Kto w ciągu jednego roku sprzedał mieszkania za łączną kwotę 4,5 mln zł, a w kolejnych – za jeszcze więcej, działa jak przedsiębiorca – orzekł NSA.
Chodziło o podatnika, który zarejestrował działalność gospodarczą w zakresie wynajmu pokoi, usług transportowych, budowlanych oraz sprzedaży żywności, napojów i wyrobów tytoniowych. Od dochodów z tego tytułu płacił 19-proc. podatek liniowy.
Równolegle prowadził całkiem inną aktywność, polegająca na budowie i sprzedaży nieruchomości. Nie zgłosił jej jednak do opodatkowania.
Po kilku latach fiskus ustalił, że mężczyzna zaciągał kredyty i budował budynki mieszkalne na działkach, które wspólnie z żoną otrzymali w darowiźnie od rodziców jeszcze w 1984 r. Następnie podejmował wiele działań w celu przygotowania mieszkań do sprzedaży i zbywał je, podpisując akty notarialne własnym nazwiskiem.
Z ustaleń organów podatkowych wynikało, że w latach 2004-2013 mężczyzna sprzedał 190 lokali.
Spór, który trafił do sądu, dotyczył tylko jednego roku podatkowego, w którym mężczyzna zbył 23 nieruchomości za kwotę 4,5 mln zł. Ale zyski z poprzednich i kolejnych lat były równie duże. Z ustaleń wynikało, że w 2011 r. podatnik zarobił w ten sposób 800 tys. zł, w 2012 r. – 7 mln zł, w 2013 r. – ponad 5 mln zł. Co więcej, budował już kolejny budynek mieszkalno-usługowy, który miał przynieść kolejne zyski.
W związku z liczbą i systematycznością transakcji fiskus uznał, że była to typowa działalność gospodarcza w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.
Podatnik się z tym nie zgadzał. Tłumaczył, że budował na gruntach, których właścicielem był od ponad 20 lat. Uważał, że po upływie 5 lat od nabycia ma prawo sprzedać nieruchomości bez podatku (na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Podkreślał też, że nie wprowadził zbywanych lokali do firmowej ewidencji środków trwałych. Nie mogły być one zatem traktowane jako sprzedawane w ramach biznesu.
Organy podatkowe stwierdziły jednak, że przy ocenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, należy brać pod uwagę obiektywne przesłanki, a nie przekonanie czy wolę podatnika.
Podobnie orzekły sądy. Zarówno Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, jak i Naczelny Sąd Administracyjny uznały, że przychód ze zbycia lokali mieszkalnych, uzyskany w wyniku podejmowania działań nastawionych na zysk, polegających na budowie i zbyciu nie jednego, lecz kilkudziesięciu mieszkań, w sposób zorganizowany i ciągły, jest działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Podatnik działał jak deweloper.
Uzasadniając wyrok NSA, sędzia Stefan Babiarz, zwrócił uwagę na to, że choć sprawa dotyczyła tylko jednego roku, to przy ocenie aktywności podatnika nie można pominąć również działań podejmowanych przez niego w latach późniejszych.

orzecznictwo

Wyrok NSA z 13 listopada 2019 r., sygn. akt II FSK 3976/17.www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia