- Realizując nowe przepisy, należy uwzględnić również prawa zależne, jak najem czy dzierżawa, a także nieruchomości użytkowane przez spółkę na podstawie leasingu finansowego - mówi Jakub Jankowski, zastępca dyrektora departamentu podatków dochodowych w Ministerstwie Finansów.
Od 1 stycznia 2021 r. w przepisach podatkowych pojawiła się nowa instytucja tzw. spółki nieruchomościowej. Została ona objęta nowymi obowiązkami sprawozdawczymi oraz w zakresie poboru podatku u źródła (art. 4 pkt 35 ustawy o CIT). Co w tym przypadku należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości? Czy należy je określać zgodnie z art. 46 kodeksu cywilnego?
Tak, należy je określić zgodnie z kodeksem cywilnym.
W art. 4 pkt 35 ustawy o CIT mowa jest o prawach do nieruchomości. Czy chodzi tutaj tylko o prawa wieczystego użytkowania gruntu, czy także o prawa zależne, takie jak najem, dzierżawa, leasing nieruchomości?
Prawem do nieruchomości może być np. prawo do użytkowania, współwłasność w częściach ułamkowych czy użytkowanie wieczyste. Może to być również korzystanie z nieruchomości na podstawie umowy leasingu finansowego, gdzie ekonomicznym właścicielem nieruchomości jest leasingobiorca.
Czy do nieruchomości należy zaliczyć tylko te, co do których spółka nieruchomościowa posiada tytuł własności, czy uwzględnia się również np. nieruchomości używane na podstawie umów leasingu, dzierżawy, najmu itp.
50-proc. wskaźnik aktywów, o którym mowa w art. 4 pkt 35 ustawy o CIT, obejmuje nie tylko nieruchomości posiadane bezpośrednio, lecz także posiadane pośrednio poprzez udziały w innych spółkach nieruchomościowych.
Czy wartością bilansową nieruchomości i praw do nieruchomości jest wartość wykazana w bilansie, tj. wartość uwzględniająca odpisy amortyzacyjne i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości?
Regulacje w zakresie spółek nieruchomościowych nie modyfikują dotychczasowej praktyki interpretacyjnej odnośnie do ustalania progu wskaźnika udziałów majątku nieruchomego dla celów umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jest to więc nadal wartość księgowa netto nieruchomości.
Przepis mówi o sumie przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości lub z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych. Czy należy wziąć pod uwagę przychody bilansowe czy podatkowe?
Spółkami nieruchomościowymi mogą być również np. spółki osobowe transparentne podatkowo. W takim przypadku pod uwagę bierze się przychody bilansowe. Natomiast w przypadku podatników CIT należy wziąć pod uwagę przychody podatkowe.
Czy wspomniana suma przychodów obejmuje również udzielone rabaty i skonto lub rezerwy na takie rabaty ujęte jako pomniejszenie przychodów w danym roku?
Pod uwagę należy brać finalną wartość przychodów bilansowych albo podatkowych z danego roku.
Wątpliwości dotyczą także spółek posiadających nieruchomości, ale świadczących usługi logistyczne lub magazynowania. Czy przychody z tych usług należy traktować jako usługi o podobnym charakterze, a więc w razie spełnienia warunku (60 proc. udziału w przychodach) takie podmioty również zostaną uznane za spółki nieruchomościowe?
Kluczowe znaczenie mają postanowienia umowy i ocena, czy mamy do czynienia z usługą o kompleksowym charakterze, w której dominującym elementem jest udostępnienie powierzchni.
Jak to będzie w przypadku zbycia przez nierezydenta udziałów w spółce nieruchomościowej, jeżeli w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej z państwem nierezydenta nie ma tzw. klauzuli nieruchomościowej? Czy zbycie takich udziałów nie podlega opodatkowaniu w Polsce i na spółce nieruchomościowej nie ciążą obowiązki płatnika?
Przepisy o spółce nieruchomościowej stosuje się z uwzględnieniem umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jednak w przypadku sztucznych struktur podatkowych o charakterze treaty shopping istnieje możliwość zastosowania klauzuli ogólnej przeciwko unikaniu opodatkowania.
