Osoba osiągająca przychody z najmu opodatkowane według tabeli podatkowej może amortyzować w koszty najmu zarówno samą nieruchomość, jak i urządzenia czy meble, np. instalację alarmową czy klimatyzację.
Zgodnie z przepisami ustawy o PIT, kosztem uzyskania przychodu opodatkowanego na zasadach ogólnych może być każdy wydatek, który został poniesiony w celu osiągnięcia tego przychodu. Wynika z tego, że jeśli podatnik zawrze umowę najmu, z której będzie wynikać wprost, że wynajmowany lokal powinien być odpowiednio urządzony i wyposażony, to zakup przedmiotów niezbędnych do zrealizowania takiego zalecenia można będzie uznać za koszt uzyskania przychodu. Oczywiście dotyczy to tylko takich urządzeń czy mebli, które nie stanowią standardowego wyposażenia lokalu.

Szczegóły w umowie

W przypadku zakupu mebli oraz innych składników wyposażenia przeznaczonego pod wynajem łatwo można wykazać związek przyczynowo-skutkowy uprawniający do uznania zakupu za koszt uzyskania przychodu. Gdyby nie wydatek na takie sprzęty, nie byłoby przychodu z najmu. Nie jest regułą, iż wynajmuje się lokal w pełni wyposażony. Przepisy kodeksu cywilnego nie zawierają tu żadnych ograniczeń. Strony umowy najmu mają pełną swobodę, by w tej materii zapisać taką umowę dowolną treścią.
Kwestię tę można rozwiązać jeszcze inaczej. Nie ma formalnych przeszkód, by umowa najmu dotyczyła wyłącznie samego lokalu (bez wyposażenia). Natomiast na okoliczność zakupu wszelkiego sprzętu można zawrzeć drugą umowę, np. dzierżawy. Wówczas poza dyskusją pozostanie kwestia zaliczania w koszty wydatków na zakup takiego sprzętu. Gdy jego wartość jednostkowa nie przekracza 3,5 tys. zł, można wliczyć go bezpośrednio w koszty, a gdy przekracza, wlicza się go do kosztów za pośrednictwem amortyzacji, ale według stawek przewidzianych dla tej grupy środków, np. według rocznej stawki amortyzacji 30 lub 60 proc. dla sprzętu komputerowego, a nie 1,5 proc., jak to dotyczy nieruchomości.
Podatkowo taką dodatkową umowę rozlicza się dokładnie tak samo jak umowę główną.



Amortyzacja standardowa

Także w przypadku osiągania przychodów na podstawie tak skonstruowanej umowy najmu stosujemy w całej rozciągłości przepisy o amortyzacji. Oznacza to, że jeśli wartość początkowa poszczególnych mebli (w tym mebli stanowiących pełne kompletne zestawy) nie przekracza 3,5 tys. zł, to kosztami zakupu można w pełni obciążyć przychód danego miesiąca. W przeciwnym przypadku koszty obciążamy na zasadzie amortyzacji prowadzonej wedle stawek amortyzacji przewidzianych w specjalnej tabeli.
Wynajmujący, który rozlicza najem poza działalnością gospodarczą, nie może korzystać z ekspresowej amortyzacji. Jeśli nabywa meble lub wyposażenie o wartości początkowej przekraczającej 3,5 tys. zł, może je wliczać w koszty tylko poprzez odpisy amortyzacyjne.
Ważne!
Wynajmujący, który rozlicza najem poza działalnością gospodarczą, nie może korzystać z ekspresowej amortyzacji
Warto jeszcze dodać, że niezależnie od tego, czy amortyzujemy meble w koszty jednorazowo czy też za pośrednictwem miesięcznych rat amortyzacji, na tę okoliczność trzeba założyć ewidencję środków trwałych oraz prowadzić ją zgodnie z zasadami zawartymi w przepisach dotyczących amortyzacji.

Nabycie w spadku

Wynajmujący może amortyzować meble lub inne środki trwałe, które odziedziczył, a następnie przeznaczył do wyposażenia wynajmowanej nieruchomości. W takich przypadkach podatnikom pewien problem sprawia ustalenie wartości początkowej tak pozyskanego środka trwałego. Kwestia ta została uregulowana w art. 22g ustawy o PIT. Zgodnie z treścią tego przepisu, w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, za wartość początkową dla celów amortyzacji należy przyjąć wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.
Natomiast w razie nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w drodze spadku lub darowizny, łączną wartość początkową nabytych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych stanowi suma ich wartości rynkowej, nie wyższa jednak od różnicy pomiędzy wartością tego przedsiębiorstwa albo jego zorganizowanej części a wartością składników mienia, niebędących środkami trwałymi ani wartościami niematerialnymi i prawnymi, określoną dla celów podatku od spadków i darowizn.