Gdy podatnik rozlicza dochód z najmu według skali podatkowej, może od kwot, otrzymanych jako należności przysługujące mu mocą zawartej umowy najmu, odejmować przed opodatkowaniem wszelkie wydatki poniesione na remont czy meble.

Związek z przychodem

Nie ma bowiem wątpliwości, że wydatki takie zostały poniesione w związku z tym źródłem przychodu i nie figurują na liście wydatków, wyspecyfikowanej w art. 23 ustawy o PIT jako te, które nie mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu.
Podobnie jest w przypadku wynajmujących, którzy kwoty otrzymane mocą zapisów umowy najmu rozliczają w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość stanowiąca składnik majątku firmy albo gdy najem jest formą usług świadczonych przez podatnika w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Remont i modernizacja

Wydatki na remont mogą być w całości wliczone w koszty uzyskania przychodów z najmu zarówno przez osoby rozliczające najem według skali podatkowej, jak i przedsiębiorców rozliczających najem jako formę usługi świadczonej w ramach działalności gospodarczej. Z kolei modernizacja przekraczająca koszt 3,5 tys. zł musi być rozliczana poprzez amortyzację.
Mniej korzystne zasady rozliczania wydatków na modernizację sprawiają, iż podatnicy często popełniają błędy przy klasyfikowaniu ich w koszty, zazwyczaj na niekorzyść fiskusa, co kończy się kłopotami z urzędem skarbowym. W przepisach podatkowych nie ma definicji remontu, modernizacji czy przebudowy, dlatego warto się w tej materii posiłkować definicjami z prawa budowlanego.
Tak więc przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.
Natomiast przez pojęcie remont rozumiemy wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Ryczałtowcy powinni pamiętać, że chcąc podatkowo skorzystać z remontu lub modernizacji mogą to zaplanować na następny rok i wówczas, jeśli konkretna kalkulacja potwierdzi opłacalność takiego rozwiązania, wyjątkowo na ten jeden rok wybrać zasady ogólne jako formę opodatkowania przychodów z najmu.



Bez ekspresowej amortyzacji

Wynajmujący, który rozlicza najem poza działalnością gospodarczą, nie może korzystać z ekspresowej amortyzacji. Jeśli nabywa meble lub wyposażenie o wartości początkowej przekraczającej 3,5 tys. zł, może je wliczać w koszty tylko poprzez odpisy amortyzacyjne.
Z ekspresowej amortyzacji, a więc możliwości wliczenia od razu w koszty wydatków na nabycie środków trwałych przekraczających 3,5 tys. zł, mogą skorzystać tylko podatnicy w roku podatkowym, w którym rozpoczęli prowadzenie działalności gospodarczej oraz mali podatnicy. Ponadto przedmiotem takiej amortyzacją mogą być wyłącznie środki trwałe zaliczane do grupy 3–8 klasyfikacji, z wyłączeniem samochodów osobowych, w roku podatkowym, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, do wysokości nieprzekraczającej w roku podatkowym równowartości kwoty 100 tys. euro łącznej wartości tych odpisów amortyzacyjnych. Nawet u osób prowadzących działalność gospodarczą przedmiotem ekspresowej amortyzacji nie mogą być budynki i mieszkania.

Koszt odziedziczonych mebli

Wynajmujący może amortyzować meble lub inne środki trwałe, które odziedziczył, a następnie przeznaczył do wyposażenia wynajmowanej nieruchomości. W takich przypadkach podatnikom pewien problem sprawia ustalenie wartości początkowej tak pozyskanego środka trwałego. Kwestia ta została uregulowana w art. 22g ustawy o PIT. Zgodnie z treścią tego przepisu, w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, za wartość początkową dla celów amortyzacji należy przyjąć wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.
Ważne!
Wynajmujący może amortyzować meble lub inne środki trwałe, które odziedziczył i przeznaczył do wyposażenia wynajmowanej nieruchomości