Jeśli nieruchomość sprzedajemy przed upływem pięciu lat od jej zakupu, nie musimy płacić podatku dochodowego. Pod warunkiem że uzyskane pieniądze wydamy na własne cele mieszkaniowe. W przypadku gdy odziedziczymy lokal, nie zapłacimy podatku od spadków, jeśli spełnimy określone w ustawie warunki.

Czy koszty można uwzględnić w rozliczeniu

Reklama

Reklama
Podatnik sprzedał mieszkanie, ale z różnych przyczyn, w tym od niego niezależnych, nie udało mu się w ciągu dwóch lat kupić kolejnego lokalu. W efekcie musi zapłacić podatek dochodowy (plus odsetki) z tytułu sprzedaży nieruchomości, która należała do niego przez trzy lata. Czy i jakie koszty uzyskania przychodów może wykazać w zeznaniu?
Podatnik rzeczywiście stracił prawo do ulgi w PIT. Powód? W terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu, nie przeznaczył uzyskanych pieniędzy na własne cele mieszkaniowe. Musi więc obliczyć i odprowadzić podatek dochodowy. Przychody ze sprzedaży mieszkania może jednak – zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT – pomniejszyć o koszty ich uzyskania. Chodzi o udokumentowane koszty nabycia (lub udokumentowane koszty wytworzenia) powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy (tu: mieszkania) i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Jeśli więc, przykładowo, podatnik kupił materiały budowlane do wykończenia mieszkania przed podpisaniem aktu notarialnego (moment nabycia lokalu i objęcia go w posiadanie), to wydatek ten nie będzie mógł być uwzględniony w kosztach podatkowych.
Oczywiście, wydatki zwiększające wartość nieruchomości trzeba odpowiednio udokumentować (fakturami, rachunkami).
Toczy się spór, czy przychód do opodatkowania mogą obniżyć odsetki od kredytu na zakup lokalu poniesione w czasie jego posiadania (korzystny dla podatników wyrok wydał m.in. WSA w Gliwicach, sygn. akt I SA/G; 385/11, ale jest on nieprawomocny).
Podstawa prawna
Art. 22 ust. 6c ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Czy zmiana lokalu na większy uprawnia do ulgi

Podatnik kupił mieszkanie w 2012 r., a w tym roku – w związku z powiększeniem rodziny – chce je sprzedać i nabyć inne, większe. Pieniądze ze sprzedaży przeznaczy w całości na zakup nowego lokalu. Czy w takim przypadku będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej?
Podatnicy sprzedający mieszkania przed upływem 5 lat od ich nabycia mogą skorzystać z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych – pod warunkiem że spełnią wymogi określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.). W praktyce nie zapłacą podatku od dochodu, jeśli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, wydadzą uzyskane pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Są one wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT; przykładowo chodzi o zakup innego mieszkania, domu, działki przeznaczonej pod budowę nowego budynku mieszkalnego, a także spłatę kredytu (oraz odsetek od niego) zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedanego mieszkania.
Po zakończeniu roku podatkowego, w którym podatnik sprzeda mieszkanie, musi on złożyć zeznanie na formularzu PIT-39 (ma na to czas do 30 kwietnia). W zeznaniu (w części D) trzeba wskazać kwotę przychodu zwolnionego z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Jeśli jednak podatnik w ciągu dwóch lat nie przeznaczy pieniędzy ze sprzedaży lokalu na własne cele mieszkaniowe, to będzie musiał skorygować złożone zeznanie PIT-39 oraz zapłacić podatek dochodowy (stawka wynosi 19 proc.). Mało tego, trzeba będzie zapłacić odsetki za zwłokę – nalicza się je od następnego dnia po upływie pierwotnego terminu płatności (30 kwietnia roku następującego po roku, w którym doszło do sprzedaży mieszkania) do dnia zapłaty podatku włącznie.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e ust. 1, 4, 7 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Czy po sprzedaży odziedziczonego mieszkania jest PIT

Podatnik odziedziczył po wujku (bracie matki) mieszkanie o powierzchni 38 mkw. Nie wie jednak, czy może skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków. Czy jeśli sprzeda to mieszkanie w ciągu roku, będzie musiał zapłacić podatek dochodowy?
Zacznijmy od ulgi w podatku od spadków i darowizn. W przypadku odziedziczenia mieszkania przez osobę zaliczaną do II grupy podatkowej (tak jak w opisanym przypadku) do podstawy opodatkowania nie wlicza się czystej wartości mieszkania do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej. Podatnik będzie więc mógł uniknąć podatku od spadków i darowizn, jeśli spełni wymogi określone w art. 16 ust. 2 ustawy. Jeden z nich dotyczy obowiązku zamieszkiwania i zameldowania na pobyt stały w odziedziczonym mieszkaniu przez 5 lat. Można też sprzedać lokal wcześniej bez utraty prawa do ulgi – w przypadkach określonych w art. 16 ust. 7, a więc gdy nabywcą jest inny spadkobierca albo gdy zbycie jest uzasadnione koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania. W tym ostatnim przypadku – aby zachować prawo do ulgi – pieniądze ze sprzedaży trzeba w ciągu dwóch lat przeznaczyć na nabycie innego mieszkania, domu itp. oraz zamieszkiwać łącznie w zbytym i nabytym lokalu przez 5 lat.
Niedopełnienie powyższych warunków, a więc np. sprzedaż odziedziczonego lokalu (mimo że nie ma takiej konieczności) przed upływem 5 lat, spowoduje utratę prawa do ulgi w podatku od spadków i darowizn. Co więcej, podatnik uzyska przychód w PIT, który zostanie opodatkowany – chyba że w grę wejdzie ulga mieszkaniowa w podatku dochodowym (w ciągu 2 lat pieniądze zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, np. zakup większego lokalu).
Podstawa prawna
Art. 16 ust. 2 i 7 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768 z późn. zm.).

Czy opiekunka zapłaci podatek za zapisany jej lokal

Osoba niespokrewniona ze spadkodawcą, opiekująca się nim od ośmiu lat, otrzymała po jego śmierci mieszkanie o powierzchni 50 mkw. Czy w takim przypadku może skorzystać z ulgi mieszkaniowej?
Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn podatnicy, którzy opiekowali się spadkodawcą i nie byli z nim spokrewnieni, mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Polega ona na tym, że do podstawy opodatkowania nie wlicza się czystej wartości mieszkania do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Spadkobierca musi jednak spełnić kilka warunków. Przede wszystkim, w przypadku osób z III grupy podatkowej (niespokrewnieni) uprawnionym do ulgi są podatnicy, którzy przez co najmniej 2 lata sprawowali opiekę nad wymagającym tego spadkodawcą – na podstawie pisemnej umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi. Wspomniany dwuletni termin liczy się od momentu poświadczenia podpisów przez notariusza.
Ponadto spadkobierca musi łącznie spełnić poniższe warunki:
– musi mieć obywatelstwo polskie lub innego kraju UE lub mieszkać w Polsce lub kraju UE,
– nie może być właścicielem innego budynku mieszkalnego lub lokalu, a jeśli jest – musi przenieść własność na rzecz zstępnych (dzieci, wnuki), Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego SD-3,
– jeśli przysługuje mu np. spółdzielcze lokatorskie albo własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego – musi je zbyć lub przekazać na rzecz zstępnych lub spółdzielni,
– jeśli jest najemcą lokalu lub budynku - musi rozwiązać tę umowę w terminie 6 miesięcy od złożenia zeznania podatkowego,
– musi też zamieszkiwać w otrzymanym w spadku lokalu, być zameldowanym w nim na pobyt stały przez 5 lat i (nie można w tym czasie sprzedać mieszkania bez utraty prawa do ulgi – z pewnymi wyjątkami).
Podstawa prawna
Art. 16 ust. 1 i 2 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768 z późn. zm.).

Czy darowany lokal jest zwolniony z daniny

Córka dostała od matki mieszkanie o powierzchni 60 mkw. Czy musi zapłacić podatek od spadków i darowizn?
W przypadku otrzymania mieszkania od osoby z najbliższej rodziny nie ma obowiązku zapłaty podatku. Zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia się z daniny nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.
Córka nie będzie więc miała obowiązku zapłaty podatku, ale pod warunkiem że zgłosi darowiznę na formularzu SD-Z2, w terminie 6 miesięcy od podpisania aktu notarialnego.
Identycznie sytuacja by wyglądała, gdyby mieszkanie po babci odziedziczyła wnuczka. Ona również musi w ciągu 6 miesięcy zgłosić nabycie lokalu właściwemu naczelnikowi US.
W obu wypadkach nie ma konieczności korzystania z ulgi mieszkaniowej określonej w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przewiduje on, że w przypadku m.in. odziedziczenia czy otrzymania w darowiźnie przez osobę zaliczaną do I grupy podatkowej mieszkania (domu) nie wlicza się do podstawy opodatkowania jego czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Spadkobierca lub obdarowany musi jednak spełnić kilka dodatkowych warunków (np. nie może być właścicielem innej nieruchomości).
Podstawa prawna
Art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768 z późn. zm.).