Gminy powinny ustalać wysokość tej daniny na podstawie posiadanych informacji oraz deklaracji składanych przez właścicieli ziemi i zabudowań. Wiąże je także ewidencja gruntów i budynków. W razie niezgodności trzeba stosować procedury przewidziane w przepisach.
Gminne organy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) mają problemy z wymierzaniem podatku od nieruchomości zwłaszcza w sytuacji, gdy informacja o budynkach lub deklaracja na podatek od nieruchomości złożona przez podatnika różni się od zapisów w ewidencji gruntów i budynków. Przy ustalaniu powierzchni gruntów lub powierzchni użytkowej budynków stosować należy przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).
ikona lupy />
Gminy pobierają ołaty / Dziennik Gazeta Prawna
O problemach związanych z ewidencją oraz związaniem zapisami w niej zawartymi informował DGP w nr 120 z 24 czerwca. Eksperci podatkowi wskazują, że zapisy zawarte w ewidencji gruntów i budynków nie zawsze są wiążące dla organów podatkowych.

Zasady ustawowe

Podatnicy i gminy powinni w pierwszej kolejności brać pod uwagę przepisy określające sposób obliczenia powierzchni gruntów oraz powierzchni użytkowej budynków wynikający z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Jak wskazują eksperci podatkowi, zasady ustalania powierzchni użytkowej budynków określone w tej ustawie nie są jednak spójne z zasadami ustalania powierzchni dla celów ewidencji gruntów i budynków. Może się więc zdarzyć, i w praktyce tak się dzieje, że organy podatkowe wymierzają podatek od nieruchomości na podstawie ewidencji, mimo że w rzeczywistości powierzchnia gruntu lub powierzchnia użytkowa budynku jest inna. Podatnicy ani gminy nie są w tej sytuacji bezradni (patrz opinia wojewódzkiego inspektora nadzoru geodezyjnego i kartograficznego obok).

Różne wielkości

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podstawę opodatkowania stanowi dla gruntów – powierzchnia, a dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa. Jak wynika z art. 1a ust. 1 pkt 5 tej ustawy, powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Co więcej, aby obliczyć powierzchnię użytkową do opodatkowania, należy stosować zasadę wynikającą z art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z tym przepisem powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę się pomija.
Z kolei zasady ustalania powierzchni gruntów i budynków dla celów ewidencji gruntów i budynków zostały określone w rozporządzeniu ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2011 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. nr 38, poz. 454). Jak stanowi par. 62 rozporządzenia, pole powierzchni działki ewidencyjnej oblicza się na podstawie współrzędnych punktów określających przebieg linii granicznych i określa się w hektarach z dokładnością zapisu do 0,0001, czyli do 1 m.
Z kolei z par. 63 rozporządzenia wynika, że danymi ewidencyjnymi dotyczącymi budynku są m.in. pole powierzchni zabudowy w metrach kwadratowych oraz łączne, wyrażone w metrach kwadratowych, pole powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku oraz pomieszczeń przynależnych do lokali. Przez powierzchnię zabudowy rozumie się pole powierzchni figury geometrycznej określonej przez kontur, wyznaczony przez „prostokątny rzut na płaszczyznę poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji przyziemnej budynku”. Powierzchnię użytkową lokalu ustala się zgodnie z zasadami określonymi w ustawie z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1998 r. nr 120, poz. 787 z późn. zm.).
W praktyce więc zasady ustalania powierzchni użytkowej dla celów podatku od nieruchomości oraz dla celów ewidencji gruntów i budynków mogą się różnić, i często tak się dzieje. Nie musi to być spowodowane ani chęcią wprowadzenia w błąd organów podatkowych przez właściciela nieruchomości, ani błędami w ewidencji. Niemniej jednak podatnicy powinni dążyć do tego, aby zapisy w ewidencji zgadzały się ze stanem rzeczywistym, ponieważ organ może powołać się na nie przy ustalaniu wysokości podatku od nieruchomości. Zgodnie z art. 21 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 193, poz. 1287 z późn. zm.) podstawą m.in. wymiaru podatków od nieruchomości, rolnego i leśnego są dane z ewidencji gruntów i budynków.
Eksperci podatkowi podkreślają jednak, że podstawowym wyznacznikiem dla gminy powinny być dane o powierzchni gruntów i powierzchni użytkowej budynków lub ich części podane przez właścicieli gruntów i budynków w informacji lub deklaracji w sprawie podatku od nieruchomości. Zapisy ewidencji gruntów i budynków są zaś wiążące w przypadkach wprost wskazanych w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych.
Zgodnie z art. 1a ust. 3 ustawy przez użyte w ustawie określenia, takie jak: użytki rolne, lasy, nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi – rozumie się grunty sklasyfikowane w ten sposób w ewidencji gruntów i budynków. Jeśli więc grunt jest oznaczony w ewidencji jako rolny, to dla organów podatkowych jest to wiążące przy wymierzaniu podatku, z tym jednak zastrzeżeniem, że w przypadku prowadzenia na nim działalności gospodarczej będzie on opodatkowany podatkiem od nieruchomości. Z art. 1 ustawy o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 136, poz. 969 z późn. zm.) wynika bowiem, że opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Taka sama zasada dotyczy lasów, co wynika z art. 1 ustawy o podatku leśnym (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 465).

Podatnicy nie liczą

Właścicieli gruntów i budynków obowiązują te same przepisy, co organy podatkowe (patrz artykuł obok). W tym miejscu zwróćmy jedynie uwagę, że w informacji o nieruchomościach lub obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości trzeba podać powierzchnię gruntów oraz powierzchnię użytkową budynków zgodnie z zasadami określonymi w art. 1a ust. 1 pkt 5 oraz art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Jak mówią eksperci, podatnicy postępują w inny sposób. Zamiast samemu obmierzyć powierzchnię budynku lub lokalu, tak jak wymaga tego ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, podają w informacji lub deklaracji podatkowej dane z różnych dokumentów budowlanych, np. z projektu budowlanego. Oznacza to, że w rzeczywistości powierzchnia gruntu lub powierzchnia budynku może różnić się od podanej w informacji lub deklaracji. Jeśli z ewidencji gruntów i budynków wynikają inne informacje niż podane przez podatnika, wójt, burmistrz lub prezydent miasta ma możliwość zweryfikowania danych wskazanych w informacji lub deklaracji.

Rozstrzyganie wątpliwości

Gmina co do zasady powinna przyjąć, że dane podane przez podatnika, dotyczące powierzchni gruntów lub powierzchni użytkowej budynku, są prawidłowe. Jeśli otrzyma jednak informację, że w praktyce nie są to dane zgodne ze stanem rzeczywistym, to może posłużyć się danymi z ewidencji albo wznowić postępowanie podatkowe w celu ustalenia przedmiotu opodatkowania. W praktyce może przeprowadzić obmiar nieruchomości należącej do podatnika.
Przypomnijmy, że po wybudowaniu domu, budynku lub zakupie mieszkania czy też lokalu użytkowego podatnik ma obowiązek złożyć informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych (osoby fizyczne) lub deklarację na podatek od nieruchomości (osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej).
W przypadku osób fizycznych, wójt, burmistrz lub prezydent miasta ma obowiązek wydać decyzję ustalającą wysokość podatku od nieruchomości na dany rok podatkowy.
Osoby prawne (m.in. spółki) muszą złożyć deklarację na podatek od nieruchomości. Procedury postępowania są więc różne w zależności od statusu podatnika. Jest to istotne również dla organów podatkowych.
W przypadku osób fizycznych, jeśli organ podatkowy będzie miał wątpliwość dotyczącą np. powierzchni użytkowej budynku, to będzie mógł wznowić postępowanie podatkowe, a następnie zmienić pierwotną decyzję ustalającą wysokość podatku na dany rok. Zgodnie z art. 240 par. 1 pkt 5 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli wyjdą na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji nieznane organowi, który wydał decyzję.
Nową, nieznaną organowi okolicznością może być niezgodność danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków z danymi wykazanymi przez podatnika w informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Po rozstrzygnięciu wątpliwości wójt, burmistrz lub prezydent miasta powinien wydać nową decyzję ustalającą wysokość podatku.
Z kolei w przypadku spółek, czy też innych podmiotów, które mają obowiązek składania deklaracji na podatek od nieruchomości, organy podatkowe mają kilka możliwości.
Przede wszystkim organ może wezwać podatnika do złożenia wyjaśnień lub uzupełnienia deklaracji. Zgodnie z art. 274a par. 2 Ordynacji podatkowej w razie wątpliwości co do poprawności złożonej deklaracji organ podatkowy może wezwać do udzielenia, w wyznaczonym terminie, niezbędnych wyjaśnień lub uzupełnienia deklaracji, wskazując przyczyny podania w wątpliwość rzetelności danych w niej zawartych.
Ponadto organ może przeprowadzić kontrolę u podatnika. Zgodnie z art. 286 par. 1 Ordynacji podatkowej kontrolujący, w zakresie wynikającym z upoważnienia, są w szczególności uprawnieni do wstępu na grunt oraz do budynków, lokali lub innych pomieszczeń kontrolowanego. Dzięki temu przedstawiciel gminy może zbadać, czy dane z deklaracji zgadzają się ze stanem rzeczywistym. Jeśli kontrola stwierdzi nieprawidłowości, to organ podatkowy będzie mógł wezwać podatnika do skorygowania deklaracji. Gdy podatnik odmówi, organ może wszcząć postępowanie podatkowe i wydać decyzję określającą wysokość podatku od nieruchomości.



Postępowanie egzekucyjne

Organy podatkowe mają również prawo egzekwować należny podatek od nieruchomości, podatek rolny i leśny. W sytuacji gdy podatnik nie zapłacił należności wynikającej z decyzji ustalającej wysokość podatku lub złożonej deklaracji, organ podatkowy może stosować procedury wynikające z ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1015 z późn.zm.). W pierwszej kolejności organ podatkowy powinien przypomnieć podatnikowi o jego obowiązkach. Jak przyznają przedstawiciele jednostek samorządu terytorialnego, już samo poinformowanie podatnika często skutkuje zapłatą zaległości podatkowej. Podatnicy najzwyczajniej o tym zapominają. Jeśli to nie pomoże, gmina powinna skorzystać z przysługujących jej środków prawnych.
Jednym z podstawowych środków egzekucyjnych jest upomnienie. Gmina wysyła więc do dłużnika podatkowego dokument, w którym informuje o ciążącym na nim zobowiązaniu. Powinna również go pouczyć, że w przypadku nieuiszczenia zaległości w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia wszczęta zostanie egzekucja administracyjna. Dłużnikowi, który nie zareagował na upomnienie, organ powinien wysłać tytuł wykonawczy. Jest to dokument, który jest podstawą do prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Po wszczęciu postępowania organ egzekucyjny może stosować różnego rodzaju środki egzekucyjne przewidziane w powyższej ustawie. Zgodnie z nią do środków egzekucyjnych, dotyczących należności pieniężnych, należy zaliczyć egzekucję:
z pieniędzy,
z wynagrodzenia za pracę,
ze świadczeń z zaopatrzenia emerytalnego oraz ubezpieczenia społecznego, a także z renty socjalnej,
z rachunków bankowych,
z innych wierzytelności pieniężnych,
z praw z instrumentów finansowych w rozumieniu przepisów o obrocie instrumentami finansowymi, zapisanych na rachunku papierów wartościowych lub innym rachunku, oraz z wierzytelności z rachunku pieniężnego służącego do obsługi takich rachunków,
z papierów wartościowych niezapisanych na rachunku papierów wartościowych,
z weksla,
z autorskich praw majątkowych i praw pokrewnych oraz z praw własności przemysłowej,
z udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością,
z pozostałych praw majątkowych,
z ruchomości,
z nieruchomości.

Odpowiedzialność karna skarbowa

Podatnikom, którzy nie złożyli informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości albo np. nie wpłacili podatku, mimo że mieli taki obowiązek, grożą kary karne skarbowe (mandat, grzywna). Są to kary dotkliwe i – upraszczając – uzależnione od wysokości szkody finansowej, czyli np. kwoty niewpłaconego podatku. Obecnie mandat może wynieść maksymalnie 3200 zł, a grzywna za wykroczenie skarbowe – do 32 000 zł.
Gminy ani miasta nie mają jednak uprawnień do ukarania podatnika z kodeksu karnego skarbowego. Muszą przekazać wniosek o ukaranie do urzędu skarbowego. Ma on prawo nie tylko prowadzić dochodzenie w sprawie, lecz także sporządzić i wnieść akt oskarżenia do sądu. Urząd skarbowy może bowiem sam ukarać sprawcę (upraszczając – w drobniejszych przewinieniach) albo skierować wniosek o ukaranie przed sąd.
Obowiązek przekazania przez gminę sprawy o ukaranie z kodeksu karnego skarbowego do urzędu skarbowego wynika z art. 113 par. 1 ustawy z 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy w związku z art. 304 par. 2 kodeksu postępowania karnego (Dz.U. z 1997 r. nr 89, poz. 555 z późn. zm.). Z tego pierwszego przepisu wynika, że w postępowaniu w sprawach o przestępstwa skarbowe i wykroczenia skarbowe stosuje się odpowiednio przepis kodeksu postępowania karnego, jeżeli przepisy niniejszego kodeksu nie stanowią inaczej. Z art. 304 par. 2 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks postępowania karnego wynika z kolei, że instytucje samorządowe, które w związku ze swą działalnością dowiedziały się o popełnieniu przestępstwa ściganego z urzędu, są obowiązane niezwłocznie zawiadomić o tym prokuratora lub policję oraz przedsięwziąć niezbędne czynności do czasu przybycia organu powołanego do ścigania przestępstw lub do czasu wydania przez ten organ stosownego zarządzenia, aby nie dopuścić do zatarcia śladów i dowodów przestępstwa.
Odpowiednie stosowanie kodeksu postępowania karnego oznacza, że gmina musi zawiadomić urząd skarbowy. Wszystkie wykroczenia i przestępstwa skarbowe są ścigane z urzędu, a organem właściwym do ich ścigania jest właśnie urząd skarbowy.
Po wybudowaniu domu, budynku lub zakupie mieszkania czy też lokalu użytkowego podatnik ma obowiązek złożyć informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych lub deklarację na podatek od nieruchomości
Zasady ustalania powierzchni użytkowej dla celów podatku od nieruchomości oraz dla celów ewidencji gruntów i budynków mogą się różnić, i często tak się dzieje
Podstawa prawna
Art. 1a, 4, 6 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).
Art. 21 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 193, poz. 1287 z późn. zm.).
Par. 62 i 63 rozporządzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2011 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. nr 38, poz. 454).
Art. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 136, poz. 969 z późn. zm.).
Art. 1 ustawy z 30 października 2002 r. o podatku leśnym (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 465).
Art. 240 par. 1 pkt 5, art. 274 par. 2, art. 286 par. 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.).
Ustawa z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1015 z późn. zm.).
Art. 54, 56, art. 113 par. 1 ustawy z 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy (Dz.U. z 2013 r. poz. 186).
Art. 304 par. 2 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks postępowania karnego (Dz.U. nr 89, poz. 555 z późn. zm.).
Trzy pytania
Należy dbać o aktualność bazy danych
Jakie przepisy regulują zasady prowadzenia ewidencji gruntów i budynków?
Sprawy z zakresu ewidencji gruntów i budynków regulują ustawa z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U z 1989 r. nr 193, poz. 1487 z późn. zm.; dalej: ustawa) oraz rozporządzenie ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. nr 38, poz. 454; dalej: rozporządzenie). W określonych sytuacjach stosuje się też przepisy, do których odwołują się powyższe akty prawne, np. prawo wodne, prawo budowlane, ustawa o lasach, ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawa o księgach wieczystych i hipotece, ustawa o drogach publicznych, rozporządzenie w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów oraz rozporządzenie w sprawie klasyfikacji środków trwałych. Szczegółowe zasady prowadzenia ewidencji gruntów i budynków określone zostały w rozdziale 3 rozporządzenia.
Jak rozumiem, przepisy nakazują aktualizować ewidencję...
Z art. 20 ustawy w związku z par. 44 pkt 2 i par. 47 ust. 1 rozporządzenia wynika obowiązek zachowania ewidencji w stanie aktualności. Stosownie do par. 45 rozporządzenia aktualizacja operatu ewidencyjnego następuje przez wprowadzenie udokumentowanych zmian do bazy danych ewidencyjnych. Zawarte w ewidencji dane mogą być aktualizowane z urzędu lub na wniosek (par. 46 ust. 1). Wprowadzenie zmian danych ewidencyjnych zgodnie z rozporządzeniem może nastąpić w dwóch trybach. Po pierwsze w trybie czynności materialno-technicznej w postaci wprowadzenia do bazy danych zmiany na podstawie udokumentowanego zgłoszenia (art. 22 ust. 2 i 3 ustawy w zw. z par. 48 ust. 1 i 2 rozporządzenia), o czym organ zawiadamia (par. 49 ust. 1 i 2). Po drugie w formie decyzji administracyjnej, gdy aktualizacja operatu wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego lub uzyskania dodatkowych dowodów (par. 47 ust. 3). Wówczas starosta przeprowadza postępowanie administracyjne, które kończy się wydaniem decyzji administracyjnej.
W świetle powyższych uregulowań istota prowadzenia ewidencji gruntów i budynków sprowadza się do ciągłej aktualizacji w operacie ewidencyjnym zbioru informacji podmiotowych i przedmiotowych na podstawie dokumentów powstałych w zasadzie poza postępowaniem ewidencyjnym (decyzji administracyjnych, orzeczeń sądowych, aktów notarialnych, aktów normatywnych) czy wytworzonych w toku postępowania ewidencyjnego. Wynika to z obowiązku utrzymywania operatu ewidencyjnego w stanie aktualności, tj. zgodności z dostępnymi dla organu prowadzącego ewidencję dokumentami i materiałami źródłowymi (par. 44 pkt 2). Aktualizacja operatu następuje przez wprowadzanie udokumentowanych zmian do bazy danych ewidencyjnych.
Jaka jest zatem rola organów prowadzących ewidencję gruntów i budynków?
Należy wyraźnie podkreślić, że organy prowadzące ewidencję sprawują wyłącznie funkcje ewidencyjne, dokumentacyjne, a ewidencja gruntów i budynków spełnia funkcje informacyjno-techniczne. W postępowaniu ewidencyjnym nie tworzy się zmian, ale rejestruje zmiany wywołane zdarzeniami zewnętrznymi. Organy ewidencji rejestrują w niej stany prawne ustalone w innym trybie lub przez inne organy orzekające.
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy właściciele, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części, mają obowiązek zgłaszać właściwemu staroście wszelkie zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków w terminie 30 dni, licząc od dnia powstania tych zmian. Obowiązek ten nie dotyczy zmian danych objętych ewidencją gruntów i budynków wynikających z decyzji właściwych organów. Zgodnie bowiem z art. 23 ustawy właściwe organy, sądy i kancelarie notarialne przesyłają staroście odpisy prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz odpisy aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub sporządzenia aktu notarialnego.
Podmioty ewidencyjne zobowiązane są więc w ściśle określonym terminie zgłaszać wszelkie zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków. Zaniechanie tego obowiązku przekłada się na stan aktualności prowadzonej ewidencji i powinni być tego świadomi właściciele nieruchomości.
Lidia Danielska, wojewódzki inspektor nadzoru geodezyjnego i kartograficznego w Wielkopolskim Urzędzie Wojewódzkim w Poznaniu