Przepisy nie pozwalają na wliczenie w koszty wprost wydatku na zakup nieruchomości, która ma przysparzać dochodów w formie najmu lub środka wykorzystywanego dla celów działalności gospodarczej.
Podatnik rozliczający przychody z najmu na zasadach ogólnych, czyli według skali tabeli podatkowej, ma prawo do pomniejszenia przychodu o wydatki, które musiał ponieść, by ten przychód osiągnąć.
PIT na zasadach ogólnych
Takiej możliwości nie mają osoby, które zdecydowały się na płacenie podatku na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Podobnie jest w przypadku nieruchomości wykorzystywanych dla celów pozarolniczej działalności gospodarczej, a rozliczanych na zasadach ogólnych.
Ale i podatnik, który rozlicza się według skali podatkowej, może wliczać różne wydatki w koszty tylko wtedy, gdy spełni dwa warunki. Po pierwsze – wykaże związek między wydatkiem a przychodem (w tym nawet związek pośredni), a ponadto przepisy ustawy o PIT tego nie zabraniają.
W związku z tym nie można więc uznać za koszt wydatków poniesionych na nabycie mieszkania, biura, garażu czy innej nieruchomości wykorzystywanej dla celów uzyskiwania dochodu, ale tylko wprost. Przepisy podatkowe pozwalają bowiem na wliczanie takiego wydatku niejako na raty, którymi są odpisy amortyzacyjne. Dotyczy to zarówno przypadku, w którym taki lokal albo inną nieruchomość kupimy za gotówkę, jak i sfinansujemy z kredytu. Za każdym razem dokonujemy odpisów od pełnej wartości początkowej takiego mieszkania czy innego lokalu.
Odsetki kosztem podatkowym
Nie ma natomiast ostatecznych przeszkód, by uznać, i wliczać w koszty wprost wydatki w postaci odsetek od kredytu, który zaciągnęliśmy na zakup takiego mieszkania. Jeśli tylko potrafimy wykazać związek między wydatkiem a przychodem, a ponadto możemy udokumentować poniesienie wydatku, pomniejszamy o niego dochód przed opodatkowaniem.
Jak wykazać taki związek? Oczywiście najłatwiej jest w przypadku, gdy najem jest rodzajem działalności gospodarczej. Wówczas zakupione mieszkanie lub nieruchomość jest środkiem trwałym stanowiącym składnik majątku naszej firmy. Odsetki od pożyczek i kredytów zaciągniętych na działalność stanowią zaś koszt uzyskania przychodów, ewidencjonowany w odpowiedniej kolumnie podatkowej księgi przychodów i rozchodów, którą prowadzić musimy na okoliczność uzyskiwania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Natomiast gdy osiągamy przychody z najmu poza działalnością gospodarczą, nie musimy na tę okoliczność prowadzić żadnej dokumentacji w formie księgi czy ewidencji. Jedynie w przypadku amortyzacji nieruchomości metodą inną niż uproszczona musimy prowadzić ewidencję środków trwałych.
Dokumentowanie kosztów
Oznacza to, że musimy wykazać związek między zaciągnięciem kredytu na zakup lokalu a uzyskiwaniem przychodu z najmu. Najłatwiej będzie to uczynić wówczas, gdy taki lokal od samego początku był wynajmowany, a wynajmujący nie miał zamiaru zamieszkiwać w nim osobiście. I kolejny warunek, który musimy spełnić, by móc odliczać wydatki na kredyt, to odpowiednio udokumentować, że dany wydatek został faktycznie poniesiony. W tym celu nie wystarczy nam sama umowa kredytowa, choćby nawet zawierała – bezpośrednio albo w formie załącznika – harmonogram spłat. Dodatkowo musimy zgromadzić potwierdzenia opłat. Musimy przy tym pamiętać, by odsetki były wyraźnie oddzielone od spłacanych jednocześnie rat kapitałowych.