Najem i podnajem różnią się wyłącznie na gruncie prawa cywilnego. Natomiast przepisy podatkowe w jednakowy sposób regulują przychody i z najmu, i podnajmu.
By zawrzeć umowę najmu, trzeba dysponować nieruchomością, która ma być przedmiotem najmu na zasadach prawa własności. Podnajmować zaś można mieszkanie lub inną nieruchomość, którą się dysponuje jedynie na podstawie umowy najmu.

Najem i podnajem

Najem, podnajem, dzierżawa i inne im podobne źródła przychodów są w przepisach o podatku dochodowym oraz o podatku od towarów i usług uregulowane dokładnie tak samo. Dotyczy to również opodatkowania przychodów od użyczenia, które w istocie jest podnajmem. Praktyczne znaczenie ma to zastosowanie zwłaszcza w sytuacji jeden wynajmujący, kilku najemców.
Jeśli najemców jest kilku i zawierana jest jedna umowa najmu, to powinni występować zbiorowo jako najemcy. Innym rozwiązaniem jest wariant, w którym wynajmujący z każdym najemcą zawiera odrębną umowę najmu. Jej przedmiotem jest część mieszkania, np. jeden pokój z prawem do korzystania z kuchni, łazienki i ewentualnie innych jeszcze pomieszczeń na równych prawach z osobą (osobami) wynajmującymi pozostałe części lokalu. Przychód z najmu jest wtedy sumą przychodów ze wszystkich umów.

Najemca podnajmującym

Zdarza się, że umowę najmu z wynajmującym ma tylko główny lokator, który następnie – za zgodą właściciela lokalu (wynajmującego) – udostępnia część mieszkania innym osobom, by w ten sposób pozyskać kwotę stanowiącą część czynszu. Trzeba wówczas uznać, że taki najemca sam staje się podatnikiem jako podnajmujący. Zgodnie bowiem z przepisami podatkowymi na równi z przychodem z najmu opodatkowane są przychody z podnajmu.
Nie jest rozwiązaniem sięgnięcie po instytucję nieodpłatnego użyczenia, z wyjątkiem sytuacji gdy między użyczającym a korzystającym z użyczenia jest najbliższe pokrewieństwo, użyczenie jest opodatkowane na takich samych zasadach jak najem, a na dodatek przychód należy ustalić na podstawie cen rynkowych.
Osoby fizyczne osiągające dochody z podnajmu mogą płacić podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub opodatkować go – po zsumowaniu z innymi dochodami – na podstawie skali tabeli podatkowej.
Wariant kilku umów dotyczących poszczególnych części mieszkania, w sytuacji gdy podatnik korzysta z opodatkowania najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, nie powoduje automatycznie konieczności prowadzenia ewidencji przychodów, jeżeli tylko z treści tych umów jednoznacznie wynika wysokość przychodu. Aby nie było żadnych wątpliwości, warto jednak zaprowadzić ewidencję przychodów i wówczas wpisywać do niej, w oddzielnych pozycjach i odrębnie za każdy miesiąc, kwoty przychodu uzyskiwane od najemców.

Ryczałt lub zasady ogólne

O wyborze konkretnej formy rozliczeń decydować powinna nie tylko wygoda, ale przede wszystkim rachunek. Tylko na pierwszy rzut oka najkorzystniejszym wariantem opodatkowania przychodów z najmu, z wielu możliwych, jest skorzystanie z 8,5-proc. ryczałtu. Jednak przy wysokich przychodach, znacznie przekraczających równowartość 4 tys. euro, oraz przy bardzo wysokich kosztach najmu lepszym rozwiązaniem może być podatek wyliczany według skali.
Ci, którzy prowadzą najem na większą skalę, mogą go rozliczać jak działalność gospodarczą, pod warunkiem że świadczenie tego rodzaju usług wpiszą do ewidencji działalności gospodarczej jako formę tej działalności. W tym ostatnim przypadku podatnicy mogą korzystać z podatku w stałej wysokości 19 proc.
Ważne!
Podnajmować można mieszkanie lub inną nieruchomość, którą się dysponuje jedynie na podstawie umowy najmu.