W lokalu kupionym w ramach zwolnienia z podatku dochodowego nie trzeba przez lata mieszkać. Można go niemal od razu sprzedać. A jeszcze lepiej przekazać w darowiźnie.
Potwierdza to najnowsza interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbo wej (KIS) z 3 września 2019 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011. 369.2019.2.KR).
Fiskus wyjaśnił w niej, że ani przepisy, ani wykładnia organów podatkowych, ani orzecznictwo sądów administracyjnych nie określają minimalnego okresu, po upływie którego podatnikowi wolno przenieść prawo własności do lokalu tak, by nie utracić ulgi mieszkaniowej (przysługującej w związku z nabyciem tego lokalu).
Słowem, wolno sprzedać mieszkanie np. po miesiącu bądź kilku miesiącach, by nie musieć oddawać fiskusowi ani złotówki z ulgi, którą były objęte wydatki na zakup tego lokalu.
To dobra wiadomość dla osób, które nie chcą lub nie mogą zbyt długo mieszkać w miejscu kupionym w ramach zwolnienia z podatku dochodowego.
Ulga zamiast podatku
Chodzi o osoby, które sprzedały jakąś nieruchomość przed upływem pięciu lat od nabycia. Zasadniczo w takiej sytuacji trzeba oddać fiskusowi 19 proc. dochodu ze sprzedaży. Mówi o tym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Przed zapłatą podatku może jednak uratować ulga mieszkaniowa, czyli przeznaczenie pieniędzy ze zbycia na własny cel mieszkaniowy, np. na zakup nowego domu lub mieszkania (art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT).
Pojawia się jednak pytanie, jak długo trzeba mieszkać w nowym lokum, żeby nie stracić ulgi, która przysługiwała w związku z jego nabyciem. Czy trzeba mieszkać tak długo, aż przedawni się zobowiązanie podatkowe, które legło u podstaw zwolnienia?
Nie czekać ze zbyciem
Z najnowszej interpretacji dyrektora KIS wynika, że nie ma takiego obowiązku. Nowo kupiony lokal można sprzedać niedługo po zakupie.
– Zamiar zbycia nowo zakupionego mieszkania może być podyktowany różnymi okolicznościami. Przyczyną może być np. sytuacja życiowa. Na przykład nowy właściciel może ulec wypadkowi i nie móc dłużej wchodzić na wysokie piętro – mówi Gerard Dźwigała, radca prawny w Kancelarii Dźwigała, Ratajczak i Wspólnicy.
Zwraca jednak uwagę na to, by podatnik przez pewien czas faktycznie wykorzystywał lokal dla własnych potrzeb mieszkaniowych.
I znów problem
Kto szybko sprzeda mieszkanie nabyte w ramach zwolnienia z PIT, wróci jednak do problemu, z którym zetknął się uprzednio. Jeżeli bowiem od zakupu nie upłynie pięć lat, to znów trzeba będzie zapłacić 19-proc. PIT – tym razem od dochodu ze zbycia nowego lokum. Chyba że podatnik po raz drugi wyda pieniądze ze sprzedaży na własny cel mieszkaniowy, a więc po raz kolejny skorzysta z ulgi przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Jest na to sposób
Jest też inna możliwość – co również potwierdza wspomniana interpretacja dyrektora KIS z 3 września 2019 r. Rozwiązaniem tym jest podarowanie najbliższej osobie mieszkania kupionego w ramach ulgi. Wtedy darczyńca całkowicie uwolni się od podatku dochodowego z tytułu przeniesienia własności nieruchomości.
Spytała o to podatniczka, która sprzedała dom przed upływem pięciu lat od nabycia i za uzyskane ze sprzedaży pieniądze kupiła mieszkanie, w którym na stałe zamieszkała. Już wtedy nabrała wątpliwości, czy spełniła warunki ulgi mieszkaniowej. Słowem, czy faktycznie nie musi płacić PIT od dochodu ze zbycia domu. Otrzymała pozytywną odpowiedź.
Wkrótce potem wystąpiła o kolejną interpretację. Chciała się dowiedzieć, czy nie straci prawa do nabytego już zwolnienia z PIT, jeżeli podaruje synowi udział w połowie mieszkania. Podkreśliła, że nadal będzie w tym lokalu mieszkać, zmieni się jedynie częściowo tytuł prawny do niego.
Nie trzeba zwracać ulgi
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że podatniczka nie będzie musiała zwracać połowy ulgi. Przepisy nie uzależniają bowiem prawa do zwolnienia z PIT od tego, czy nowe mieszkanie będzie stanowiło pełną własność, czy tylko współwłasność podatnika.
Co więcej – dodał dyrektor KIS – ulgi nie straci nawet osoba, która kupi lokal, zamieszka w nim np. przez kilka miesięcy, a następnie sprzeda go lub podaruje.
Uzasadnił to w następujący sposób: „Przepisy prawa podatkowego ani orzecznictwo organów podatkowych oraz sądów administracyjnych nie określają (…) minimalnego okresu, po którym podatnik może przenieść prawo własności do lokalu mieszkalnego, tak by nie utracić prawa do skorzystania z ulgi. Prawa do zwolnienia nie traci zatem podatnik, który nabył lokal mieszkalny (udział w lokalu) na cele mieszkaniowe, mieszkał w tym lokalu mieszkalnym np. przez kilka miesięcy, a następnie przedmiotowy lokal (udział) zbył w drodze darowizny lub sprzedaży. (…). Ponadto w lokalu tym wnioskodawczyni realizuje i będzie realizować własne cele mieszkaniowe, gdyż nadal lokal mieszkalny będzie przez wnioskodawczynię wykorzystywany do jej własnych celów mieszkaniowych, a przekazanie synowi w darowiźnie udziału w lokalu mieszkalnym związane jest z aktualną sytuacją rodzinną”.
Gerard Dźwigała nie ma wątpliwości, że przepis może być wykorzystywany do nadużyć. Dlatego przestrzega, że jeżeli organy podatkowe stwierdzą, iż zamieszkiwanie było fikcyjne (a mogą do tego dojść np. na podstawie zeznań sąsiadów), to mogą zarzucić podatnikowi nadużycie prawa.
Dla dziecka
Darowizna to również dobry sposób, by obejść restrykcyjne podejście fiskusa w sprawie kupowania – w ramach ulgi mieszkaniowej – lokum dla dziecka. Organy podatkowe od lat twierdzą, że ulga nie przysługuje, gdy podatnik nabywa mieszkanie na rzecz córki lub syna. Tłumaczą, że w takiej sytuacji nie można mówić o realizacji własnych celów mieszkaniowych, tylko innej osoby – dziecka.
Negatywne stanowisko w tej kwestii potwierdzają również sądy. Przykładem jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 września 2019 r. (sygn. akt II FSK 3091/17). Pisaliśmy o nim w artykule „Ulga mieszkaniowa dla rodziców, nie dla dzieci” (DGP nr 171/2019).
Najnowsza interpretacja dyrektora KIS pokazuje natomiast, że nie ma przeszkód, by kupić mieszkanie na siebie, trochę w nim pomieszkać, a następnie podarować dziecku udziały w tej nieruchomości. Efekt będzie identyczny jak zakup bezpośrednio na rzecz dziecka, ale skutki podatkowe całkiem inne.
Interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 września 2019 r.