O tym, czy sprzedaż nieruchomości jest działalnością gospodarczą, nie decyduje liczba transakcji, ale całokształt okoliczności i czynności, które podejmował podatnik od zakupu do sprzedaży lokalu. Tak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Sprawa dotyczyła małżonków, którzy w latach 2005 i 2007 sprzedali kilka nieruchomości; zarówno mieszkania, jak i lokale użytkowe. W urzędzie skarbowym oświadczyli, że uzyskane dochody przeznaczą na własne cele mieszkaniowe. Na tej podstawie nie zapłacili podatku dochodowego.
Zakwestionował to urząd w trakcie kontroli. Jego uwagę zwróciło to, że małżonkowie kupowali mieszkania do remontu, a potem, po ich ulepszeniu, wystawiali na sprzedaż. Urząd ustalił też, że ogłoszenia o sprzedaży tych nieruchomości były zamieszczane na stronie internetowej przedsiębiorstwa obrotu nieruchomościami, w której jeden z małżonków był wiceprezesem zarządu i współudziałowcem.
W związku z tym naczelnik urzędu doszedł do przekonania, że zakupy i sprzedaże nieruchomości były wykonywane profesjonalnie i nosiły cechy pozarolniczej działalności gospodarczej. Tymczasem w księgach podatkowych firmy prowadzonej przez jednego z małżonków nie zostały wykazane przychody z tego tytułu. W konsekwencji naczelnik wydał decyzje nakazujące małżonkom zapłacić podatek.
Podatnicy się z tym nie zgodzili. W odwołaniu do izby skarbowej zarzucili naczelnikowi urzędu, że błędnie odczytał definicję działalności gospodarczej – kierował się jedynie liczbą dokonanych transakcji, bez jakichkolwiek ustaleń faktycznych dotyczących zamiaru (celu), jaki temu towarzyszył. Wskazywali, że kupowane mieszkania nie były towarem handlowym, dopiero później okazywało się, że chcą je sprzedać. Podkreślali, że ich zamiarem był zakup nieruchomości w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz ich rodziny.
Izba skarbowa nie uwzględniła tych argumentów. Racji podatnikom nie przyznały też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu oraz NSA.
Sędzia Tomasz Zborzyński, wyjaśnił, że w tego typu sprawach nie można postawić generalnej tezy, kiedy sprzedaż kilku bądź kilkunastu nieruchomości świadczy o działalności gospodarczej, bo każdy przypadek jest inny i trzeba analizować całokształt zachowań podatnika. Dla rozliczenia PIT nie jest też istotny zamiar, jakim kierował się podatnik przy nabyciu nieruchomości. To może mieć znaczenie dla VAT, ale nie dla PIT – podkreślił sędzia.
Przyznał, że żaden przepis nie zakazuje kupowania mieszkań, ich remontowania i sprzedawania z zyskiem, ale w rozpatrywanej sprawie działalność podatników miała cechy zorganizowanego i profesjonalnego zajęcia. Według NSA świadczy o tym fakt, że ceny sprzedaży były dużo wyższe od cen zakupu. Dlatego otrzymane zyski należało rozliczać w ramach przychodów firmowych, ze wszystkimi tego konsekwencjami.
Rozstrzygnięcia sądów w sprawie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości w PIT i VAT
Nie można porównywać działań podatnika (który podzielił grunt na 37 mniejszych działek, a pod koniec roku pięć z nich sprzedał) do działań racjonalnego właściciela, który podejmuje próbę sprzedaży jednej nieruchomości. Bez wątpienia zarówno osoba sprzedająca swój majątek osobisty (jedną nieruchomość), jak i handlowiec, mogą skorzystać z pomocy pośredników w obrocie nieruchomościami oraz umieścić ogłoszenia w prasie. Niemniej jednak czym innym jest sprzedaż 5 z 37 działek, czym innym sprzedaż jednej nieruchomości. W przypadku podatnika nie można uznać, że sprzedaż miała ograniczony i incydentalny charakter.
Wyrok NSA z 7 marca 2014 r. (sygn. akt II FSK 770/12)
Podmiot zawodowo zajmujący się obrotem nieruchomościami nie musi uiszczać VAT od sprzedaży działek należących do jego majątku osobistego. Za podatnika VAT w zakresie sprzedaży działek można uznać tego, kto w celu sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Sprawa dotyczyła podatnika, który prowadził działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości oraz sprzedaży działek, ale odziedziczył niezabudowane grunty rolne.
Wyroki NSA z 16 kwietnia 2014 r. (sygn. akt I FSK 781/13, I FSK 916/13)



ORZECZNICTWO
Wyroki NSA z 8 maja 2014 r., sygn. akt II FSK 1421/14, II FSK 1422/12, II FSK 1680/11, II FSK 1703/12.