Trzeba pamiętać, że termin 15 marca dotyczy tylko tych osób fizycznych, które dostały decyzję od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jeśli jej nie otrzymały przed tą datą, to muszą czekać na decyzję, a następnie zapłacić podatek w terminie 14 dni od jej doręczenia.
W innej sytuacji są spółki, które same deklarują i wpłacają podatek do urzędu gminy właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Nie czekają więc na decyzję, a wpłacają daninę na podstawie deklaracji, którą powinny złożyć do 31 stycznia br. (nie dotyczy to tych firm, które np. nabyły nieruchomości po tej dacie).
Dodajmy, że osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, a także spółki, mogą złożyć również korektę złożonych wcześniej – odpowiednio – informacji o budynkach i obiektach budowlanych lub deklaracji na podatek od nieruchomości, jeśli np. stwierdzą, że zadeklarowały podatek w niewłaściwej (zbyt dużej) wysokości.
Warto więc przeanalizować swoją sytuację dotyczącą opodatkowania gruntów, budynków i budowli, zwłaszcza biorąc pod uwagę najnowsze orzecznictwo sądów.
Do celów działalności czy prywatne
Ostatnim orzeczeniem, które należy wziąć pod uwagę podczas analizy, jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r., sygn. akt SK 39/19. Trybunał orzekł, że jeżeli nieruchomość nie ma choćby potencjalnego związku z działalnością gospodarczą, a jest jedynie mieniem prywatnym, to nie powinna być obciążona podatkiem według najwyższej stawki podatku, właściwej dla działalności gospodarczej.
Co to oznacza dla osób prowadzących działalność, które mają nieruchomości, ale nie wykorzystują ich w tej działalności? Wyrok oznacza, że właściwa jest inna, niższa stawka podatku od nieruchomości, np. dla gruntów lub budynków pozostałych albo nawet mieszkalnych.
Przypomnijmy, że wyrok TK zapadł na kanwie sporu o opodatkowanie nieruchomości – działek i budynków niemieszkalnych – których właścicielem był mężczyzna prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą. Nieruchomości znajdowały się na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, a w ewidencji gruntów i budynków zostały sklasyfikowane jako tereny przemysłowe. Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że ich przeznaczeniem jest wykonywanie działalności gospodarczej. TK wskazał jednak, że liczy się to, czy właściciel faktycznie wykonuje na nieruchomości działalność gospodarczą. Mężczyzna nie kupił bowiem ich do działalności gospodarczej, a w celach osobistych. Liczył na to, że po pewnym czasie uda się je sprzedać z zyskiem. Podkreślał, że nigdy nie prowadził na tych nieruchomościach działalności gospodarczej i nie ma takiego zamiaru. Nie wprowadził bowiem działek i budynków do ewidencji środków trwałych, nie zaliczał też wydatków związanych z ich utrzymaniem i modernizacją do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności. Sporne nieruchomości były więc jego majątkiem osobistym.
Trybunał uznał, że zgodnie z konstytucją podatnik w takiej sytuacji nie może płacić podatku od nieruchomości według stawek właściwych dla działalności gospodarczej. W tej konkretnej sprawie właściwe są stawki tzw. pozostałe, dużo niższe. W praktyce jednak, gdyby mężczyzna posiadał nieruchomości mieszkalne, to powinien płacić podatek według jeszcze niższej stawki – mieszkalnej.
Dodajmy, że przenosząc zasady z wyroku TK na opodatkowanie budowli, należy dojść do wniosku, że gdy osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jest właścicielem budowli wchodzących w skład majątku osobistego, to w ogóle nie zapłaci od nich podatku. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają budowle lub ich części, ale tylko jeśli są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Kiedy można mówić o wykorzystywaniu nieruchomości w działalności? W praktyce gdy osoba prowadząca działalność gospodarczą wprowadzi je do ewidencji środków trwałych i odpisy amortyzacyjne od nieruchomości zalicza do kosztów podatkowych albo gdy faktycznie zajęła choćby pokój w mieszkaniu wyłącznie na działalność gospodarczą.
Dodajmy, że podobnie orzekł Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 12 grudnia 2017 r. (sygn. akt SK 13/15). Chodziło w nim jednak o nieco inną sytuację – o współwłaścicieli nieruchomości, z których jeden prowadził działalność gospodarczą, a drugi nie. Już wtedy TK wyjaśnił, że współwłaściciel nieprowadzący działalności nie musi płacić podatku według stawki właściwej dla działalności. Nie musi według niej płacić daniny również przedsiębiorca, jeśli nie wykorzystuje on nieruchomości do celów działalności gospodarczej.
W tym miejscu warto zwrócić uwagę, że to, czy dany obiekt budowlany jest zajęty na biznes, może przesądzać o tym, czy jest on opodatkowany, czy zwolniony z podatku od nieruchomości. Z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 3 lutego 2021 r. (sygn. akt I SA/Po 635/20, nieprawomocny) wynika np., że jeśli spółka (można to odnosić również do osób prowadzących działalność) jest właścicielem zabytkowego budynku (zabytki wpisane do rejestru mogą być zwolnione z podatku od nieruchomości), ale nie podejmuje ona w nim żadnych działań, to należy uznać, że nie jest on zajęty na prowadzenie biznesu. Innymi słowy, jest on zwolniony od podatku. Jeśli jednak firma zajmie go na działalność, to wtedy podatek trzeba zapłacić według najwyższej stawki dla budynków firmowych.
Jak traktować wiaty
Część przedsiębiorców może mieć też problem z opodatkowaniem wiat. Potencjalnie jest to również przestrzeń na zmniejszenie swojego zobowiązania podatkowego.
W potocznym rozumieniu chodzi o zadaszenie przytwierdzone choćby z jednej strony do ściany, słupów czy filarów. Z punktu widzenia podatku od nieruchomości wiaty mogą zostać uznane za… budynek i opodatkowane. Wiele zależy od tego, czy przestrzeń mieszcząca się pod zadaszeniem jest wydzielona za pomocą przegród budowlanych. Zgodnie bowiem z definicją budynku (art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych; t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1170; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 401) budynek to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
O to, czy wiaty są wydzielone z przestrzeni, toczą się spory w sądach. W zeszłym roku zapadł ciekawy wyrok NSA (sygn. akt II FSK 2872/18), który daje nadzieję na to, że wiaty nie trzeba będzie opodatkowywać jako budynku. Sprawa dotyczyła wiaty, która miała takie cechy: była obiektem budowlanym, miała fundamenty i dach, jedną ścianę murowaną, częściowo była ograniczona przegrodą z blachy falistej i siatki, a częściowo nie miała żadnych przegród.
NSA wyjaśnił najpierw, że w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych nie ma definicji przegrody budowlanej. Ma ona wydzielać obiekt z przestrzeni. Jak wynika z orzecznictwa sądów, wydzielenie z przestrzeni oznacza określenie granic obiektu poprzez istniejące przegrody budowlane, przy uwzględnieniu wszystkich kondygnacji budynku. Przegrodą nie jest więc jedynie ściana, ale też takie struktury budynku jak: filary, słupy czy kolumny, które w sensie konstrukcyjnym mogą spełnić tę samą funkcję co ściana i które strukturalnie wydzielają budynek lub jego część z przestrzeni (tak orzekał NSA np. w wyrokach z 11 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 1581/15, oraz z 11 marca 2020 r., sygn. akt II FSK 1043/18). Wniosek? Aby dany obiekt mógł być uznany za budynek, musi być możliwe określenie jego obrysu poprzez dokładne określenie granic przestrzeni przez niego zajmowanej. Tylko wtedy można bowiem zmierzyć powierzchnię do opodatkowania.
NSA wskazał, że sporna wiata nie mogła być uznana za budynek, bo nie można określić wyraźnie jej granic, wydzielenia z przestrzeni. Obiekt wiaty ma tylko jedną ścianę murowaną. „Dwie przegrody z blachy falistej i panele z siatki trudno uznać za przegrodę budowlaną wydzielającą obiekt z przestrzeni, mogą one stanowić co najwyżej ogrodzenie obiektu” – stwierdził NSA. Co więcej, nie są one z nim konstrukcyjnie połączone. A nawet jeśli przegroda nie jest ścianą, to powinna móc strukturalnie pełnić rolę ściany. Musi zatem stanowić integralną część konstrukcji budynku. Takiej roli nie mogą spełnić panele z siatki czy elementy blachy falistej. Wiata należąca do spółki nie spełniała więc wymogów pozwalających uznać ją za budynek.
Biorąc pod uwagę definicję budynku, nie powinien nim być również obiekt budowlany, który nie ma dachu lub fundamentów. Ale uwaga – nie warto demontować dachu obiektu po to, żeby nie spełniał cech budynku. W praktyce jeśli dany obiekt nie jest budynkiem, to może zostać opodatkowany jako budowla – oczywiście o ile jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Problem z garażami
Fakt związania z prowadzeniem działalności gospodarczej ma również znaczenie przy opodatkowaniu miejsc postojowych w garażach podziemnych budynków mieszkalnych. Nie jest to jednak jedyny czynnik decydujący o takim, a nie innym opodatkowaniu.
Zasadniczo, jeśli osoba prowadząca własny biznes korzysta z prywatnego samochodu i parkuje go na miejscu postojowym, które ma jedną księgę wieczystą z mieszkaniem, to takie miejsce powinno zostać opodatkowane niską stawką, właściwą dla mieszkań. Jeśli mieszkanie i miejsce postojowe mają odrębne księgi wieczyste, to wtedy miejsce postojowe będzie opodatkowane wyższą stawką, właściwą dla budynków lub ich części pozostałych.
Jeśli jednak miejsce w parkingu można powiązać z działalnością, właściwa może być stawka dla działalności, a więc najwyższa.
Co z pokojem w mieszkaniu
Podobny problem dotyczy pokoju w mieszkaniu, który jest zajęty na działalność gospodarczą.
Zasadniczo przedsiębiorca, który w jednym pokoju jednocześnie mieszka i pracuje, musi płacić podatek od nieruchomości według niskiej stawki, mieszkalnej. Dopiero jeśli zajmie pokój wyłącznie na działalność, to od tego pokoju zapłaci według najwyższej stawki, właściwej dla biznesu. Wynika to z tego, że w budynkach mieszkalnych istotne jest to, czy mieszkanie lub pokój są zajęte wyłącznie na działalność (wtedy jest najwyższa stawka), czy też właściciel zaspokaja w nich również inne, prywatne potrzeby życiowe (wtedy podatek jest niski, według stawki dla mieszkań).
O jakie ulgi można się ubiegać
W obecnej sytuacji wielu przedsiębiorców może mieć problemy z zapłaceniem podatku od nieruchomości. W takiej sytuacji można składać wnioski o ulgi w spłacie zobowiązań podatkowych, a więc o rozłożenie na raty, odroczenie płatności lub umorzenie zaległości podatkowych. Wniosek trzeba jednak właściwie uzasadnić.
W praktyce możliwe są dwa tryby postępowania. Można ubiegać się o ulgę:
• na podstawie art. 67a i 67b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 72) – obowiązuje limit 200 tys. euro w trakcie trzech lat, bo taka ulga jest uznawana za pomoc de minimis, lub
• w ramach szczególnych rozwiązań z tarcz antykryzysowych (na podstawie art. 15zzzh ust. 1 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych; t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1842; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 180), które również pozwalają skorzystać z ulgi w spłacie zobowiązań podatkowych, ale z dużo wyższym limitem – 800 tys. euro; jest to tzw. pomoc covidowa, którą zatwierdziła już Komisja Europejska, nie dotyczy ona umorzenia zaległości, zgodnie z decyzją KE Polska może odraczać podatki lub rozkładać je na raty do 30 czerwca 2021 r.; jest jednak jeszcze warunek – z ulgi mogą skorzystać przedsiębiorcy, którzy wykażą spadek dochodów o 25 proc. w dowolnym miesiącu (zaczynając od lutego 2020 r.) w porównaniu z miesiącem poprzednim lub analogicznym miesiącem poprzedniego roku.