Obywatel Niemiec, nieprowadzący działalności gospodarczej, kupił na rynku pierwotnym 12 mieszkań od dewelopera. Po wybudowaniu mieszkań i podpisaniu umowy notarialnej przenoszącej własność zamierza je sprzedać na rynku wtórnym lub zbyć prawo z umów z deweloperem. Czy urząd skarbowy może potraktować sprzedaż takiej liczby mieszkań jako działalność gospodarczą dla celów podatku dochodowego?
Obywatel Niemiec, nieprowadzący działalności gospodarczej, kupił na rynku pierwotnym 12 mieszkań od dewelopera. Po wybudowaniu mieszkań i podpisaniu umowy notarialnej przenoszącej własność zamierza je sprzedać na rynku wtórnym lub zbyć prawo z umów z deweloperem. Czy urząd skarbowy może potraktować sprzedaż takiej liczby mieszkań jako działalność gospodarczą dla celów podatku dochodowego?
MARCIN SZYMANKIEWICZ
doradca podatkowy, BDO Polska
Tak
Sprzedaż tak dużej liczby mieszkań, a dokładnie ich częstotliwość, może sugerować, że podatnik prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą i w jej ramach zbywa owe nieruchomości.
Zakładam, że miejscem zamieszkania cudzoziemca jest Polska. Źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Jeżeli więc nieruchomość zostałaby zbyta, nie w ramach działalności gospodarczej, przed upływem wskazanego terminu, to powstałby przychód niełączony z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podlegający zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu w wysokości 10 proc., płatnemu w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania (od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania PIT przy sprzedaży nieruchomości. Nowy podatek wynosi 19 proc. od dochodu. Nowe zasady mają zastosowanie do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r.). W tym terminie podatnik byłby również zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-23. Nie byłby natomiast zobowiązany do zapłaty podatku, jeżeli złożyłby oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. (tj. na cele mieszkaniowe, z wyjątkiem rekreacyjnych). Jeżeli nie zostaną spełnione te warunki, to podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi: od terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych, począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
Odpłatna cesja umów, jeżeli nie zostałaby zawarta w ramach działalności gospodarczej, byłaby, moim zdaniem, tzw. przychodem z innych źródeł, podlegającym rozliczeniu na zasadach ogólnych.
Pomimo że formalnie podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, musi się liczyć z tym, że organy podatkowe mogą uznać, że sprzedaż mieszkań (umowy cesji) dokonywana była w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, która oznacza działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.
Liczba nabytych mieszań oraz cel, w jakim zostały nabyte, mogą świadczyć, że ich zbycie następuje w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji podatnik nie może zastosować zryczałtowanej formy opodatkowania z ich zbycia, ani skorzystać ze zwolnień określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32a ustawy o PIT.
NSA w wyroku z dnia 1 kwietnia 1998 r. (sygn. akt SA/Sz 1187/97; niepublikowany) stwierdził, że wielokrotny import samochodów w celu ich odsprzedaży z zyskiem stanowi ze względu na częstotliwość działalność gospodarczą. W takim przypadku odpłatne zbycie mieszkań (umowy cesji) należałoby opodatkować jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości (ale nie cesja) nabytych w 2006 roku również w latach następnych podlega opodatkowaniu według zasad obowiązujących w 2006 roku.
(EM)
PODSTAWA PRAWNA
■ Art. 5a pkt 6, art. 10 ust. 2-3, art. 14, art. 20 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).
■ Art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32a, ust. 2 i 2a oraz art. 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.
Pozostało treści
Ten artykuł przeczytasz tylko z aktywną prenumeratą cyfrową
Subskrybuj już od 9,90 zł /miesiącKorzystaj z wiedzy specjalistów. Bądź na bieżąco ze zmianami w prawie i podatkach.
Jesteś subskrybentem? Zaloguj się
Pozostało treści
Ten artykuł przeczytasz tylko z aktywną prenumeratą cyfrową
Subskrybuj już od 9,90 zł /miesiącKorzystaj z wiedzy specjalistów. Bądź na bieżąco ze zmianami w prawie i podatkach.
Jesteś subskrybentem? Zaloguj się
Pozostało treści
Ten artykuł przeczytasz tylko z aktywną prenumeratą cyfrową
Subskrybuj już od 9,90 zł /miesiącZyskasz dostęp do wszystkich treści dla specjalistów, e-wydań DGP, biblioteki e-poradników i archiwum.
Jesteś subskrybentem? Zaloguj się
Pozostało treści
Ten artykuł przeczytasz tylko z aktywną prenumeratą cyfrową
Subskrybuj już od 9,90 zł /miesiącKorzystaj z wiedzy specjalistów. Bądź na bieżąco ze zmianami w prawie i podatkach.
Jesteś subskrybentem? Zaloguj się
Pozostało treści
Ten artykuł przeczytasz tylko z aktywną prenumeratą cyfrową
Subskrybuj już od 9,90 zł /miesiącKorzystaj z wiedzy specjalistów. Bądź na bieżąco ze zmianami w prawie i podatkach.
Jesteś subskrybentem? Zaloguj się
Reklama
Reklama