Jeśli wynajmujący są współwłaścicielami mieszkania, np. brat i siostra, nie muszą zawierać z najemcą odrębnych umów najmu.

Jedna umowa najmu

W umowie najmu występują dwie strony: wynajmujący i lokator (lub najemca, zgodnie z kodeksem cywilnym, gdy umowa najmu nie dotyczy lokalu mieszkalnego). I jedna, i druga strona takiej umowy może być „wieloosobowa”. Oznacza to, że wynajmującym (mocą tej samej umowy) mogą być dwie osoby (lub więcej), o ile tylko są one współwłaścicielami wynajmowanego lokalu. I podobnie – lokatorem na podstawie jednej umowy może być więcej niż jedna osoba.

Ważne!

Małżonkowie mogą zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego, że najem rozlicza tylko jeden z nich i wówczas tylko on uwzględnia stratę

Praktycznie taka umowa powinna rozpoczynać się w sposób następujący: „Umowa najmu lokalu mieszkalnego, zawarta 31 października 2008 r. pomiędzy Joanną Zielińską oraz Piotrem Nowakowskim, właścicielami lokalu położonego w Warszawie przy ul. Słoneczników 17 m. 4, zwanymi w treści umowy Wynajmującym, a Stefanem Kowalskim zwanym w tekście umowy Lokatorem”.

Rozliczenie małżonków

Jeśli przedmiotem umowy najmu jest nieruchomość lub jej część, a stanowi ona składnik majątku małżeńskiego, to wówczas z podatkowego punktu widzenia rzecz cała traktowana jest tak jakby oboje małżonkowie osiągali przychody z tego samego źródła. I to po połowie, zgodnie z generalną zasadą małżeńskiej wspólnoty majątkowej. W tym przypadku nie da się wszak ustalić, np. mocą umowy zawartej między małżonkami, iż te udziały nie są równe. Dla przykładu – mąż partycypuje w 80 proc. (przychodu, kosztów uzyskania przychodu oraz dochodu lub straty), a żona w 20 proc.

Małżonkowie mogą, co większość dla wygody czyni, zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego, iż najem rozliczał będzie tylko jeden z nich. Wówczas tylko ten małżonek ma prawo do odliczenia straty – i to w całości.

Jeśli jednak małżonkowie nie korzystają z tego uprawnienia i rozliczają najem po połowie, to gdy zamkną rok podatkowy stratą, każde z nich w kolejnych latach odlicza od dochodu z najmu połowę tej straty. Załóżmy, że małżonkowie w 2009 roku osiągną przychód z najmu w wysokości 3 tys. zł, a koszty wyniosą 5 tys. zł. Oznacza to, że w efekcie mamy do czynienia ze stratą z najmu w wysokości 2 tys. zł. Każdy z małżonków wykaże w swoim zeznaniu rocznym (albo w swojej części wspólnego PIT-u małżeńskiego) za 2009 rok: jako przychód 1,5 tys. zł, jako koszt uzyskania przychodu 2,5 tys. zł oraz jako stratę 1 tys. zł.

Pierwsze 500 zł z tej straty każdy z małżonków odejmie od dochodu do opodatkowania za 2010 rok (oczywiście od dochodu z najmu), zaś kolejne 500 zł każdy z małżonków odejmie od dochodu z najmu za 2011 rok. Do ostatecznego odliczenia takiej straty podatnicy mają pięć lat, pod warunkiem że w jednym roku maksymalnie odliczą nie więcej niż 50 proc. (swojej części) straty.

To, czy wynajmującym jest jedna osoba, czy współwłaściciele, nie ma natomiast żadnego wpływu na prawa i obowiązki drugiej strony umowy najmu, czyli najemcy – w przypadku mieszkania lokatora. Tak więc powinien on przez czas trwania najmu korzystać z mieszkania w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

Prawa i obowiązki lokatora

Ma on obowiązek ponosić niewielkie nakłady, dotyczące w szczególności: drobnych napraw podłóg, drzwi i okien, malowania ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobnych napraw instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Ponieważ wynajmujący powinien wydać najemcy mieszkanie w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać je w takim stanie przez czas trwania najmu, to jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, lokator powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Bez zgody wynajmującego nie może dokonywać w mieszkaniu przeróbek, z tym że może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, jeśli sposób ich założenia nie sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo nie zagraża bezpieczeństwu nieruchomości; jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.