Podatnicy często wynajmują dom lub mieszkanie na cele mieszkalne lub użytkowe innym osobom (np. studentom) i przedsiębiorcom (np. firmom). Nie do końca jednak wiedzą, że wynajem taki w pewnych sytuacjach będzie podlegał opodatkowaniu VAT.
Działalność gospodarcza
Przy rozpatrywaniu opodatkowania VAT wynajmu lokali należy mieć na uwadze określenie definicji działalności gospodarczej przyjętej w ustawie o VAT. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podatnikami mogą być osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Oznacza to, że zamiar wykonywania czynności (np. usług najmu) w sposób częstotliwy wpływa na zakwalifikowanie ich jako działalności gospodarczej przyjmowanej dla celów opodatkowania VAT.
Zwolnienie limitowane
Przepisy ustawy o VAT przewidują, że podatnik, który prowadzi jakąkolwiek działalność, podlega zwolnieniu z VAT do określonego limitu obrotów (poza nielicznymi wyjątkami, np. usług prawniczych, jubilerskich). Dotyczy to także usług w zakresie wynajmu lokali. Nie wymaga to składania dodatkowych zawiadomień, gdyż zwolnienie to obowiązuje z mocy prawa. Podatnik może jednak złożyć wniosek o rejestrację jako podatnika VAT zwolnionego, co jednak nie pozbawia go zwolnienia.
Z obowiązku rozliczania VAT zwalnia się podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych odpowiadającej równowartości 10 tys. euro. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Do wartości sprzedaży nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji. W przypadku rozpoczęcia działalności w ciągu roku limit ten jest proporcjonalnie niższy, w zależności od momentu rozpoczęcia działalności. Podatnik rozpoczynający wykonywanie czynności opodatkowanych w trakcie roku podatkowego jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez podatnika wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej sprzedaży, kwoty 10 tys. euro.
Opodatkowanie obrotu
Jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku przekroczy kwotę 10 tys. euro, zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty. Obowiązek podatkowy powstaje z momentem przekroczenia tej kwoty, a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę. Podobnie, jeżeli faktyczna wartość sprzedaży, w proporcji do okresu prowadzonej sprzedaży, przekroczy w trakcie roku podatkowego kwotę 10 tys. euro, zwolnienie z VAT traci moc z momentem przekroczenia kwoty. Opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad wartość określoną w zdaniu poprzednim, a obowiązek podatkowy powstaje z momentem przekroczenia tej wartości. Podatnicy mogą zrezygnować ze zwolnienia pod warunkiem pisemnego zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego przed początkiem miesiąca, w którym rezygnują ze zwolnienia, z tym że w przypadku podatnika rozpoczynającego działalność w trakcie roku zawiadomienie musi nastąpić przed dniem wykonania pierwszej czynności opodatkowanej.
Jednak podatnik, który zaczyna działalność polegającą na wynajmie lokali, może złożyć wniosek o rejestrację jako podatnika VAT czynnego już w momencie rozpoczęcia działalności. Z uwagi na to, że do usług najmu lokali stawka VAT nie została obniżona, obowiązuje stawka podstawowa, czyli 22 proc.
Podstawą opodatkowania w VAT jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.
Obowiązek podatkowy
Podstawowa reguła określająca obowiązek podatkowy w VAT stanowi, że powstaje on z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi. Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w siedem dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi. Przepis ten stosuje się odpowiednio do faktur za częściowe wykonanie usługi. Jednak dla usług najmu przewidziano inny moment powstania obowiązku podatkowego. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze - z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze.
Zwolnienie dla mieszkań
Przy wynajmie istnieje wyjątek od opodatkowania VAT. Dotyczy on tylko wynajmu lokali i innych nieruchomości na cele mieszkaniowe. Trzeba pamiętać, że zwolnione z VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe (PKWiU ex 70.20.11). Oznacza to, że wynajmując w mieszkanie studentom na stancję podatnik będzie zwolniony z VAT, bez względu na osiągnięty obrót z tego tytułu (tzw. zwolnienie przedmiotowe). W przypadku zaś wynajęcia tego samego mieszkania na cele biurowe innemu przedsiębiorcy będzie zwolniony do limitu 10 tys. euro (tzw. zwolnienie podmiotowe). Jednak w tym przypadku powinien mimo tego zwolnienia prowadzić ewidencję sprzedaży, która będzie pomocna w ustaleniu momentu utraty zwolnienia.
JAKIE SĄ SKUTKI ZWOLNIENIA PRZEDMIOTOWEGO
  •  Nieskładanie deklaracji VAT
  •  Niewystawianie faktur VAT
  •  Nieprowadzenie rejestru zakupu i sprzedaży VAT
  •  Nieprowadzenie ewidencji sprzedaży
JAKIE NASTĘPSTWA ZWOLNIENIA PODMIOTOWEGO
  •  Nieskładanie deklaracji VAT
  •  Niewystawianie faktur VAT
  •  Nieprowadzenie rejestru zakupu i sprzedaży VAT
  •  Prowadzenie ewidencji sprzedaży
BOGDAN ŚWIĄDER
bogdan.swiader@infor.pl
PODSTAWA PRAWNA
■ Art. 29 ust. 1, art. 113 ust. 1-10 oraz poz. 4 załącznika nr 4 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).