Sprzedaż nieruchomości w dwóch etapach, która umożliwia pokrycie całej straty z lat poprzednich, nie jest unikaniem opodatkowania – stwierdził szef Krajowej Administracji Skarbowej

Wydana przez niego opinia zabezpieczająca dotyczy podatnika, który w 2020 r. chciał sprzedać kompleks nieruchomości składający się z prawa własności budynków, budowli i urządzeń wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntów. W warunkach przetargu zastrzeżono, że nieruchomość zostanie wydana kupującemu w terminie 90 dni, licząc od końca miesiąca, w którym zawarta zostanie umowa sprzedaży. Do tej daty podatnik zobowiązał się opuścić nieruchomość i wydać ją nabywcy.
Strony transakcji uzgodniły, że skoro od zawarcia transakcji do faktycznego przejęcia nieruchomości upłyną ponad trzy miesiące, to:
  • najpierw kupujący nabędzie prawo własności biurowca wraz z prawem użytkowania wieczystego działki, na której posadowiony jest biurowiec (w IV kw. 2020 r.),
  • następnie po opuszczeniu biurowca przez podatnika i wydaniu biurowca kupujący nabędzie prawo własności pozostałych budynków, budowli i urządzeń wraz z prawem użytkowania wieczystego pozostałych działek peryferyjnych (już w 2021 r.).
Cel i korzyść
Podatnik podał dwa zasadnicze argumenty przemawiające za taką kolejnością działań. Po pierwsze – tłumaczył – uzyska dzięki temu wyższą cenę. Po drugie – wyjaśnił – zakup całości już w 2020 r. byłby nieopłacalny dla kupującego, bo i tak nie mógłby on korzystać z nieruchomości peryferyjnych do czasu opuszczenia biurowca przez sprzedającego.
Podatnik przyznał, że podzielenie transakcji spowodowuje powstanie u niego korzyści podatkowej, bo dzięki temu będzie mógł rozliczyć całą stratę podatkową, która powstała u niego w latach 2017–2019. Dzięki transakcji przeprowadzonej w dwóch etapach będzie mógł odliczyć stratę nie tylko w 2020 r., ale i w kolejnym 2021 r. W tym roku bowiem – jak tłumaczył – osiągnie przychód w wysokości umożliwiającej rozliczenie 50 proc. straty podatkowej poniesionej w latach poprzednich.
Przypomnijmy, że zgodnie z art. 7 ust. 5 ustawy o CIT o wysokość straty ze źródła przychodów poniesionej w roku podatkowym podatnik może:
  • obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50 proc. wysokości tej straty, albo
  • obniżyć jednorazowo dochód uzyskany z tego źródła w jednym z najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych o kwotę nieprzekraczającą 5 mln zł; nieodliczona kwota podlega rozliczeniu w pozostałych latach tego pięcioletniego okresu, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50 proc. wysokości tej straty.
Ani sprzeczne, ani sztuczne
Szef KAS potwierdził, że podatnik uzyska korzyść podatkową, bo gdyby sprzedał całość nieruchomości w 2020 r., to nie mógłby rozliczyć całej straty podatkowej z lat poprzednich. Organ stwierdził też, że korzyść ta była jednym z głównych celów opisanych czynności.
Nie zostały jednak – jego zdaniem – spełnione dwa inne warunki, które świadczyłyby o tym, że działanie podatnika jest unikaniem opodatkowania.
Po pierwsze, korzyść podatkowa nie będzie sprzeczna z przedmiotem lub celem ustawy podatkowej lub jej przepisu (art. 7 ust. 5 ustawy o CIT) – stwierdził szef KAS.
Po drugie, nie doszukał się on sztuczności w działaniu podatnika. „Nie sposób przyjąć, że efekt czynności sprowadzający się do przesunięcia w czasie powstania zobowiązania podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie skutkował uzyskaniem stanu identycznego lub zbliżonego do stanu istniejącego przed dokonaniem czynności” – stwierdził organ.
Zwrócił przy tym uwagę, że podatnik sprzedaje nieruchomości, które stanowią zbytek w jego majątku i nie przynoszą mu zysków.©℗
Opinia zabezpieczająca szefa KAS z 9 kwietnia 2021 r., nr DKP1.8011.19.2020