Niezależnie od terminu, w którym podatnik rozpoczyna osiąganie przychodów z najmu, może on wybrać płacenie podatku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub według skali tabeli podatkowej. Przychody muszą być tylko uzyskiwane poza działalnością gospodarczą.
Co do zasady podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych, którym przysługuje prawo wyboru formy opodatkowania, mają czas na skorzystanie z tego prawa do 20 stycznia każdego kolejnego roku. Dotyczy to między innymi osób, które uzyskują przychody z najmu poza działalnością gospodarczą. Tacy podatnicy mogą bowiem przez cały rok płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych albo podatek wyliczany według skali podatkowej. Zaś w kolejnym roku pozostać przy wybranej wcześniej formie opodatkowania lub, w terminie do 20 stycznia, zmienić ją.
Wybór przed przychodem
Zdarza się jednak, że wynajmujący zawiera umowę najmu, a w konsekwencji rozpoczyna uzyskiwanie przychodów z tego źródła już po 20 stycznia danego roku. Jednak i w takim przypadku może skorzystać z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Musi jednak do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia osiągania przychodów z najmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu, zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego. Zgodnie z art. 9 ustawy o podatku ryczałtowym, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika.
Ważne!
Po upływie roku, w terminie do 31 stycznia roku następnego, osoby uzyskujące przychody z najmu rozliczane ryczałtowo muszą złożyć w urzędzie skarbowym roczną deklarację PIT-28
Niedotrzymanie tego terminu ma taki skutek, że podatnik musi do końca roku rozliczać najem na zasadach ogólnych, a więc płacić podatek według skali tabeli podatkowej. Dopiero w kolejnym roku będzie on mógł skorzystać z ryczałtu, o ile rzecz jasna stosowne pisemne oświadczenie złoży w terminie (do 20 stycznia).
Ryczałt 8,5 lub 20 proc.
Podatnik, który złoży oświadczenie o wyborze ryczałtu do opodatkowania przychodów z najmu w związku z rozpoczęciem ich uzyskiwania w trakcie roku ma prawo do płacenia ryczałtu w wysokości 8,5 proc. od przychodu do równowartości 4 tys. euro. Oznacza to, że taki sam limit przysługuje osobom, które osiągają przychody przez cały rok, jak też podatnikom, którzy najem rozpoczną np. dopiero w grudniu roku podatkowego. Od pozostałej części przychodu zaś płacą ryczałt w wysokości 20 proc. przychodu.
Ryczałt płatny jest za każdy miesiąc, w którym podatnik uzyskał przychód z najmu, w terminie do 20 dnia miesiąca następnego, np. ryczałt od przychodu z najmu uzyskanego w maju powinien być zapłacony do 20 czerwca.
Podatnicy, którzy rozpoczynają uzyskiwanie przychodów z najmu po 20 stycznia, nie mogą już w tym roku skorzystać z kwartalnego systemu płacenia ryczałtu; dla pisemnego zawiadomienie o wyborze takiej formy jest obligatoryjny termin 20 stycznia roku podatkowego.
Po upływie roku, w terminie do 31 stycznia roku następnego, osoby uzyskujące przychody z najmu rozliczane ryczałtowo muszą wypełnić i złożyć w urzędzie skarbowym roczną deklarację podatkową PIT-28.
Podatek według skali
Jeśli podatnik nie chce rozliczać najmu ryczałtowo, nie musi w tej kwestii składać żadnych oświadczeń w urzędzie skarbowym. Począwszy od miesiąca, w którym dochód z najmu (czyli przychód pomniejszony o koszt jego uzyskania) przekroczy kwotę wolną od podatku, a więc 3091 zł w 2008 roku, podatnik powinien płacić co miesiąc zaliczki na podatek. Nie musi jednak na tę okoliczność prowadzić żadnej księgi lub innej ewidencji oraz składać miesięcznych deklaracji podatkowych.
Dla celów rozliczenia rocznego dochód z najmu jest doliczany do innych dochodów opodatkowanych według skali tabeli podatkowej, a więc z pracy, emerytury, umów cywilnoprawnych itd. Rozliczenia tego podatnik dokonuje w ramach rocznego zeznania PIT-36, które musi złożyć w terminie do 30 kwietnia następnego roku podatkowego.