Firmy często nie zgadzają się z wymierzoną przez gminy kwotą podatku od nieruchomości do zapłaty. Problem pojawia się wtedy, kiedy urzędnicy ustalają ten podatek na podstawie danych zawartych w ewidencji nieruchomości, a rzeczywista powierzchnia lokalu czy budynku jest inna. Sądy, które w 2013 r. rozstrzygały te spory, raz stawały po stronie podatników, a raz po stronie urzędów. Dlaczego?

Problem związany jest m.in. ze sposobem ustalania wielkości powierzchni użytkowej budynków, od której zależy wysokość podatku (powierzchnia użytkowa stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości). Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r., nr 95, poz. 613 z późn. zm.) definiuje ją jako „powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe”. Brak jest jednak przepisów regulujących sytuację, w której powierzchnia obliczona w ten sposób jest inna od wielkości powierzchni wskazanej w dokumentach takich jak kartoteka budynku czy jego ewidencja.

Precyzyjnej odpowiedzi nie daje również niejednolite w tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych. W części wyroków sądy wskazują, że organy podatkowe muszą ustalić zobowiązanie podatkowe na podstawie faktycznego stanu, a nie opierając się tylko na danych pochodzących z urzędniczej ewidencji (por. wyrok z 11 lipca 2012 r., sygn. akt II FSK 2632/10). Z kolei inne sądy prezentują odmienne stanowisko i twierdzą, że decydujące znaczenie ma dokumentacja (por. wyrok NSA z 5 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1399/11; podatek może być ustalony na podstawie kartoteki budynku – red.).

Który z poglądów jest słuszny?

Wydaje się, że decydujące znaczenie powinna mieć rzeczywista powierzchnia budynków. Co prawda przepisy nie wskazują wprost, że w przypadku rozbieżności pomiędzy danymi z ewidencji a rzeczywistymi przeważające znaczenie mają te drugie, ale jednak przyjęcie odmiennego poglądu prowadziłoby do wniosków niedających się pogodzić z racjonalną, logiczną interpretacją ustawy. Wskazuje ona bowiem, że powierzchnią użytkową jest ta obliczona po wewnętrznych ścianach budynku, a więc mamy tu odwołanie się do faktycznej czynności pomiaru.

Czy to oznacza, że organy nie powinny ustalać podatku na podstawie dokumentacji budowlanej czy ewidencyjnej?

Tak długo, jak długo dokumentacja odzwierciedla stan rzeczywisty i wskazana w niej powierzchnia nie jest kwestionowana przez podatnika, oparcie się na niej przez organ podatkowy jest prawidłowe. Przepisy ustawy nie nakładają bowiem na urzędy obowiązku każdorazowego badania powierzchni budynku. Jeśli jednak organy, opierając się na ewidencji, twierdzą, że powierzchnia użytkowa budynku jest większa od deklarowanej, to podatnik ma prawo przedstawić na tę okoliczność dowód, np. w postaci obmiaru dokonanego przez geodetę lub innego specjalistę. Ustalenie przez podatnika powierzchni w innej wysokości powinno być wówczas uwzględnione przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Czy przepisy powinny się zmienić tak, aby zawsze podstawą obliczenia podatku był pomiar rzeczywisty?

Wydaje się, że przepisy są dość jasne – w tym znaczeniu, że definiując powierzchnię użytkową budynku, odwołują się do faktycznej czynności pomiaru. Nie wydaje się też, by zmiana przepisów w tym kierunku, by nałożyć na organy podatkowe obowiązek dokonywania obmiaru wszystkich budynków, od których płacony jest podatek od nieruchomości, była wskazana. Mogłoby to stanowić zbyt duże obciążenie – w dodatku zbędne w tych sytuacjach, gdy dane w ewidencji odzwierciedlają rzeczywistą powierzchnię. Pożądana byłaby natomiast zmiana praktyki, tak aby urzędy respektowały prawo podatnika do ustalenia podstawy opodatkowania w oparciu o pomiar – w sytuacji gdy dane w ewidencji budynku odbiegają od rzeczywistych.

Niektóre gminy stosują taką praktykę, że przy wymiarze podatku znaczenie mają dane zawarte w ewidencji budynków i gruntów, a dopiero w sytuacji gdy ewidencja ta nie istnieje dla danej nieruchomości lub gdy stan faktyczny w oczywisty sposób odbiega od zapisów w niej zawartych, wymiar następuje na podstawie faktycznych pomiarów.

Takie podejście należałoby uznać za prawidłowe – pod warunkiem jednak, że organy respektują również w takich sytuacjach prawo podatnika do ustalenia podstawy opodatkowania w oparciu o pomiar.

Powierzchnią użytkową jest ta obliczana po wewnętrznych ścianach budynku