Organy podatkowe interesują się umowami cesji praw do nabywanych domów i mieszkań. Transakcja taka podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Cesja praw do nieruchomości pozbawia podatnika możliwości skorzystania z ulgi w PIT.
ANALIZA
Cesja praw do nieruchomości to popularna transakcja przy nabywaniu nieruchomości. Ma ogromne znaczenie w rozliczeniach podatkowych. Podatnicy, którzy obecnie sprzedają mieszkanie bądź dom, nabyty do końca 2006 roku i chcą uniknąć PIT od uzyskanego w ten sposób przychodu, mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Polega ona w uproszczeniu na tym, że podatnik musi w ciągu dwóch lat pieniądze ze zbycia nieruchomości wydać na inny cel mieszkaniowy (np. nabycie budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego). Jeśli to zrobi, PIT nie zapłaci. I tu dochodzimy do sedna sprawy. Cesja praw nie jest wydatkiem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy o PIT obowiązującej do końca 2006 roku. W konsekwencji osoba, która w ramach ulgi mieszkaniowej pieniądze ze zbycia jednej nieruchomości w całości wyda na cesję praw do kolejnej, nie będzie mogła skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Od uzyskanego przychodu będzie musiała zapłacić 10-proc. podatek od osób fizycznych.

Cesja to nie zbycie

Cesja praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej zawartej z deweloperem podlega na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych innemu reżimowi podatkowemu niż zbycie nieruchomości.
Katarzyna Bieńkowska, doradca podatkowy w Dewey & LeBoeuf tłumaczy, że w przypadku gdy cesja praw i obowiązków dokonywana jest w zamian za stosowne wynagrodzenie, podatnik, dokonując takiej cesji praw z umowy z deweloperem, odsprzedaje (za cenę z reguły wyższą niż sam uiścił deweloperowi) prawo do zawarcia z deweloperem umowy nabycia własności nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży jest zatem określone prawo.
– Cesja praw nie stanowi zbycia nieruchomości – stwierdza Katarzyna Bieńkowska.
Mateusz Serafiński, prawnik w kancelarii Salans, dodaje, że dochód z cesji prawa do mieszkania stanowi dochód ze zbycia praw majątkowych. Dochód z cesji prawa do mieszkania (w praktyce najczęściej odstępne) podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej. Oznacza to, że w zależności od wysokości pozostałych dochodów osiąganych przez podatnika oraz wysokości dochodów z cesji prawa do mieszkania, zastosowanie może znaleźć stawka 18 proc. lub 32 proc.
– Od takiego dochodu nie uiszcza się zaliczki na podatek dochodowy w trakcie roku podatkowego. Dochody rozliczane są w zeznaniu rocznym za rok, w którym doszło do cesji – podpowiada Mateusz Serafiński.



Fiskus odbiera ulgę

Ustawa o PIT (w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku) zawierała zamknięty katalog wydatków, których poniesienie powodowało, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie były opodatkowane.
– Katalog ten nie obejmował cesji praw do nieruchomości. Konsekwentnie wydatki związane z nabyciem cesji praw nie uprawniają do korzystania z tego zwolnienia – tłumaczy Krystian Kaczkowski, asystent podatkowy w Independent Tax Advisers Doradztwo Podatkowe.
Katarzyna Bieńkowska dodatkowo zwraca uwagę, że istnieją interpretacje, które wskazują, że pieniądze, uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, wydatkowane na nabycie praw w drodze cesji wierzytelności z umowy z deweloperem, nie korzystają z ulgi mieszkaniowej (np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 9 marca 2009 r. nr IPPB2/415-1618/08-2/AK).
– Organy argumentują, że katalog rodzajów inwestycji uznanych za uprawniające do zwolnienia (zakładając dotrzymanie dwuletniego terminu na wydatkowanie) jest katalogiem zamkniętym, tzn. odliczeniu podlegają wydatki w nim wymienione, a rozszerzająca interpretacja tego przepisu jest niedozwolona – podaje ekspert z Dewey & LeBoeuf.

Stanowisko sądów

Joanna Skibicka, konsultant w PricewaterhouseCoopers nie zgadza się ze stanowiskiem organów podatkowych. Jej zdaniem, nabywając prawo do przejęcia własności nieruchomości w ramach cesji, nie traci się ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli na jego zakup przeznaczymy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania nabytego do końca 2006 roku.
Warunkiem zwolnienia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych do końca 2006 roku było przeznaczenie go w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży na inne cele mieszkaniowe, np. zakup działki budowlanej, budynku mieszkalnego, mieszkania czy remont już posiadanej nieruchomości mieszkalnej. Podobne uregulowania mają zastosowanie w przypadku nieruchomości nabytych od początku 2009 roku.
Przedmiotem sprzedaży w ramach cesji nie jest mieszkanie, ale prawo do nabycia jego własności.
– Zatem z prawnego punktu widzenia na tym etapie nie dochodzi do kupna, tym samym brak skutku w postaci nabycia prawa własności. Można jednak twierdzić, że rozpoczyna to realizację celu mieszkaniowego, co jest przesłanką do skorzystania z ulgi – argumentuje Joanna Skibicka.
Podkreśla też, że warunkiem skorzystania z ulgi nie jest nabycie własności nieruchomości, lecz wydatkowanie w ciągu dwóch lat środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania. Jednak w orzecznictwie znajdziemy stanowiska, zgodnie z którymi w przypadku braku umowy przenoszącej własność nie można uznać, że wydatek faktycznie został poczyniony na cel mieszkaniowy.
– Jeśli podatnik wykaże, że doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc do faktycznego nabycia nieruchomości nawet po upływie dwuletniego terminu, zaliczkę uiszczoną w tym czasie na nabycie będzie można potraktować jako wydatek, który faktycznie doprowadził do nabycia nieruchomości (zob. wyrok WSA w Krakowie z 7 kwietnia 2009 r., sygn. akt I SA/Kr 1672/08) – wskazuje Joanna Skibicka.

Inne skutki podatkowe

Dokonując zbycia prawa do lokalu mieszkalnego, nie można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, ale są też inne skutki podatkowe. Nabywca prawa do mieszkania jest zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1 proc. Jeśli jednak sprzedający czerpie zyski z cesji praw do mieszkań na większą skalę, organy skarbowe mogą uznać, że prowadzi on w tym zakresie działalność gospodarczą.
– Oznacza to opodatkowanie cesji 22-proc. VAT. W takiej sytuacji cesja nie podlegałaby podatkowi od czynności cywilnoprawnych – przypomina Mateusz Serafiński.
5 lat musi upłynąć, od zakupu do daty sprzedaży żeby sprzedaż nieruchomości była zwolniona z PIT