Zlecenie obsługi najmu profesjonalnej firmie nie oznacza, że właściciel sam nie prowadzi działalności gospodarczej – wynika z wczorajszego wyroku NSA.
Spór w tej sprawie toczyła z fiskusem kobieta, która wspólnie z mężem miała kilka lokali wynajmowanych na cele mieszkalne. Niezależnie od tego małżonkowie założyli spółkę cywilna, ale przedmiot jej działalność był całkowicie odrębny od najmu – była to drukarnia. Od przychodów z najmu płacili oboje 8,5-proc. ryczałt.

Z pomocą profesjonalisty

Po pewnym czasie podatniczka postanowiła dokupić kilka mieszkań i wynająć profesjonalną firmę do obsługi najmu. We wniosku o interpretację podkreśliła, że ani ona, ani jej mąż nie będą prowadzić aktywnych działań w zakresie najmu, bo zajmie się tym firma, której udzielą pełnomocnictwa. Miała ona przejąć wszystkie obowiązki ciążące na właścicielach. Miała więc wyszukiwać najemców, podpisywać z nimi umowy, pobierać kaucje gwarancyjne, monitorować stan lokali, załatwiać sprawy związane ze zgłaszaniem awarii, drobnych napraw, reklamacji, rozliczać zakończone umowy najmu i przygotowywać lokal dla nowego najemcy. Natomiast czynsz najmu miał trafiać bezpośrednio na rachunek bankowy małżonków.
Reklama
Kobieta wyjaśniła, że owszem, trudni się najmem w celu zarobkowym (lepsze to niż lokata bankowa). Tłumaczyła jednak, że zakup mieszkań zwróci się jej nie wcześniej niż po 15 latach (przy założeniu normalnej eksploatacji), a może nawet po 25 latach (gdy mieszkania trzeba będzie remontować).

Reklama

Spór o prawo do ryczałtu

Uważała, że nadal wolno jej będzie płacić od najmu 8,5-proc. ryczałt. Przekonywała, że ustawa o PIT daje podatnikom swobodę wyboru, czy rozliczać najem w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3), czy jako odrębne źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6). Argumentowała, że taki wybór nie jest możliwy tylko wtedy, gdy wynajmowane są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo gdy najem jest przedmiotem takiej działalności. Uważała przy tym, że o działalności gospodarczej nie przesądza liczba wynajmowanych lokali; ma ona wpływ jedynie na kwotę podatku (w tym wypadku – ryczałtu).
Nie zgodził się z tym dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy. Stwierdził, że podatnik nie ma swobody wyboru formy opodatkowania, gdy najem wskazuje na działalność gospodarczą. Wyjaśnił, że przesądzają o tym trzy okoliczności: najem jest działalnością zarobkową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły.
Dyrektor uznał, że wszystkie te przesłanki są w tej sprawie spełnione, a zlecenie obsługi profesjonalnej firmie niczego w tym zakresie nie zmieni.

Najem a fundusze inwestycyjne

W skardze do sądu podatniczka przekonywała, że jej inwestycja w nieruchomości nie różni się od lokowania pieniędzy w fundusze inwestycyjne. Wtedy również udzielane jest pełnomocnictwo do zarządzania środkami, z tą tylko różnicą, że otrzymuje je doradca finansowy.
Dlaczego więc zakup jednostek w funduszu inwestycyjnym jest traktowany jako wykonywanie zarządu nad majątkiem prywatnym, a wynajem mieszkań przy pomocy profesjonalnej firmy jest działalnością gospodarczą? – pytała kobieta. Wskazywała, że najem zawsze jest zorganizowany, ciągły i ma charakter zarobkowy.
Przywołała także korzystne dla podatników interpretacje podatkowe i wyroki sądów, m.in. prawomocne orzeczenie WSA w Gdańsku (sygn. akt I SA/Gd 688/14). Sąd orzekł wtedy, że wynajem mieszkania w okresie letnim, za pośrednictwem firmy zajmującej się wynajmem apartamentów, nie jest działalnością gospodarczą, tylko najmem prywatnym.

Liczy się skala

Kobieta przegrała jednak w sądach obu instancji. WSA w Olsztynie wyjaśnił, że co prawda wola podatnika jest istotna, ale nie przesądza o kwalifikacji najmu. Decydujące znaczenie ma sposób jego wykonywania. Jeżeli najem jest profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły oraz jest prowadzony na własny rachunek i ryzyko, to wszystko to przesądza o działalności gospodarczej – stwierdził sąd.
Zastrzegł przy tym, że każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Dlatego zgodził się z przywołanym przez podatniczkę wyrokiem WSA w Gdańsku, podkreślając, że w tamtej sprawie stan faktyczny był całkiem inny – mieszkanie było jedno i wynajmowano je tylko w miesiącach letnich. U podatniczki skala przedsięwzięcia jest dużo większa – stwierdził WSA.
Podatniczka przegrała też wczoraj w Naczelnym Sądzie Administracyjnym. Uzasadniając wyrok, sędzia Bogusław Woźniak przywołał inne orzeczenie NSA – z 15 listopada 2017 r. (sygn. akt II FSK 2769/15), które zapadły w podobnym stanie faktycznym.
Sędzia przytoczył też opinię prof. Bogumiła Brzezińskiego. – Zgodnie z nią, „jeżeli wynajem, wydzierżawianie rzeczy czy operowanie papierami wartościowymi ma w konkretnym wypadku cechy działalności gospodarczej (ze względu na posiadanie cech kwalifikujących), to przychody z tego tytułu są przychodami z działalności gospodarczej. Rozważania, czy nie mieszczą się one aby w ramach innej kategorii przychodów, stają się w tym momencie bezzasadne, bo w tych innych kategoriach nie mogą się one już mieścić” – zacytował sędzia Bogusław Woźniak.
Wyjaśnił również, że porównywanie najmu do zakupu jednostek inwestycyjnych jest chybione, podobnie jak argument o niezawodowym charakterze najmu ze względu na zlecenie obsługi profesjonalistom.

orzecznictwo

Wyrok NSA z 15 stycznia 2019 r., sygn. akt II FSK 14/17 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia