Deweloperzy mają płacić VAT, gdy bank uwalnia pieniądze z rachunku powierniczego na kredytowy – orzekł NSA.
Sąd kasacyjny zajął się wyłącznie tym, kiedy w takiej sytuacji powstaje obowiązek podatkowy w VAT. Nie wypowiedział się natomiast, skąd firmy deweloperskie mają brać pieniądze na zapłatę podatku ani na kogo wystawiać faktury.
Zasadniczo obowiązek podatkowy w VAT powstaje z chwilą dostawy towaru lub wykonania usługi (art. 19a ust.1 ustawy o VAT). Od tej zasady jest jednak wyjątek (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT). Zgodnie z nim obowiązek podatkowy powstaje już z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy (jeżeli nastąpiło to jeszcze przed dokonaniem dostawy towarów lub wykonaniem usługi).
Chodziło o przedsiębiorstwo budowlane prowadzące działalność deweloperską w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1468). Słowem, była to firma, która w ramach prowadzonej działalności buduje domy wielorodzinne i usługowe oraz sprzedaje w nich lokale.
Reklama
We wniosku o interpretację firma poinformowała, że ustawa ta (zwana potocznie deweloperską) wymaga zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego) do każdego przedsięwzięcia deweloperskiego. Rachunek ten jest zasilany wpłatami dokonywanymi przez nabywców lokali. Deweloper nie może swobodnie dysponować pieniędzmi. Po ukończeniu poszczególnych etapów przedsięwzięcia bank uwalnia jedynie część środków na podpięty do rachunku powierniczego rachunek kredytowy. W ten sposób spłacana jest część kredytu zaciągniętego na inwestycję deweloperską.

Reklama
Spór toczył się o to, kiedy powstaje obowiązek podatkowy w VAT.
Deweloper był zdania, że dopiero z chwilą dostawy lokalu (podpisania aktu notarialnego). Przekonywał, że ani sama wpłata pieniędzy na rachunek powierniczy, ani ich uwolnienie na rachunek kredytowy nie są jeszcze momentem w którym może nimi swobodnie dysponować.
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu zgodził się, że sama wpłata pieniędzy przez nabywców oznacza zaliczkę czy przedpłatę. – Co innego przesunięcie środków przez bank. Z chwilą uwolnienia środków deweloper już nimi dysponuje. To, że nie dostaje ich do ręki, tylko na konto kredytu, jest bez znaczenia – stwierdził fiskus.
Tak samo orzekły sądy administracyjne – WSA we Wrocławiu i Naczelny Sąd Administracyjny. Wyjaśniły, że do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku powierniczym płatności mają jeszcze charakter nieostateczny i nie można przyjąć, że są częściową płatnością za usługę. Ich charakter ulega jednak zmianie, gdy na skutek realizacji poszczególnych etapów inwestycji bank uwalnia je na spłatę zobowiązań kredytowych dewelopera. Sędzia Krzysztof Wujek podkreślił, że bank przekazuje te środki zgodnie z dyspozycją dewelopera wynikającąz umowy kredytowej, dlatego nie może on twierdzić, że swobodnie nimi nie dysponuje.
ORZECZNICTWO
Wyrok NSA z 5 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 968/16.