Właściciele powierzchni w centrach handlowych nie muszą w czasie przestoju wystawiać faktur, płacić VAT ani wykazywać przychodów – twierdzą eksperci podatkowi. Ale co gdy zakaz ustanie?
Źródłem problemów są przepisy specustawy z 31 marca br. (Dz.U. poz. 568).
Artykuł 15ze ust. 1 przewiduje wygaśnięcie zobowiązań stron umowy najmu powierzchni handlowej w centrach handlowych w okresie obowiązywania w nich zakazu handlu. Natomiast w ciągu trzech miesięcy od zniesienia tego zakazu najemcy powinni złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia obowiązywania umowy najmu na dotychczasowych warunkach (sprzed zakazu) o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy.
Wynajmujący zastanawiają się więc, jakie mają w związku z tym obowiązki wobec fiskusa.
− Z pewnością wykładni art. 15ze specustawy nie ułatwia „Przewodnik Antykryzysowy dla Przedsiębiorców” PFR, opublikowany bezpośrednio przed Wielkanocą (wersja 1.2) – mówi Piotr Andrzejak, radca prawny, doradca podatkowy i partner w Kancelarii SK&S.
Nie ma usługi
− Moim zdaniem w czasie obowiązywania zakazu wynajmujący ma prawo uznać, że stosunek najmu czasowo nie obowiązuje (wygasł z mocy prawa) i tym samym nie ma obowiązku wystawiania faktur – uważa Andrzej Nikończyk, doradca podatkowy, przewodniczący Rady Podatkowej Konfederacji Lewiatan.
Tego samego zdania jest Piotr Andrzejak. Wskazuje, że podstawowym zobowiązaniem wynajmującego jest oddanie lokalu do używania najemcy. − Wygaśnięcie tego obowiązku na mocy specustawy oznacza, że usługa nie jest realizowana. Nawet gdyby przyjąć, że w okresie zakazu wynajmujący świadczy usługę (co moim zdaniem nie ma miejsca), to jest to usługa nieodpłatna i nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT – twierdzi Piotr Andrzejak.
Co z roszczeniem
Zdaniem Krystiana Łatki, doradcy podatkowego z Instytutu Studiów Podatkowych, kluczem do rozwiązania problemu jest nie tyle ustalenie, czy umowa nadal obowiązuje, ale czy wynajmujący nabywa roszczenie o zapłatę czynszu (czy takie roszczenie powstaje). Słowem, czy w okresie zakazu prowadzenia działalności przewidziane umową kwoty stają się „należne”.
− Specustawa nie wygasza wyłącznie zobowiązania najemcy, ale również zobowiązanie wynajmującego – zauważa ekspert. Jego zdaniem oznacza to, że wynajmujący nie jest obowiązany do oddania najemcy lokalu do używania (nawet gdy najemca nadal z niego korzysta, bo np. przechowuje w nim towary).
− W świetle jednak art. 15ze ust. 1 i przyjętej w nim fikcji prawnej wynajmujący nie świadczy usługi na rzecz najemcy. A to oznacza, że w okresie zakazu prowadzenia działalności nie powstaje roszczenie o czynsz. Słowem, nie powstaje obowiązek podatkowy i obowiązek wystawienia faktury – wyjaśnia Krystian Łatka.
Dodaje, że w okresie zakazu prowadzenia działalności nie powstaje też przychód. Ekspert wskazuje na cel art. 15ze ust. 1 specustawy. Przepis ten reguluje sytuację, w której z przyczyn obiektywnych żadna ze stron nie jest w stanie wykonać swojego świadczenia. − Trudno przyjąć, że w tych okolicznościach może powstawać obowiązek podatkowy w VAT i w CIT – podsumowuje ekspert.
Co po zakończeniu zakazu
Wątpliwości budzi też ust. 2 art. 15ze. Zgodnie z nim najemca w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu handlu w centrach powinien złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia obowiązywania umowy najmu na dotychczasowych warunkach (sprzed zakazu) o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Jeśli najemca nie złoży takiej oferty wynajmującemu, to przestanie strony wiązać ust. 1 art. 15ze.
− Tym samym jeśli najemca nie złoży oferty przedłużenia najmu, to reaktywowane zostaną wzajemne zobowiązania. Wynajmujący będzie musiał wystawić faktury za zaległe okresy, a najemca będzie musiał je opłacić – uważa Andrzej Nikończyk.
Wątpliwości co do tego ma Krystian Łatka. − Nawet gdyby przyjąć, że wygaśnięcie zobowiązań najemcy nie nastąpiło (bo najemca nie złożył oferty), to przecież wynajmujący nie świadczył usługi najmu zgodnie z treścią umowy – zauważa ekspert
Jego zdaniem najemca może domagać się obniżenia czynszu na ogólnych zasadach wynikających z kodeksu cywilnego (na co wskazuje art. 15ze ust. 4 specustawy).
Z kolei Andrzej Nikończyk podkreśla, że decydujące znaczenie ma samo złożenie oferty przez najemcę, a nie to, czy wynajmujący ją przyjmie.
Przewodnik PFR
− Z przykładów przytoczonych na stronach 67−69 Przewodnika Antykryzysowego dla Przedsiębiorców PFR wynika pośrednio, że pomimo wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu wynajmujący powinien kontynuować fakturowanie i rozliczyć VAT – zwraca uwagę Piotr Andrzejak.
Podane tam przykłady wskazują bowiem, że w razie skutecznego złożenia oferty przedłużenia najmu i jej akceptacji przez wynajmującego, powinien on skorygować faktury VAT za okres obowiązywania zakazu oraz wystąpić o zwrot VAT z tytułu takich faktur.
− Przewodnik nie wyjaśnia jednak szerzej podstaw tego twierdzenia, a nie jest źródłem prawa ani jego oficjalną interpretacją – zwraca uwagę ekspert SK&S.
