ANALIZA
Podatnicy, którzy wynajmują okazjonalnie nieruchomości, być może będą płacić ryczałt od tego typu przychodów w wysokości 5 proc. Taką propozycję zmian w ustawie o ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych proponuje Ministerstwo Infrastruktury.
Dziś ryczałt od najmu płaci się według stawki 8,5 proc. przychodów do momentu, gdy te nie przekroczą równowartości 4 tys. euro (w 2009 roku jest to 13 510 zł). Później, od nadwyżki ponad ten limit trzeba płaci 20 proc. przychodu. I tu mają nastąpić zmiany. Stawka ma być jedna, na poziomie 5 proc. przychodów. Mają zostać utrzymane natomiast tzw. zasady ogólne, a zatem ten najem, który opodatkowany jest według skali. Biorąc jednak pod uwagę, że sposób opodatkowania najmu wybiera sam podatnik, konsekwencje wprowadzenia stawki 5-proc. są oczywiste. Z opodatkowania według skali ze stawkami 18 i 32 proc. mało kto by korzystał.
Niezależni eksperci pomysł oceniają pozytywnie.
- Projekt zakładający obniżenie stawki ryczałtu do 5 proc. to dobra wiadomość dla tych podatników, którzy wybrali ten sposób rozliczenia z fiskusem - stwierdza Michał Siekierzyński, doradca podatkowy w Deloitte.
Aprobaty ze strony Ministerstwa Finansów jeszcze nie ma.

Trudna decyzja

Ryczałt z najmu przynosi spore dochody fiskusowi. W 2007 roku (danych za 2008 rok jeszcze nie ma) z opodatkowania ryczałtem korzystało 133 778 podatników. Ich przychody z czynszów wyniosły ponad 1,8 mld zł. Na konto fiskusa trafiło w formie podatku nieco ponad 231,3 mln zł. Gdyby do tych przychodów zastosować proponowaną przez Ministerstwo Infrastruktury nową stawkę ryczałtu w wysokości 5 proc., na konto fiskusa trafiłoby tylko 90 mln zł. Na całej operacji budżet straciłby zatem ponad 140 mln zł. W rzeczywistości kwoty te okazałyby się obecnie znacznie wyższe. Trzeba pamiętać, że od kilku lat liczba osób korzystających przy najmie z ryczałtu rośnie. Kryzys na rynku nieruchomości wpłynął też na wzrost czynszów najmu mieszkań. Według Michała Siekierzyńskiego, ryczałt jako forma opodatkowania najmu z roku na rok zyskuje na popularności, głównie wśród podatników, którzy uzyskują stosunkowo niewielkie przychody z najmu i nie ponoszą znaczących kosztów z nim związanych.
- Zmniejszenie stawki ryczałtu może spowodować, że w przyszłym roku jeszcze więcej podatników skorzysta z tej formy opodatkowania - stwierdza nasz rozmówca z Deloitte.



Jeśli dotychczasowy trend się utrzyma, podatników wynajmujących mieszkania i płacących ryczałt może być w tym roku ponad 150 tys., a ich przychody z pewnością przekroczą 2 mld zł. To pozwala resortowi finansów oczekiwać wyższych wpływów z tytułu tego podatku. Determinacji do poparcia rozwiązań dotyczących najmu okazjonalnego może zatem w tym resorcie zabraknąć.
Ministerstwo Finansów nie komentuje na razie propozycji resortu infrastruktury. Maciej Grabowski, wiceminister finansów, w wywiadzie dla GP stwierdził, że należy przeanalizować, czy obniżka stawki ryczałtu ma sens i jakie byłyby tego skutki.
- Tworzenie dodatkowych stawek podatkowych i mnożenie wyjątków jest tylko komplikowaniem systemu. Akurat ryczałt z najmu działa w praktyce dobrze. Samo rozliczenie podatkowe z tego tytułu jest proste. Czasem poprawianie z dobrego na lepsze może nie przynieść zamierzonych rezultatów - komentuje Maciej Grabowski.

Warunki do spełnienia

Joanna Aleksiejczuk, konsultant w firmie doradczej MDDP, wykazuje, że planowane zmiany wprowadzają podkategorię w zakresie najmu, tzw. najmu okazjonalnego (najmu na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat). W przypadku najmu okazjonalnego proponowane jest zastosowanie niższej stawki podatkowej w wysokości 5 proc., a nie jak dotychczas 8,5 proc. i 20 proc.
- Projekt zakłada konieczność zgłoszenia przez podatnika faktu podpisania umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni. Brak zgłoszenia wpływa na ograniczenie uprawnień właściciela lokalu, choćby do zmiany najmu. Oznaczałoby to także opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych - podkreśla Joanna Aleksiejczuk.
Dodaje, że pojawia się wątpliwość, czy chodzi o najem każdego lokalu, czy wyłącznie lokalu wynajmowanego w ramach najmu okazjonalnego.
- Wszelkie udogodnienia wprowadzane do systemu podatkowego są postrzegane pozytywnie przez podatników, jednak trudno przewidzieć, czy przyniosą zamierzone przez resort infrastruktury efekty - ostrzega ekspert MDDP.

Likwidacja szarej strefy

Celem proponowanych zmian jest m.in. eliminacja czarnego rynku najmu lokali i zwiększenie wpływów budżetowych z opodatkowania najmu nieruchomości mieszkaniowych.
Niższa stawka ryczałtu i brak obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego nierzetelnemu lokatorowi mogą sprawić, że część wynajmujących opuści szarą strefę i opodatkuje uzyskiwane przychody z najmu.
- Do osiągnięcia celu nowelizacji może przyczynić się również wzrost czynszów najmu, jaki obserwujemy, będący częściowo rezultatem zmniejszenia dostępności kredytów hipotecznych - argumentuje Michał Siekierzyński.

Obniżki zawsze są dobre

Niemal każda obniżka podatku powinna być - zwłaszcza w obecnej sytuacji gospodarczej - przyjmowana z zadowoleniem. Na ten aspekt zwraca uwagę Radosław Kowalski, właściciel Kancelarii Doradztwa Podatkowego, który podkreśla, że niedopuszczalne jest aby - poprzez obniżki - ustawodawca w sposób jednoznaczny promował wybrane grupy interesów.
- Obniżka stawki zdaje się mieć podłoże stricte społeczne - jeżeli tak jest, to należy ją zaakceptować (zwłaszcza że wobec sytuacji na rynku finansowym należy spodziewać się powrotu popularności najmu) - komentuje Radosław Kowalski.
Miejmy nadzieję też, że właściciele wynajmowanych lokali będą chcieli tą korzyścią podatkową podzielić się z korzystającymi poprzez obniżkę ceny najmu.
PRZYKŁAD: OBLICZENIE RYCZAŁTU
Przychód miesięczny 1 tys. zł
Przy obecnych stawkach: 1020 zł - (12 tys. x 8,5 proc.)
Przy 5-proc. stawce: 600 zł - (12 tys. x 5 proc.)
Zysk: 420 zł
Przychód miesięczny 2 tys. zł
Przy obecnych stawkach: 3246 zł - (24 tys. x 8,5 proc. i 20 proc.)
Przy 5-proc. stawce: 1200 zł - (24 tys. x 5 proc.)
Zysk: 2046 zł