Podatnik przed kilkoma laty wziął kredyt na zakup lokalu w budynku wielorodzinnym. Nie został on jednak wybudowany od podstaw, lecz deweloper – w ramach prowadzonej działalności – zmienił sposób jego użytkowania z budynku koszarowego na mieszkalny, wielorodzinny. Z koszar pozostawił fundamenty oraz zewnętrzne ściany nośne, resztę rozebrał. Podatnik chce wiedzieć, czy nabycie mieszkania w takim budynku podlega odliczeniu w ramach ulgi odsetkowej.

Kredyt lub pożyczka z lat 2002–2006

Zasady dokonywania odliczeń wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu udzielonego podatnikowi na sfinansowanie inwestycji, która ma zaspokoić jego potrzeby mieszkaniowe, regulują przepisy art. 26b ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Zasady korzystania z praw nabytych reguluje natomiast art. 9 ust. 1 nowelizacji tej ustawy z 16 listopada 2006 r. (Dz.U. nr 217, poz. 1588).

Dotyczy on podatników, którzy otrzymali kredyt (pożyczkę) w latach 2002–2006. Ulga polega na tym, że mogą odliczać od dochodu wydatki na spłatę odsetek od kredytu mieszkaniowego oraz od kolejnych kredytów (pożyczek) zaciągniętych na jego spłatę. Prawo to przysługuje im do upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt mieszkaniowy zawartej przed 1 stycznia 2007 r., nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2027 r.

Zgodnie z art. 26b ust. 1 ustawy o PIT, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., odliczeniu podlegają faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu. Przepis wymienia, że musi być on związany z budową budynku mieszkalnego albo wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo mieszkania w nim. Ulga przysługuje też na zakup nowo wybudowanego domu lub mieszkania w nim od gminy albo od przedsiębiorcy (dewelopera), który go wzniósł. Uprawnia do niej też nadbudowa lub rozbudowa budynku na cele mieszkalne lub przebudowa (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania prawa budowlanego.

W opinii Ministerstwa Finansów dla potrzeb ulgi odsetkowej wydatki w transakcji z deweloperem muszą więc być poniesione na lokal w nowo wybudowanym budynku.

Z preferencji należy korzystać ostrożnie

Zdaniem Agnieszki Owsiak, menedżera podatkowego w TPA Horwath, problem wynika z brzmienia przepisów. – Racjonalnie na to patrząc, nie powinno mieć znaczenia, czy budynek albo lokal kupowany od dewelopera został wybudowany na nowo, czy powstał w wyniku przebudowy obiektu niemieszkalnego. Trzymając się natomiast literalnie terminu „nowo wybudowany”, ograny podatkowe oraz sądy administracyjne odmawiają prawa do skorzystania z ulgi podatnikom – podkreśla Agnieszka Owsiak. Mimo że – jak przypomina – jednym z celów jej wprowadzenia było wspieranie budownictwa mieszkaniowego, a przebudowa obiektu niemieszkalnego jest po prostu tańszą metodą na powiększenie zasobów mieszkaniowych.

– Niestety, choć wydaje się, że nabycie lokalu w takim budynku powinno uprawniać do ulgi, to jednak biorąc pod uwagę orzecznictwo sądów administracyjnych, korzystanie z niej jest w takim przypadku ryzykowne – dodaje Agnieszka Owsiak.

W sprawie ulgi odsetkowej obejmującej kredyt na zakup mieszkania od dewelopera orzeczenia sądów są niekorzystne dla podatników: kładą akcent na to, że lokal musi być w nowym budynku