strony transakcji będą mogły podjąć decyzję o wyborze opodatkowania w ostatniej chwili – mówi ekspert.
…ale nie zawsze
Małgorzata Dankowska zwraca jednak uwagę, że uproszczenie to nie będzie dotyczyło wszystkich transakcji, a jedynie tych mniej złożonych, głównie przeniesienia własności nieruchomości objętego jednym aktem notarialnym.
Odrębne oświadczenie nadal będzie wymagane przy dostawie dwóch i więcej nieruchomości przez dwie lub większą liczbę stron transakcji. W takich przypadkach bowiem – jak tłumaczy MF – trzeba ustalić poszczególne części (w tym ułamkowe udziały), co może powodować problemy ze sprawdzeniem prawidłowości rozliczenia danej transakcji.
Dodatkowe oświadczenia trzeba też będzie składać, jeśli podatnik zaprzestanie prowadzenia działalności gospodarczej i zatrzyma nieruchomość. W tym przypadku bowiem nie mamy do czynienia z zawarciem aktu notarialnego.
Tak więc jeśli spis z natury obejmie budynki, budowle lub ich części, w stosunku do których podatnikowi przysługiwało zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, to rezygnacja z tego zwolnienia może nastąpić wyłącznie poprzez złożenie oświadczenia – wyjaśnia MF w uzasadnieniu dotyczącym projektowanego art. 43 ust. 10 pkt 2.
Zmiana nie rozwiąże też innych problemów związanych z opodatkowaniem sprzedaży i nabycia nieruchomości. Nie pomoże m.in. w określeniu, czy nabywana nieruchomość stanowi zakup przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, czy też jest to typowa dostawa aktywów (samej nieruchomości).
Ważne też dla notariuszy
Zmiana jest ważna nie tylko dla podatników, ale i dla notariuszy. Jeśli sprzedawca i nabywca zdecydują w akcie notarialnym o opodatkowaniu VAT, to notariusz nie będzie ponosić odpowiedzialności za błędne niepobranie i niewpłacenie PCC.
Jak przypomina Piotr Andrzejak, obecnie notariusz, jako płatnik PCC, musi weryfikować skuteczność złożenia oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia VAT, a w szczególności czy zostało ono złożone terminowo i do urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy.
Pakiet SLIM VAT 2 nie zmieni natomiast obowiązków związanych z przekazywaniem aktów notarialnych do urzędów skarbowych. Tak jak dziś notariusze będą musieli do 7. dnia każdego miesiąca przekazywać wypisy aktów notarialnych sporządzonych w poprzednim miesiącu.
Wypisy te będą analizować naczelnicy urzędów skarbowych. Jeśli uznają, że akt notarialny zawiera zgodne oświadczenie stron o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy nieruchomości, to będą je udostępniać naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy nieruchomości.
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości. Jak się zmieniają przepisy
